信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

東日本不動產流通機構 (東日本REINS)彙整2016年首都圈市場動向，發現中古住宅大樓的簽約數達37,446件，連續兩年高於前年水準，並達到過往的最高量。就成長比例來說，較前一年度提升6.7%，東京區也增加了11.5%，整個區域皆同步提升。

(文章來源： 日本信義不動產分析 ) 自從由通貨緊縮轉為膨脹後，經濟上呈現緩慢改善的傾向。自去年8月日銀引進控制殖利率曲線的政策後持續低利率環境，一般認為仍將持續進行安倍經濟學。去年10~12月的實質GDP於第二次速報中，換算為年率後，為1.2%，乃連續4季的成長。繼安倍首相上任第1年曾達成一次連續4季成長後，第2次達到此水準。4月下旬時召開的日銀金融政策決策會議中，已決定要持續大規模的寬鬆政策。對於住宅及不動產業界而言，完全是順風狀態。 ●新建公寓大廈要看黃金周促銷狀況，中古則是狀況絕佳 觀察以東京為中心的首都圈出售用公寓大廈市場，可以發現消費者對於購買持續抱持觀望。不動產經濟研究所統計3月的首都圈公寓大廈供給為4308戶，較前一年多出26.6%。雖然連續2個月超過去年水準，但簽約率比標準線的70%還低，只有66.2%。但是，東京區域部分的供給為1369戶，乃增加2位數，雖然平均價格為6628萬日圓(降低3.0%)，但簽約率回復到7成的水準。神奈川則持續上個月的良好狀況，增加率41.1%的642戶中，簽約率為近8成的78.8%。 一方面新建的販售狀況有些許好轉的情形，我們可以從4月下旬持續到5月的連續假期(黃金周)中，來訪樣品屋的人數及簽約數來預測2017年的出售用公寓大廈市場動向。 於黃金周前開放只接受預約參觀的東京建物「Brillia Tower橫濱東神奈川」(總戶數110戶) 樣品屋，位於離橫濱站只有1站的良好位置，3個月的資料索取次數超過2200件，參觀樣品屋的預約也超過500件。此公寓大廈預定於2019年4月上旬可以開始入住，為木造住宅密集區的都市更新計畫，將建成地上20樓的制震公寓大廈。扣除地主們分得的戶數，預計販售78戶，將於6月上旬開始一般公開參觀樣品屋。 與新建市場不同的是，中古公寓大廈非常活絡。根據東日本不動產流通機構(通稱東日本REINS)資料，2016年度的首都圈成交件數為史上最多的3萬7466件(比前一年增加6.7%)。成交價格乃22年以來首次站上3000萬日圓，為連續4年的上漲，真是前所未見的中古公寓大廈買氣。 ●商業用店面租金逼近之前的高峰 不動產房東訂出的租金非常強勢，但是對於承租者可承擔之租金的潛在能力引起關注。這個落差造成了高空屋率、訂契約的牛步化、以及租金的停滯不前。 根據美國不動產服務公司

