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東京澀谷代代木公園翻新計畫啟動

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東急不動產增加大阪市中心的超高層公寓供應量

  東急不動產目前致力於提高大阪市中心的超高層公寓供應量。目前該公司已於大阪府推出九棟「BRANZ TOWER」,並於4月29日開放第十棟「BRANZ TOWER谷町四丁目」(大阪市中央區,共174戶,預定於2024年1月完工)的展示中心供民眾參觀,並預計於7月開始販售。每坪平均價格目前尚未定案,預估將落在350多萬日圓。該公司已於御堂筋周邊的大阪市中央區、西區、北區等地,推出超高層公寓建案。御堂筋周邊備受矚目,居住人口不斷增加;大阪市中央區的人口,時隔55年即將突破十萬人即為一例。在市場熱絡的情況,該公司為了與其它公司的建案做出區隔,而採取了強調個別特色的宣傳策略。   其中「BRANZ TOWER谷町四丁目」的主題為「Next Normal」。該建案的特色為採用了與Panasonic共同研發的冷凍冷藏宅配寄物櫃,並百分之百使用再生能源(此為關西首見),且於公用健身房內引進線上健身服務「MIRROR FIT.」,所有住戶皆採用大阪市中央區首見的10G網路服務。   該建案的室內面積約41~114平方公尺,價格預估將落在3,500萬日圓~1.99億日圓之間,平均約7,000多萬日圓。該公司從展示中心的參觀者中回收了530份問卷,參觀人數落在平均值左右,需求方面主要為即將結婚、預定生小孩的家庭,以及頂客族等做為自住之用。關於此物件的優點,包括位於大阪Metro「谷町四丁目車站」附近,交通方便,距離市中心罕見的綠地─大阪城公園很近等都獲得好評。   運用DX 行銷   「BRANZ TOWER大阪本町」(大阪市中央區,總共302戶,預定於2023年11月完工)是在「谷町四丁目」之前推出的建案,今年2月的成交率居二府四縣之冠,截至4月止已售出約130戶,超過總戶數的三分之一,關西住宅事業總部銷售部門統轄部長池田智紀表示,一般認為大阪的超高層公寓在第一波銷售時能賣出兩成就算成功,此建案的銷售情況算是十分不錯。   該建案的特色在於將公設集中於42樓頂樓的「AMA TERRACE」,另外也與大丸松坂屋合作,並引進了冷凍冷藏宅配寄物櫃等等。目前已有超過2,300人次要求提供參考資料,600組人前往展示中心參觀。成交建物的每坪價格為393萬日圓。購屋者中有四成多的職業為公司老闆與醫師等,過半的目的為自住,不過以地點來說,此建案受到國內外矚目,因此投資方面的需求也相當高。   而在

