信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

  不可能台灣人都在日本吧？藝人炎亞綸日前在日本街頭巧遇林美秀，網友紛紛留言台灣人過年都到日本去了。不只去玩，還有許多台灣人趁著最長年假去日本看屋，信義房屋日本事業部統計，今年春節假期信義房屋不動產株式會社帶看組數較疫情前的春節成長近兩倍，尤其春節看屋，從議價、簽約到交屋，最快在租屋與搬家旺季的四月就能將物件出租，史上最長春節連假不只帶旺旅遊，連帶讓台人赴日置產的熱度強強滾。 信義房屋不動產株式會社表示2022年平均每天帶看4~5組客戶，而今年連假十天平均每天可以帶看7~8組，主要是因為假期長加上兩國旅遊解封，讓帶看組數在短期內增加。客戶看屋的範圍主要還是鎖定在東京及大阪兩大城市，交通便利、生活機能等都是挑選時的考量要件，相較於之前的投資需求，這陣子看屋客群的購屋目的，在自用方面的比例有逐步增加，挑選的房型以兩房~三房為主，較喜歡屋齡新、配備公設完善的物件、區域會以個人喜好為主，挑選方向上與投資目的不大相同。 信義房屋日本事業部表示，以日本當地市場角度來看，疫情後民眾對室內空間需求變大，建議有意赴日置產客戶可以增加預算，選擇格局較為寬敞的物件會比較好出租。如果是自住需求，台灣人傳統對於風水都有所考量，例如路沖、壓樑、電線桿、四樓等，不過若未來有轉手計畫的客戶，還是要考量日本人在意的景觀如開闊的視野或避開回收區，以及向南的朝向為最佳。 有位客戶曾經透過信義房屋不動產株式會社買房給在東京念書的女兒住，現在女兒留在東京工作，因此想換比較大，離工作地點比較近的房子。客戶利用今年春節連假到東京和許久沒見面的女兒團聚，順道請信義房屋不動產株式會社安排帶看適合的物件，區域鎖定在港區的芝浦、麻布十番及六本木一帶離女兒工作地點近，同時考慮到資產價值性，港區是不錯的選擇，至於原本的房子將會出租使用，為資產做有效的配置。 信義房屋日本事業部建議，赴日看屋前可先在台灣參加「日本購屋說明會」，現場有專人針對房市現況、購屋流程及台日購屋習慣做詳細說明，假設聽完座談會還是有很多問題，都能夠向信義房屋針對資金規劃、投報分析及投資區域等做進一步諮詢，為赴日置產做好完善的準備。 文章來源： 日本置產熱度夯 台人春節假期赴日看屋成長近兩倍 資料來源： 信義日本置產快訊

  樓高102公尺、地上20樓，頂樓為玻璃帷幕的大廳，可以在此俯瞰大阪城與大阪都心。這家飯店就是不動產公司NTT都市開發社長辻上廣志於10召開的記者會中所公布的高級飯店「Patina大阪」，將於大阪關西世博開幕的2025年春季開始營業。   負責運營的是經營2018年北韓－美國高峰會會場等高級飯店的新加坡「嘉佩樂酒店集團」。飯店的地點位於大阪城與難波宮遺跡附近，皆具備約220間50平方公尺以上的客房，並設置約400平方公尺的宴會廳、游泳池與SPA。   辻上廣志強調：「我們有能力提供讓有商務與渡假需求的房客滿意的體驗。」   鎖定富裕階層的高級飯店興建計畫，在大阪如雨後春筍般出現。   JR大阪車站北側的再開發區域─梅北2期，被稱為「關西最後的高級地段」，此處亦有由希爾頓(美國)所經營的頂級飯店「大阪華爾道夫-阿斯托里亞」(252間客房)，預定於2025年度開幕。   日本政策投資銀行於6月公布的報告中預測，如果外國遊客回復到新冠疫情前的水準，則大阪高級飯店(客房單價10萬日圓以上，在利用率85%的情形下)於2026年的需求，將高達2,101間客房。然而目前的供應數量為1,143間客房，僅有其一半。正是因為這個緣故，「興建熱潮」才持續進行。   (消息來源： 朝日新聞 ) 文章來源： 大阪陸續出現鎖定富裕階層的「高級飯店興建計畫」 資料來源： 信義日本新聞快遞