依日本總務省日前發布的2016年人口遷移報告，首都圈人口自1995年起連續21年正成長，且以20~40歲的青壯年世代居多，而不動產市場發展的指標之一便是人口動向，回顧不動產市場交易情況，東日本不動產流通機構（東日本REINS）公布最新統計，2016年度（2016年4月~2017年3月）東京首都圈中古屋交易件數達37,446件，與去年度相較增幅達6.7%，2017年3月東京首都圈中古屋成交量較去年同期增加3.6%，可見交易市場持續熱絡。 市場需求增　中古屋、預售屋皆搶手 2016年因為全球經濟環境變動使投資人保持觀望態度，日本信義社長何偉宏從內部統計數據發現從下半年開始，無論是在台參加購屋說明會及赴日看屋的人數都比過去成長，自2017年來平均每天成交超過1件以上，成交件數出現回升趨勢，明顯感受到客戶對於日本不動產市場的投資信心。 和日本當地的交易情況相同，從去年開始，日本信義在中古屋、預售屋的銷售件數也出現轉變，2016年的中古屋的成交件數占比達總銷件數6成，是2009年成立以來最高。何偉宏表示，由於首都圈內奧運相關建設與東北地方復興建設正如火如荼進行，建材與施工人手不足，預售屋價格也因成本增加而升高，因此部分投資人及日本當地民眾選擇將購屋置產標的轉移至中古屋。 何偉宏進一步指出，中古屋的銷售量增加，預售屋方興未艾，根據不動產經濟研究所最新公布的統計，2017年3月首都圈新成屋與預售屋供給量較去年同期增加26.6%，而在東京都23區的供給量亦有兩位數以上的成長，每戶平均售價亦超過6,500萬日圓（約新台幣1,755萬元）的高水準，至於簽約率也達到標準線的70%以上，顯見市場需求量依然相當穩定。而日本信義持續開發更多的合作建商，新推案量平均維持在50個以上的個案，範圍涵蓋東京、大阪、京都三大都市圈，提供客戶多元且優質的物件選擇。 首都圈人口持續正成長　不動產投資前景看旺 相對於日本全國出生率的低落，首都圈的人口仍持續增加，依日本總務省日前發布的2016年人口遷移報告，首都圈人口自1995年起連續21年正成長，且以20~40歲的青壯年世代居多，主要原因是升學與就職。何偉宏說，不動產市場發展的指標之一便是人口的動向，由於往東京的人口流入、單身者的增加及低利率貸款的背景，以不動產作為資產投資的工具在日本國內也很盛行，再與

(文章來源： 日本信義圓夢故事 ) 赴海外購屋置產之所以能夠安心放心，值得信賴的房仲是很重要的關鍵，這位客戶曾在日本信義的協助下在東京買房自住，而赴東京發展事業時，也是透過日本信義順利找到作為公司營運基地的好地點，正因為有過愉快的合作經驗，當客戶開始計畫繼續擴大公司的經營範圍、必須增加辦公據點時，腦海中第一個想到的便是日本信義。 客戶的事業藍圖中，下一站便是關西地區最大的城市─大阪，趁著到大阪旅行的機會，客戶和日本信義大阪支店的海棠首次見了面。在大約兩小時的面談討論中，海棠從客戶公司的業務性質開始了解，因為這樣才可與客戶站在相同角度思考，清楚客戶對新的營業據點的需求後，整合在地的觀察與專業的觀點進行評估，才能協助客戶篩選出最適合的物件。 客戶公司的主要服務對象是在日本的外國遊客，所以東京本社選擇在觀光人潮眾多的淺草設點，因為到關西旅遊的觀光客逐年增加，而大阪不僅是關西第一大城，也是對外聯絡最主要的門戶之一，所以將大阪列為接下來的發展重點。由於是做為服務的據點，並非進行直接銷售業務，因此客戶在物件的地點要求上，著重在熱鬧、人潮多、容易找到與到達的地方。且因為客戶停留在大阪的時間很有限，海棠在會議結束後，立刻著手蒐尋物件並展開連絡，很有效率得協調安排了隔天的看屋行程。 海棠為客戶推薦了三個合適的物件，其中兩個位於兩條主要地鐵路線交會的本町站附近，交通便利是最大的優點，而本町一帶多是辦公大樓，環境非常舒適；另一個物件則是位於大阪市區北邊的交通要塞─梅田站，梅田地區本身就是繁華的商業區，是遊客必到的購物觀光地，而物件距離熱鬧的地下街步行僅需2分鐘即可到達，位於二樓邊間的位置也很顯眼。因為客戶已有在東京購買商業型物件的經驗，對於該注意的地方都已駕輕就熟，除了實際在物件所在地現場勘察到的部分，也參考海棠提供包括附近租金行情、坪米單價等分析資料，仔細針對三個物件做比較，而後很快決定對位於梅田的物件提出申購書。 接下來海棠協助客戶和大樓的管理單位確認進行裝潢施工的細節，由於自已也是從東京到大阪發展，在日本信義大阪支店成立之初便參與其中，經歷了支店從籌備到正式開張營運的過程，因此很能了解客戶現階段的心情和感受，就像當時自己到了新環境、面對新挑戰時既興奮又緊張的心情。很開心自己能協助客戶在大阪順利邁出事業拓展的嶄新一步，也滿心期盼持續為更