日本央行難以提高利率,日圓兑美金跌破136並非終點

  反映中央銀行大量購買國債的現況 全球主要國家飽受通膨之苦,紛紛藉由升息抑制通膨。日本通膨率相較於其他各國較低,日本央行將延續金融寬鬆政策,低利率政策預計將會持續。不過,有些人認為升息的時機,何時到來都不奇怪。原因在於美日利差擴大,日圓貶值達到歷史新低,金融寬鬆效益失效理論浮出檯面。美日匯率在新冠疫情初始,以日圓兌美金低於110的價位推移,目前日圓則持續走軟,甚至跌破135日圓的水準。由於不動產市場與利率息息相關,因此不動產相關人士特別關注日本央行的金融政策。   美國經濟學家指出,除了美國景氣指數開始下降之外,投資全球不動產的流動資金,在亞洲區域出現減少趨勢等,全球經濟似乎接近轉折點。日本國內則有部分日本當地的銀行出現以不動產投資為對象的融資可能需要進行回收的看法。 在這樣的情況下,日本央行的國債持有比例超過五成,呈現中央銀行持有已發行國債過半數的情況。日本央行發行國債,由銀行收購國債,銀行再將販售國債獲取的資金出借給企業或個人,藉此讓整個城市充滿資金活水,並流向股票及不動產。而利用資金讓城市充滿熱錢,就是製造通膨的過程。 順帶一提,日本央行因時局政權的想法,必須具備不印鈔的獨立性。為了保護財政規範,因此禁止未經市場從國家直接領取國債。雖有制定「可持有的長期國債餘額必須在日本央行發行總額範圍內」的規定,但自2013年以後,該規定已形同停止狀態。 以美國的情況來說,由於通膨過度,因此展開抑制通膨的活動,並開始緊急升息,但以日本的情況來說,則是國債買家幾乎由日本央行占據,若觀察長期利率指標「新發行的十年期國債」,日本央行的持有比例高達九成,一旦實施升息,支付利息將激增,日本央行將承受不住,因此不少人評估認為,低利率是不得不繼續維持的策略。因為這樣的預期,所以美日之間的利差,今後亦將擴大。目前1美金兌135日圓、136日圓的價位只是過程,有人認為未來跌破160日圓或170日圓也不足為奇。   ● 日本央行破產的劇本,更具現實感? 日本與其他各國不同,從很久之前就開始實施大規模的金融寬鬆政策。這可回溯至2013年安倍政權的經濟政策「安倍經濟學」。為了達到持續2%通膨、脫離通貨緊縮的目標而大規模發行貨幣。然而,過度的通膨,是否會在不遠的未來變成惡性通膨呢?大家也開始擔憂這樣的問題。 如果變成惡性通膨,可能連日本央行的金融政策也無法抑制,社會將陷入混亂。假設這種情況真的發生

大阪關西世博玄關「夢洲站(暫稱)」內部基本設計定案

  大阪港TRANSPORT SYSTEM於4月底發表,「夢洲站(暫稱)」内部基本設計。   設計理念融合「躍動魅力生命之多樣性」、「日本技術及文化編織之未來」、「挑戰嶄新移動方式之夢洲」等3大項,創造「活躍的移世界劇場=傳播移動魅力之車站」,將透過五種空間演繹手法傳達「移動魅力」。   月台層設計上,將鐵軌處塗成黑色,天花板則以日本傳統「摺紙藝術」手法,表現出日本的交通圖表,並使用容易維護且可回收利用的鋁作為摺紙天花板素材。此外,於月台中央設置門型照明裝置,創造出穿越光之門至電梯、樓梯的移動體驗。   穿堂層則組合兩種形狀的摺紙天花板,並於單邊設置長寬各60公尺與3公尺的大型展示板,配合世博開幕前、舉辦中、結束後等三階段,刊出相對應的內容。地板採用防滑磁磚,顏色從中央部至牆面漸漸變深,讓天花板更為醒目。   驗票口前廣場摺紙天花板輻射出半圓形,創造出遠近感。驗票口將設置便於遠處觀看,並可顯示各種資訊的大門。   大阪港TRANSPORT SYSTEM負責北港TECHNO PORT線(宇宙廣場站~夢洲站)之基礎設施整備。因「夢洲站(暫稱)」將成為國際物流據點,並承擔2025大阪關西世博與大阪IR(綜合渡假村)等重要國際觀光點玄關之重責大任,為使此站能具有「迎接來自日本國內外眾多遊客的玄關」之車站設計,該公司於2021年10月設置「夢洲站設計委員會」,持續進行檢討。   本設計由大阪市高速電氣軌道、安井建築設計事務所進行,今後將把本設計概要導入夢洲站(暫稱)內部的實際建築設計,進行後續施工。    ↑ 驗票口前廣場設計意象(舉辦世博時)。圖片來源:大阪港TRANSPORT SYSTEM。   (消息來源: 鐵道CHANNEL ) 文章來源:  大阪關西世博玄關「夢洲站(暫稱)」內部基本設計定案 資料來源: 日本不動產分析

打破泡沫經濟時代的歷史新高─公寓價格為何不斷上漲?