  日本不動產研究所針對日本全國主要198個都市、約1,800個地點進行地價評估，並於11月下旬公開「市區價格指數」(2022年9月底)調查結果。以2010年3月底價格為基準值(100)進行指數化比較，本次是第163次調查。   日本全國各不同用地之平均指數為89.3，較前期(2022年3月底)上升0.4%，持續前期的上升走勢。各用地方面，因造訪觀光景點的日本國內觀光客增加等需求回溫，使商業用地指數逆轉上升，來到88.2(上升0.3%)。住宅用地則因環境優良與交通便利的區域的需求依然旺盛，指數為91.0(上升0.4%)，持續上升中。此外，因日本全國持續有物流設施用地需求，工業用地指數為88.2，亦繼續上升，且漲幅仍在擴大中。   三大都市圈的全用途用地的平均指數部分，東京圈為107.6(較前期上升1.1%)、大阪圈101.2(上升0.5%)、名古屋圈102.9(上升0.5%)，皆呈上升走勢，且漲幅仍在擴大。至於各用地方面，東京圈商業用地為107.3(上升0.8%)、住宅用地103.0(上升0.8%)、工業用地119.4(上升2.2%)。大阪圈商業用地為103.6(上升0.5%)、住宅用地98.6(上升0.2%)、工業用地101.3(上升1.5%)。名古屋圈商業用地為106.9(上升0.5%)、住宅用地103.5(上升0.5%)、工業用地95.8(上升0.7%)。   東京都各用地指數平均為124.4（較前期上升1.3%）。各用地方面，商業用地131.1（上升1.1%）、住宅用地115.6（上升1.2%）、工業用地130.8（上升2.6%），皆呈漲勢。     (消息來源： R.E.port ) 文章來源： 日本全國主要市區平均價格指數持續攀升 資料來源： 信義日本新聞快遞

    不動產資訊服務公司at home於11月公布「當地不動產仲介業經營信心調查」(2022年7~9月)結果，此為第35次的調查。   此調查範圍包含首都圈(1都3縣，東京方面為23區與都內)及近畿圈(2府1縣)在內、日本全國共13個都道府縣，計算相較於去年同期的擴散指數(Diffusion Index，DI)(「50」代表與去年相當)。調查對象為該公司加盟店中，已取得都道府縣知事執照、且從事不動產仲介工作超過5年的不動產店家經營階層。調查時間為2022年9月15~26日，有效樣本數為1,988間，由AT HOME LABO負責分析。   在租賃仲介的景氣DI部分，首都圈為43.5(較前期下滑2.8個百分點)，是相隔4期後再度下跌，相較於去年同期則上升了4.6個百分點。近畿圈則為39.1(較前期下滑2.5個百分點)，是相隔2期後再度下跌，但較去年同期上升了1.8個百分點。   在分析不動產店家的意見後，出現了「新冠」、「高齡者、外國人、生活保護」等關鍵字。具體內容為「新冠疫情趨於日常，包含人事調動在內的人流開始出現」(埼玉市)、「由於退房的人少，新的招租案件也很少。新冠疫情所造成的收入減少影響頗大」(神奈川縣藤澤市)、「許多高齡者賣掉房子改為租屋」(埼玉縣草加市)、「外國人和靠生活保護或年金度日的人詢問情形增加」(東京都江戶川區)等。   在買賣仲介的景氣DI方面，首都圈為45.9(較前期上升0.6個百分點)，近畿圈為43.7(較前期上升1.3百分點)，均連續2期上升。從最近一年的變動來看，首都圈在45左右，近畿圈在42左右小幅震盪。   調查中蒐集到許多不動產店家關於「價格」的意見，例如「價格因為建物不足而上漲」(東京都大田區)、「價格太高造成消費者難以出手」(東京都八王子市)等，可以看出價格高漲阻礙了買氣。此外亦出現有別以往的現象，例如「外國人因為日圓貶值而購屋。詢問的情形也有所增加」(東京都港區)、「出售遺產的情形愈來愈多」(福岡市)等。   在2022年10月~12月的DI預估值方面，以租賃仲介來看，首都圈為46.7、近畿圈為45.4，皆呈現上升的趨勢。從各區域來看，9個區域從7~9月便持續上升。在買賣仲介的DI預估值方面，首都圈為44.3，近畿圈為41.2，推測皆將低於7~9月...