(文章來源： 日本信義圓夢故事 ) 每位想在日本購屋自住的客戶，心裡都有一幅夢想中的住家模樣，期望有天能在自己喜歡的環境中享受自在美好的生活。這位客戶心目中的居家生活，是恬適安靜、有著開闊視野、讓自己放鬆的地方，正因為很喜歡日本，每年都會安排到日本旅行，所以計畫在東京購屋，日後無論是來短期旅型或長期休假也會更加方便。 客戶第一次和台灣端的伉妏接觸，是參加日本信義在台北舉辦的物件發表會，當時客戶就跟伉妏說，她很喜歡品川的環境，請伉妏協助推薦適合的物件。一切也可說是緣分，因為依計畫，接下來日本信義新承接的推案就位於品川海濱區，生活機能、交通條件都很方便，於是伉妏再度邀請客戶前來參加這個新物件的發表會，透過發表會中對物件的完整說明，讓客戶進一步了解。 發表會後，客戶初步表示這個物件的地理位置、周邊環境都有符合她的要求，且是由知名建商所建設，讓她覺得很安心，接著需多費心了解的便是樓層與房型的選擇了，這個部分是由東京端的偉庭協助進行。由於這個建案是大型的塔式住宅大樓，戶數、房型相對較多，為了滿足客戶希望能從家裡遠眺富士山景的願望，偉庭以此為考量重點進行篩選，必須在符合預算的前提下，挑選出和客戶期望的房型、座落方位相吻合的物件，著實是花了不少精神與工夫，且為求謹慎起見，還請合作業者提供房間的眺望模擬圖讓客戶參考，使客戶能夠更具體得想像在這裡居住的情景。 因為客戶對物件的需求很明確，從伉妏推薦的物件到偉庭推薦的房型，都讓客戶覺得很滿意，結束現場帶看過程之後，客戶便決定提出購屋申請。之後，伉妏和偉庭分別在台日兩端協助準備文件及諮詢溝通，直到客戶赴日完成簽約才終於大功告成。伉妏和偉庭相互合作支援，精準掌握客戶的需求、提供詳盡的資訊、解決客戶的疑問，方能使流程都順利進行。而從台灣到日本，從初期的諮詢、看屋到申購、簽約，日本信義同仁們都會全力以赴，為協助更多客戶圓夢而努力。 高偉庭 土生土長的台北人，高中畢業後到美國加州柏克萊大學就讀，以行星科學和日文的雙主修畢業。畢業後到了日本東京，並於2016年加入日本信義房屋。 因為對日本文化很感興趣，從小就經常和家人到日本旅行，對日本的居住環境和不動產也產生了相當的興趣。台灣的親友中其實有幾位在日本信義成立前就已經在日置產，當初因為語言不通等因素遇上了重重阻礙。日本信義最初成立的宗旨就是成