  在日本黃金週這段期間,應該有不少人為了找房子而跑了好幾間樣品屋吧!在尋屋者眾的情況下,如今東京首都圈新建公寓的價格不斷高漲。去年度的平均價格為6,360萬日圓,打破了1990年代泡沫經濟時期的歷史最高紀錄。在泡沫經濟時代「土地一定會漲價」的「土地神話」之中,公寓的價格也隨著土地價格一路上揚。為何在過了30多年後的今天,公寓的價格又再次高漲了呢?經過採訪後,記者發現了有別於泡沫經濟時代的意外原因。   這裡是位於東京江東區的龜戶。龜戶是這一帶的「下町」(庶民聚居的工商業區域),平價商家林立,「龜戶天神」是這裡的象徵。樓高25層、約有900戶的公寓大樓「PROUD TOWER龜戶CROSS」已於今年1月完工。住在這裡的究竟是什麼樣的人呢?   植松夫婦在4月上旬搬了進來,丈夫植松基31歲,任職於健康食品。妻子植松栞今年29歲。兩人花了8,000萬日圓買下這裡的公寓。植松基告訴記者:「我們目前覺得很滿意,沒有什麼可以挑剔的地方。」   客廳加上廚房的面積為12疊(約6坪),格局是3LDK,總面積約為75平方公尺。設計上由於走廊較少,起居空間相當寬敞,空調系統可以讓所有房間全年維持固定的溫度,住起來十分舒適。   這裡距離總武線龜戶車站步行約2分鐘。由於交通方便,購屋者多為年輕且家戶年所得1,400萬日圓以上的「Power Couple」。記者請植松夫婦帶我們前往兩人平常喜歡去的地方。植松基表示,「這一帶有很多老字號的餐飲店,很多小店集中在小小的區塊。龜戶這個城市的氣氛很適合我們一家人。」   「下町+車站附近」是最新流行趨勢   專家指出,像這種「下町+車站附近」的新建公寓,是繼灣岸區域之後的最新流行趨勢。不動產經濟研究所主任研究員松田忠司表示,「最近建築費用和建材漲價很多。像郊區這些地方,公寓的售價已經很難配合當地原本的水準。熱門車站附近原本就是新建案的主要戰場,近來這種傾向有愈來愈強的趨勢。」   事實上,下町的公寓建案的確十分活絡。位於總武線小岩車站南口步行1分鐘處的新建公寓,目前正在進行分售。而位於北區十條車站前的39樓超高層公寓,目前也正在興建。像這種離車站很近、交通方便的高價公寓,拉高了整體公寓的平均價格。   矢吹夫婦也正在考慮要購買公寓,丈夫矢吹勇人在東京都內的化學製造商工作,他說:「我必須在家裡擺放高爾夫球袋,以我現在的房間來說有點勉強。這裡的收納空

東京23區的高價引起警戒心

  屋齡5年內的新屋及中古屋每坪單價出現反轉 分拆讓售公寓大廈需求預估將維持高檔   在俄烏情勢不斷惡化下,全球經濟供應鏈大受影響,日本國內能源價格因此節節攀升,生活用品與食品的漲勢尤其顯著。雖然情況不及歐美國家,但日本國內仍捲入通膨浪潮中,在薪資未漲、生活成本提高的情況下,必須注意民眾購屋的意願是否會降低。漲過頭的房價讓人開始產生警戒。   當前的分拆讓售公寓大廈市場在東京奧運後的疫情之下依然保持良好的銷售表現,觀察今年4月下旬至5月上旬的春季長假,也就是黃金週的銷售情況,雖然樣品屋的到訪人次較去年同期衰退,但大型不動產公司的簽約件數比去年增加300%左右,可見公寓大廈需求旺盛。中古公寓大廈的交易也很旺盛,出售物件匱乏,只要市面上出現好物件,立刻會有買家上門。低利率與雙薪世代增加讓銷售表現得以維持良好狀態。 根據不動產經濟研究所的發表,首都圈最近4月的新屋分拆讓售公寓大廈釋出戶數為2,426戶,較去年同月相比增加16.1%,簽約率也達到近8成的高水準,顯示出消費者旺盛的購屋意願。不過售價方面,首都圈平均為6,291萬日圓,相隔4個月首度下跌,與去年同月相比下滑約2成。東京23區的平均售價為7,344萬日圓(與去年相比下滑27.9%),都心部與周邊區域的高騰漲勢開始減速了。   ● 大型地產開發商的新屋占比有縮小傾向 對於高價產生的警戒心,從東京KANTEI的調查中也能得知。若觀察2022年度第1季度(1月~3月)的資料,首都圈的新屋公寓大廈每坪單價為338.3萬日圓(與去年同期相比下滑2.1%),已連續兩期走下坡。在東京都的新屋供給較少,埼玉縣及千葉縣的供給占比擴大,大型地產開發商的供給占比自前期的40.4%縮小至31.7%。這樣的情況雖是造成單價下滑的主因,但其中也交錯著消費者因售價上漲推遲購買時期的動態,以及利率看漲而想趁低利率時買下的想法。 在個人所得難以成長之下形成的通膨經濟會讓消費者更不願掏出錢包。正當新冠病毒的疫情趨於穩定,期待經濟復甦之際,俄烏情勢導致企業設備投資停滯,海外經濟進一步惡化而殃及日本國內。 探尋整體經濟相關的預測得知,美國系智庫等認為已開發國家至少將針對俄國進行持續一年以上的經濟制裁。代表通膨、供應鏈混亂及制約與其說是暫時性的現象,不如說將成為2023年經濟發展壓力的基本脈絡。   ● 中古需求讓新屋與屋齡淺物件的價差縮小 上述負面要素

