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  2020年發生的新冠肺炎危機，雖然仍在持續中，公寓大廈價格卻維持高檔。本篇持續探究可能的原因。   只要持續賣得出去，價格就會持續上漲   用地費與建築費相當於公寓大廈的「成本」，雖然大家多半會以為成本上漲多就會導致價格上漲，但決定東西的價格並不是如此單純，即使賣方想漲價，但若此價格賣不出去的話，東西就會剩下來，如果不能預期「上漲後的價格也能賣出去」，賣方是無法輕易調漲價格的。   也就是說，自2013年開始的新建公寓大廈價格持續上漲的背景中，有支撐即使價格上漲也能持續賣出的事物。   至於買方的經濟狀況是如何呢？雖然上班族的平均年薪從2012年度的408萬日圓上漲至2019年度的436萬日圓，但這約6.9%的上漲率遠不及公寓大廈價格上漲率(約32%)。2019年度的平均年薪甚至比2000年代前半還低，但當時的公寓大廈價格卻比現在便宜很多。   所以，從公寓大廈價格開始上漲的2013年之後，買方購買力應是追不上公寓大廈價格上漲的，但新建公寓大廈卻持續賣得出去，這是為什麼呢？   我想應有人知道答案，亦即「住宅貸款低利率」。從過去資料可知，雖然2012年時利率已非常低，但之後因長期景氣低迷，使得日銀自2016年開始採取負利率政策，造成住宅貸款利率更進一步下跌。   扣除因FLAT35制度不同(團體信用生命保險費改成含在利率內)造成的變化後，現在的固定利率比2012年低了1%以上。   至於機動利率方面，雖然各銀行的基本利率沒有變化，但以網路銀行為中心，實際利率折扣的競爭非常激烈，現在已是最低可至0.4%左右的空前低利率。而大型銀行雖然利率較高，若使用網路申請的話，也已下降至低於0.5%的水準。   可購入額提升數百萬～1千萬日圓以上的「低利率化」   住宅貸款的低利率化產生非常明顯之效果，公寓大廈價格上漲前的2012年時，以固定利率貸款5,000萬日圓的話，每個月須還款約17.3萬日圓；但2019年時，相同的每月還款額可貸到5,900萬日圓。   換句話說，因利率變低，使得購買預算可增加900萬日圓之多。若是機動利率的話，甚至可貸到6,650萬日圓，預算可多1,650萬日圓。   2012年至2019年的首都圏新建公寓大廈平均上漲價格為1,440萬日圓，而住宅貸款的低利率化吸收了大部分的上漲價格，所以買方在不增加自己負擔下，可購入額增加了數百萬到1千萬日圓之多。所

日本自民黨政府修訂2021年度的稅制，重新檢視現行的房貸減稅制度，若適用對象的樓地板面積未滿50平方公尺，則將設置1000萬日圓的所得限制門檻。     根據現行的房貸減稅制度，納稅人可於所得稅等稅金中扣除房貸年底餘額的1%，至於可享有13年扣除的特例入住期限，則將延長至2022年底。   自民黨政府已決定將上述特例措施的適用對象，從50平方公尺以上放寬至40平方公尺以上，無論是獨棟或公寓；至於未滿50平方公尺的適用對象，則增設1000萬日圓的所得限制門檻。   之所以決定實施上述修訂，是由於在低利率時代，利息一旦低於扣除率的1%，則可能發生扣除額高於利息的現象。在扣除額的適用機制方面，未來將朝當已支付的利息不到房貸餘額的1%時，僅可扣除已支付的利息部分的方向進行修訂。   (消息來源：日本電視台 NEWS 24) 新聞來源 :   日本稅制修訂，房貸減稅將設「所得限制」門檻 資訊來源 :  日本信義新聞快遞

  日本不動產研究所於1月底發佈顯示東京首都圈中古公寓大廈價格動向、2020年11月的「不動研住宅價格指數」，該指數是以2000年1月做為基準日與基準值。   綜觀東京首都圈的指數較前月上升0.40%、來到95.20，是連續5個月上升。在地區別方面，東京都為106.29、上升0.34%，為連續7個月上昇，神奈川縣為86.37、上升0.71%，千葉縣為72.27、上升0.44%，埼玉縣76.71、上升0.03%；神奈川縣是連續2個月上揚，千葉縣和埼玉縣則為連續5個月上揚。   (消息來源：住宅新報) 新聞來源 :  不動研住宅價格指數：東京首都圈連5個月上升 資訊來源 :  日本信義新聞快遞