  根據2022年9月20日公布的2022年都道府縣地價調查結果，日本全國所有用途的平均地價相隔三年再度上升。此外，日本全國的住宅用地地價則是上升0.1%，是相隔31年再次上揚。該調查呈現的是自2021年7月1日起的年間趨勢，由此可知受新冠疫情影響的地價正逐漸回復。   在住宅用地方面，呈現上漲趨勢的為札幌、仙台、廣島、福岡等地方核心城市。這四個城市的住宅用地平均上升率為6.6%，已經連續十年上漲，超過東京圈的平均變動率1.2%、名古屋圈的平均變動率1.6%，以及大阪圈的平均變動率0.4%。   商業用地也呈現回復的傾向。東京圈的平均變動率為2.0%，已是連續十年上升，上升率亦有所增加。大阪圈的平均變動率為1.5%，是相隔二年再度上升。名古屋圈的平均變動率為2.3%，上升幅度增加，已經連續二年上升。   在東京23區的住宅用地中，地價上升率最高的前三名分別為變動率5.6%的「中野區新井2-8-10」、變動率4.7%的「中央區晴海5-1-9」，以及變動率4.5%的「新宿區戶山1-7-4」。正在進行大型再開發的中野車站周邊，以及「HARUMI FLAG」的所在地中央區晴海5丁目等地，其上升率名列前茅。   至於商業用地部分，足立區千住、中野區中野、荒川區東日暮里等都心近郊地區，則受惠於再開發等因素而躋身前段班。在商業用地中，都心5區的上升率為1.0%，其它地區的變動率則為2.8%。以商業用地來說，都心外圍地區的成長率比都心更高。   根據國土交通省公布、呈現2022年4月1日到2022年7月1日(2022年第二季)地價趨勢的「地價LOOK報告」，東京首都圈上升地點的比率從2022年第一季的54.3%，增加至74.3%，原本下跌的中野亦轉為上升，在35處調查地點中僅有六本木下跌。   日本政府已經公告，於10月11日起放寬入境管制，重新開放個人旅遊與免簽入境，外國觀光客的人數可望增加。日圓匯率在進入2022年後大幅下跌，對外國觀光客而言十分有利。飯店用地的購買需求，原本受新冠疫情影響而減少，但已在上述背景下開始活絡，商業用地的搶購情形可能會比以往更為激烈。   (消息來源： ダイヤモンド不動産研究所 ；作者：岡本郁雄) 文章來源： 2022年地價調查公布：日本全國住宅用地相隔31年再度上升 資料...

  近畿圏不動產流通機構(近畿REINS)於10月發表2022年7~9月期近畿圏2府4縣不動產流通市場動向。   既有(中古)公寓大廈成交件數3,931件(比去年同期增加5.7%)，連續3期增加，調查對象的12地區中，有8地區增加，交易狀況維持穩定。新登錄(於市場開賣)件數則為1萬3,829件。   既有(中古)公寓大廈平均成交價格2,656萬日圓(上漲6.6%)，連續9期上漲。新登錄價格2,738萬日圓(上漲2.4%)。   既有(中古)獨棟住宅成交件數2,426件(減少0.1%)，連續3期減少，新登錄件數則為8,522件。成交價格2,242萬日圓(上漲4.8%)，連續8期上漲，新登錄價格則為2,675萬日圓(上漲2.6%)。   近畿REINS表示：「若物價上漲超過預期，2023年春季後日本也可能會參考歐美政策調升利率。雖然目前既有住宅交易狀況回復，價格也持續上漲，但今後可能會受到調升住宅貸款利率與不動產買賣事業資金的貸款利率影響，再加上重新裝潢之建材等價格調漲也可能會影響交易市場，需多加注意未來狀況」。   (消息來源： R.E.port ) 文章來源： 近畿圏既有公寓大廈成交價格連續9期上漲 資料來源： 信義日本新聞快遞