中古屋市場動向觀察─容易銷售的熱門屋齡是?

  中古住宅近年來愈來愈受到購屋族青睞,尤其是中古公寓更是搶手。中古住宅之所以如此熱門,主要是因為價格比新成屋划算,而且選項很多,無論是屋齡較新、不輸給新成屋的中古住宅,或是1,000多萬日圓等低價位的老房子,都可以在市場上找到。話雖如此,這並不代表賣房子是件容易的事情。在供需平衡等種種因素影響下,買賣之間還是有些許不同。 ■中古公寓市場現況      以近年來看,中古公寓的價格連年上升。即使碰上新冠疫情,這個趨勢仍然沒有改變。根據東日本不動產流通機構公布的「2021年」首都圈不動產流通市場動向」,已成交的中古公寓每平方公尺平均價格自2013年以來持續上升。   之所以會有這種現象,是因為新建公寓的供應情形有所變化。隨著人口與家戶數量減少,以及住宅存量過剩(房屋過多),近年來新建公寓在供應量上有所節制。受此影響,建商在供應上以較為好賣的高價位,例如交通方便、重新開發的大型建案(超高層公寓等)的公寓為主,因而導致了平均價格高漲。   不動產經濟研究所的調查指出,2021年東京首都圈的平均價格為6,260萬日圓,每平方公尺的價格是93.6萬日圓。超高層公寓的價格破億,2021年集合住宅單位的最高價格為13億7000萬日圓(室內面積238.55平方公尺)。相較於中古公寓每平方公尺的單價(59.8萬日圓),超高層公寓每平方公尺高出了33.8萬日圓。如果換算為65平方公尺來看,價格的差距約為2,200萬日圓。   也因為這個緣故,新建公寓已經變得「高不可攀」,普通家庭根本買不起,於是造成轉而物色中古公寓的現象。再加上翻修的技術進步,即使是中古公寓,也能夠改造成宜居又設計良好的住家。特別是以年輕人來說,他們對於「中古」已經不如以往排斥。   另一方面,建商不斷推出的新建公寓,如今也成為中古公寓而流入房市,無論是新是舊的各種形態,都可以在市面上找到。不過屋齡原本就會隨著時間增加,中古公寓的平均屋齡自然也會跟著逐年上升。   中古公寓的平均價格與平均屋齡雖然不斷升高,但平均面積仍大致落在65平方公尺左右,對夫妻加小孩的一家三口而言,應該會需要65平方公尺的居住空間吧!   ■沒有賣不出去的中古公寓,但有些時候會比較好賣     事實上,中古住宅只要售價合理、符合市場行情,其實並不是很難脫手。就算地點或格局等條件不是很好,只要壓到低於行情的價格,大多還是可以順利找到買主。話雖如此,賣