(文章來源： https://www.sinyi.co.jp/fortw/html/NewsDetail.aspx?no=news001534 ) 日本信義重視客戶的需求，第一線服務同仁藉由每次的溝通互動，專心傾聽客戶的聲音，了解客戶的想法、協助釐清真正的需求條件，以提供最適合的置產規畫與建議。這位客戶關注日本不動產已有兩三年時間，直到去年底，在大環境與個人因素等條件都齊備的時機下，才開始有所行動，而透過友人的介紹，客戶和日本信義的湘菱與子銳展開了連繫，心中潛藏已久的赴日置產計畫，也正式開啟。 從最初開始，客戶便告訴湘菱，希望鎖定整棟商用物件進行置產投資，原因是他認為能夠穩定長期收租是日本不動產市場的投資優勢，而優質商用物件同時也具有資產性，所以做了如此的決定。 湘菱先篩選了一批適合的物件提供客戶參考，客戶也很快決定赴日看屋的行程，只是，走訪了一輪下來，都沒有符合客戶理想的物件。但從每一次看屋的過程中，湘菱逐漸了解客戶真正在意的條件，包括該地點的人潮與商機、一定水準的投報率、土地面積要夠大，前面幾點要求是可以理解的，但客戶對於土地面積的大小相當執著，是比較罕見的情況，畢竟在寸土寸金的東京，大面積的物件相當稀少，但既然客戶對此特別在意，一定是有特別的原因，經過不斷溝通，總算得知客戶心中存在著一個遠大的夢想，希望有一天能夠經營一家飯店，現階段之所以如此堅持，都是為了未來做準備。 了解客戶心裡的真正想法後，湘菱更加仔細篩選物件，讓客戶再次赴日看屋時，可看到精準符合需求條件的物件。而這一次，有個物件切切實實得吸引了客戶的眼光，這個物件位於大田區，鄰近進出羽田機場的轉乘車站，周邊人潮不斷、相當熱鬧，所以客戶迅速做出決定、提出購屋申請。 購買整棟商用物件需注意許多細節，而在過程中，也可能會陸續出現預料之外的情況，和湘菱一起合作服務客戶的子銳，專注與各個相關單位洽談協商，告知客戶可能出現的狀況與風險的同時，也提供客戶解決的方案，諸如日本都市更新和台灣的不同、資金規劃的應用等，都偕同稅理士、法律顧問提供專業諮詢，協助客戶做出正確且適合的判斷。 值得信賴的專業房仲，並非端看買賣成交的數字來決定服務的優劣，而是為客戶提供最適合的方案，湘菱和子銳不僅站在客戶的角度為客戶著想，更專心聆聽客戶的想法、探索客戶真正的需求，在問題發生之

(文章來源： https://www.sinyi.co.jp/fortw/html/NewsDetail.aspx?no=news001569 ) 這位客人在來日本看屋之前，就已經有了自己的構想及明確的目標，便是想買位於東京最蛋黃區的高資產性物件作資產配置。而由於客人平時工作繁忙，可以互動的時間非常有限，所以江天珍惜可以跟客戶聯絡的時間，不管是假日或深夜，都隨時注意並回覆客戶的提問訊息，也盡量準備了都心蛋黃區的地標大樓資料，供客戶參考。 二月中旬，客戶與太太來到了空氣中還飄有一絲涼意的東京。利用兩天的時間，江天陪同客戶夫婦看了十棟著名的大樓，而獲得客戶青睞的，是位於千代田區的其中兩個物件。 千代田區是東京的最中心，不僅是皇居的所在地，也是國家政府機關聚集的「霞關」及世界級商業街「丸之内」的所在地，而這裡也是全日本住宅地地價最高的區域。這兩個物件的地點，真的可以用日文的「最高」、中文的「最棒了」來形容。而這，也正符合了客戶的需求。 客戶中意的兩個物件各有其特性，夫婦倆討論很久，決定對位於永田町的中古屋提出申購。這個物件是知名建商的指標型建案，緊鄰日本最高法院，對面就是國會議事堂和議員會館，資產價值非常高。客戶很喜歡這個物件，但希望可以以更優惠的條件承購。可是，日本人的交易習慣和台灣不同，絕大多數的時候都是無法議價的，但秉著服務客戶的熱忱，江天協助與賣方仲介及屋主溝通，可惜最終雙方仍未有共識，而客戶也接受到一些日本朋友的建議，才決定放棄。 然而，這次客戶雖然沒購到心儀的物件，但江天真誠與負責的態度，也贏得了客戶的信任。 好事就是要多磨，經過一次失敗經驗，客戶對購買東京優質物件的意願仍然很高，繼續請江天洽談另外一個物件。這個物件位於圍繞皇居的半蔵門，環境幽靜，雖在東京的中心，卻又遠離嘈雜，是江天推薦最適合客戶的物件。這個物件的主題為住宅的真髓，所以不論外觀或內裝都十分優雅，不僅是知名建商的建案，在東京也是非常罕見的雙拼大樓。 雖然是作為投資，可是客戶對於內裝以及附加選配也十分有想法。客戶太太也不禁說道，「他們的房客很幸福，因為他們希望將房子弄成像自己住似的」，充分感受到客戶對自己擁有的房子以及房客的愛心。 由於客戶工作非常繁忙，連安排赴日簽約的時間都很困難，最終唯一有空可赴日簽約的時間只有當月的某個