根據最新公布日本關西2府4縣2022年的基準地價(截至7月1日止）顯示，包括大阪府、京都府、兵庫縣的商業用地價格皆轉為上升。由於為了減緩新冠疫情而限制行動的規定鬆綁，經濟活動開始回歸正軌，因此推升了商業用地的價格。另一方面，外國遊客人數與新冠疫情前的水準仍有一段差距，使得大阪南等處的地價蒙上一層陰影。   此次是大阪與京都的商業用地價格相隔2年後上漲，兵庫則是已相隔3年。在2020~2021年的調查中，此三地的價格皆受到新冠疫情影響而下跌。在這次調查中，滋賀與奈良縣也從下跌轉為持平，僅有已連續31年呈負數的和歌山縣下跌。   以大阪的商業用地來看，上升率最高的是上漲7.3%的「箕面市船場東3丁目1番1」。在北大阪急行電鐵(大阪府豐中市)推動鐵路延伸至箕面市的工程影響下，經濟上可望能有所發展。第二名則是「大阪市港區弁天4丁目12番27」，上升率為5.9%。該區位於2025年世界博覽會(大阪關西世博)會場夢洲附近，今後與世博相關的開發工程備受期待。   大阪車站前的「GRAND FRONT大阪南館」是關西商業用地價格最高的地點，已連續三年居冠，其價格雖較去年下跌2.2%，但下跌幅度已較上次調查減少2.5個百分點。在行動限制鬆綁下，店家的獲利能力有所改善，辦公室的穩定需求亦撐住了地價。根據GRAND FRONT大阪的共同擁有者三菱地所的說法，辦公室部分大致已經租出。   事實上，位於大阪商業地區、大規模的不動產交易相當熱絡。   「我們判斷這棟大樓是優良物件，所以出手買了下來。」2022年3月，JR九州公布已收購大阪市中央區的辦公大樓「淀屋橋北濱中央大樓」。其目的為提升不動產部門的獲利，是該公司首次在大阪地區收購辦公大樓。約莫兩個月前，一旁的「Tradepia淀屋橋」才剛被清水建設等公司收購。   至於鬧區與觀光地區附近的地價也有所改善。關西地價排名第二的大阪南商業設施「Deka戎橋大樓」雖為負1.6%，但相較於下滑18.5％的2021年，下跌幅度已大為減少。     而在京都方面，著名觀光地祇園的所在地「京都市東山區四條通大和大路東入祇園町北側」，去年原本下跌2.2%，今年則大幅上升4.8%。京都市則從去年下跌0.4%轉為上升2.5%，市內全區的地價均有所上升。其中鬧區四條河原町的所在地下京區...

三幸ESTATE於10月上旬公布9月東京都心5區(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區)以及日本全國6大都市(東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡)大規模辦公大廈(1層樓面積200坪以上)市場數據。   東京都心5區的空室率為4.70%(比前月降低0.03百分點)，雖然僅為小幅降低，但仍是時隔7個月以來再度降低。雖然各公司因重新檢視辦公室計畫而將部分辦公室解約，使得空室增加，但以低屋齡辦公大廈為中心仍有需求因此空室持續減少，所以空室率僅有小幅變動。潛在空室率(招租面積/出租總面積之比例)為7.76%(降低0.02百分點)，與前月維持持平。   每坪招租租金為2萬7,870日圓(增加40日圓)，是6個月來再次微幅上漲。為吸引承租，有些仍有空室尚未租出的大廈會降低條件，使得近期招租租金有下跌傾向。此外，有部分預定於2024年或2025年落成的辦公大廈已開始招租，招租面積超過70萬坪，達74萬2,974坪(增加6萬462坪)，   日本全國6大都市的空室率方面，東京23區4.8%(無變動)、札幌市1.4%(上升0.1百分點)、仙台市3.8%(無變動)、名古屋市5.2%(上升0.2百分點)、大阪市4.1%(無變動)、福岡市2.8%(無變動)。     (消息來源： R.E.port ) 文章來源： 東京都心5區辦公大廈空室率時隔7個月再次降低 資料來源： 信義日本新聞快遞

  知名綜合不動產服務、投資運用公司日本高力國際於10月初發表「上班地意識調查」結果。在東京都內範圍中，「想在哪個辦公商圈上班」的第2名是「大手町」，第1名則是「丸之內」。   本調査於9月14日以網路問卷進行，對象為居住在東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣、年齡層20多歲至50多歲的上班族，共獲得男女共601人的有效回答。   關於「您想在哪個辦公商圈上班？」問題，東京都內辦公商圈中，是「丸之內」獲得23.3%受訪者青睞排名第1，第2名「大手町」12.3%、第3名則是「新宿(西口)」12.1%。   在「您憧憬的辦公商圈」部分，「丸之內」仍以36.1%獨占鰲頭，第2名「大手町」18.8%、第3名則是「銀座」的10.1%。   至於「您為什麼想在該辦公商圈上班」(可複選)一題，以回答「交通便利性」(64.7%)、「街區氛圍」(38.1%)者佔多數。   日本高力國際表示，從調查結果可見，正在進行大規模都市更新的東京站周邊地區對上班族很有人氣。     (消息來源： 大人んサー ) 文章來源： 東京上班族憧憬的辦公商圈是？ 資料來源： 信義日本新聞快遞

  東京都為實現低碳化社會，於8月發表「電力HTT(「H」減少、「T」生產、「T」儲存)」，希望推動中古公寓大廈的低碳化。   因近期供電緊迫，東京都與相關業界團體合作，呼籲各界支持HTT。   具體措施包括：   (1) 發行「東京都公寓大廈節能、可再生能源指引書」：以分售公寓大廈公共空間為主，製作宣導節能、可再生能源的指引書，刊載於「 東京都公寓大廈入口網頁 」，對於照明器具、窗戶、電梯、太陽能發電設備等，介紹各種節能方案與使用可再生能源的具體事例。   (2) 「節能宣導隊」宣導活動：東京都的職員或公寓大廈管理士會訪問公寓大廈的管理委員會，說明節能與改進可再生能源輔助制度等。   (3) 派遣「節能顧問」：針對希望更加具體檢討節能、可再生能源的公寓大廈管理委員會，派出建築師、公寓大廈管理士等專家進行調查，因應各公寓大廈實際狀況，提出節能與可再生能源的建言或提案。   (消息來源： R.E.port ) 文章來源： 東京都推動中古公寓大廈低碳化 資料來源： 信義日本新聞快遞

不動產調查公司東京KANTEI於9月初發表東京首都圏2022年上半年「中古公寓大廈市場價格調查報告」結果。   對象物件為屋齡10年±5年、離最近車站徒步15分鐘以內、中古交易件數達3件以上或達總戶數2%以上的公寓大廈。   調查結果顯示，首都圏2022年上半年(1月~6月)中古公寓大廈市場價格比前期上漲6.4%，達302.8萬日圓/坪，連續19期上漲。東京都為+4.8%、357.0萬日圓/坪；神奈川縣+4.5%、231.1萬日圓/坪；埼玉縣+8.7%、187.2萬日圓/坪；千葉縣也上漲9.2%，達170.6萬日圓/坪，皆是高漲幅。   雖然東京23區比前期上漲3.9%，達374.7萬日圓/坪，但相較去年上漲率高達6%以上，本期漲勢略為趨緩。各地區資料方面，東京都心+3.8%、515.0萬日圓/坪；城南與城西+2.2%、372.8萬日圓/坪；城北與城東+3.3%、285.1萬日圓/坪，上漲率皆低於前期。   (消息來源： suumo Journal ) 文章來源： 東京首都圏中古公寓大廈市場價格連續19期上漲 資料來源： 信義日本新聞快遞

  從東京都會區(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)的鐵路擁擠率(實際運送人數/車輛核定乘載人數)來看，新冠疫情爆發前大概是160%，到了2021年就只有108%。這主要意味著乘車上班上學的人減少了。工作方式改革的推動，使得越來越多企業採行遠距工作，因此到公司上班的頻率減少，鐵路擁擠率也隨之急遽下降。   事實上，由於通勤減少了，繼續居住在大都市的意義已不大。東京市區的公寓價格已漲到安倍經濟學實施前的1.7倍，新建獨棟住宅在疫情過後也漲了將近一成，買房的門檻越來越高。在通勤減少且房屋取得不易的情況下，不難理解人們會放棄都市的生活，轉而搬家到郊外或鄉村地區。只要還能繼續現在的工作，想住在哪裡都可以。   那麼，今後將會有更多的人從東京都會區搬到鄉村地區居住嗎? 作者認為，疫情前和疫情後的人口移動狀況並不會有太大變化。   ■ 即使是在疫情下，東京都會區的人口移入仍然是大於移出   實際上，即使是在新冠疫情肆虐下，東京都會區依然是維持著人口移入大於移出的狀況。根據居民登記人口遷移報告的資料，2021年的人口淨移入為81,699人。雖然比前年減少了17,544人，即便如此，人口淨移入仍然是正數。   這是為什麼呢？搬家最大的理由無非是「哪裡工作好找就往哪裡去」。辦公室設在市區的公司，雇用大量的應屆畢業生，因此人們傾向往有效人力求供倍數(有效徵人職缺/實際求職人數)更高的區域流動。   比起鄉村地區，在都市可找到各類型的工作，工作機會也較多。例如專業的金融工作就主要集中在東京地區。人們有了工作，才有能力付房租，正因如此，能否工作才是搬家時必須優先考慮的因素。   疫情未發生前，有效人力求供倍數居高，處於勞動力不足的狀況。新冠疫情使經濟活動受到限制，有效人力求供倍數急遽下降，下降的速度甚至比雷曼金融風暴那時更快。   但雷曼金融風暴過後，有效人力求供倍數是0.42，失業率達5.5％。相對之下，新冠疫情過後有效人力求供倍數最差的時候是1.04，失業率停滯在3.0％。這是因為2008年發生雷曼風暴，從那一年起勞動人口(15～64歲)大幅減少，而由於少子化問題，今後勞動人口也會急速減少。   日本正面臨嚴重勞動力不足的問題，今後也不用擔心找不到工作。而經濟正處於復甦階段，大都市的有效人...