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日本主要地區店面租金維持穩定,銀座仍獨占鰲頭

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寬鬆貨幣政策持續資產熱潮不減 東京都心成為富裕階層較量購買力的市場

  自民黨在第42屆眾議院選舉中獲「絕對穩定多數」   為市場帶來安心感     岸田文雄首相站穩了政權基礎。10月31日眾議院選舉中,自民黨取得261個議席,遠高於過半數所需的233個議席,各界期待今後國會能穩定運作。大選後隔天(11月1日)的日經平均股價指數,受到「絕對穩定多數」的利多影響而大幅上漲。第2次岸田內閣將於11月10日召開特別國會的當天上路,在2022年夏天參議院議員選舉來臨前,現有貨幣寬鬆政策下的熱錢似乎仍會滯留於市場。在岸田內閣確定連任的情況下,我們一同展望今後的不動產市場。   專門分析日本不動產股票等的市場相關人士預測,就眾議院選舉結果來看,大規模的寬鬆貨幣政策與負利率政策皆會持續。對於向銀行等貸款以調度營運資金的不動產公司而言,若利率調升將會是大問題,但目前看來暫時無須擔心。穩定的政權之下,不僅可確保經濟政策的執行度,亦見不到可能令不動產市場惡化的因素。   岸田首相以新冠肺炎防疫對策與經濟復甦對策作為施政的主軸,他提出「令和版所得倍增計畫」以期縮小因新冠疫情而擴大的所得差距。號稱「一億總中流」(日本國民皆為中產階級)的社會已是過去式,政府為了修正當前的所得差距並增加更多的中產階層人口,預計在今年內採取追加預算的方式,落實編列總規模達數十兆日圓的經濟政策。因積極的擴大內需與大規模的寬鬆貨幣政策而產生的豐沛資金,流向風險資產的結構似乎不會改變。   ●即使國家財政狀況惡化、個人金融資產仍然膨脹   岸田首相主推財富分配,各界期盼他能積極推動針對該目標的結構性改革,藉此讓成長策略大幅進展。泡沫經濟崩壞以後,個人所得已逾三十年不見起色。若成長戰略的資金未能精準投入正確標的,可能導致海外的投資家轉向他國,引起潛在的經濟衰退。日本的經濟現況已沒有打消耗戰的本錢。   若改革未能使經濟成長,那麼一路走下坡的國家財政狀況恐將面臨危機。一是作為防疫對策的擴大內需所帶來的影響,二是國家與地方的長期債務餘額,預計在2021年底前累積到   1,200兆日圓,此金額達到日本GDP(國內生產總額)的兩倍多水準,日本政府仍未能脫離依賴有強烈儲蓄傾向的日本國民的金融資產的負債體質。根據日本銀行的統計,去年12月底的時間點,個人擁有的金融資產直逼2,000兆日圓,創下史上最高的紀錄。   ●所得追不上公寓大廈的價格   縮小所得差距的政策是否有所進展?在疫情之下,依業種

大阪IR由米高梅得標,估計年營業額可達5,400億日圓

大阪府與大阪市於9月底公告,附設賭場的綜合型度假設施(Integrated Resort,IR)招商案,已正式由米高梅國際度假村集團與歐力士的共同事業體得標。根據該共同事業體的提案,綜合型度假設施開幕時將有三間飯店進駐,客房總數約2,500間,預估年營業額為5,400億日圓。大阪府、大阪市與該共同事業體,將於2022年4月之前向中央提交建設計畫。 (圖片來源: MGMリゾーツ・インターナショナル、オリックス)   大阪府知事吉村洋文信心滿滿地指出,「將以創造全球最高水準的成長型IR為目標」。   在這次大阪IR的招商案中,僅有米高梅與歐力士的共同事業體提出申請。大阪府及大阪市則於9月中旬前,由評選委員會予以通過。該共同事業體計畫將針對2025年世界博覽會(大阪關西世博)會場─人工島夢洲,投入約1兆800億日圓的初期投資,並預定於2020年代後半開始營業。   目前所公布的提案內容中評估,來自日本國內外的遊客,每年約可達到2,050萬人次。開幕時除了賭場與飯店外,展覽面積高達2萬平方公尺的展覽場,以及可容納6,000人以上的國際會議場,亦將同時開放。   至於賭博成癮的問題,則將借助米高梅在這方面的知識,實施嚴格的入場管理,並建立提供24小時諮詢的機制。此外,也且將提供優質的工作機會,並採購當地產品,藉此協助大阪及關西永續發展。   日本目前表明IR招商意願的,僅有大阪府與大阪市,以及和歌山縣、長崎縣三個地區。這次大阪府與大阪市的IR招商定案後,有意招商的三個地區皆已有業者得標。   (消息來源:日本經濟新聞) 文章來源:  大阪IR由米高梅得標,估計年營業額可達5,400億日圓 資料來源:  信義日本新聞快遞

「房地產泡沫」會因為東京奧運落幕而破裂嗎?

在新冠疫情蔓延下舉行的東京奧運及帕運已經落幕,因應東京奧運及帕運需求的大型工程與房地產開發,雖受新冠疫情影響而縮減,但目前亦已告一段落,價格一再上揚的「房地產泡沫」今後將如何發展?坊間流傳的「奧運後暴跌」,是否會成真呢?以下將由熟知房地產業界的顧問分析現況。 為了舉辦東京奧運及帕運,日本首都圈的再開發順利進展,股市穩定維持在高檔,房地產價格亦有所上揚。日本國土交通省於8月公布的7月1日地價動向報告中指出,商業區雖因辦公室與店面需求影響而看跌,但在住宅區方面,位於車站附近等生活較方便的地區,在公寓銷售上則呈現上漲趨勢。再加上日本銀行持續實施「異次元的量化寬鬆」政策,房貸利率亦維持在低檔。   但另一方面,坊間也流傳著「房地產泡沫將隨著奧運劃下句點」的說法。眼看奧運已經落幕,房市的現況又是如何呢?   前田浩司是房地產顧問「LAZP TRUST股份公司」的創辦人,著有《房地產投資的騙術》等書。他原本在東證一部上市的公司擔任董事兼營業部長,卻因厭惡「營業額至上主義」而辭職創業,以下就是他對於日本房市現況的見解。   「東京獲選為奧運舉辦地後,不但土地價格上漲,鋼材與木材等建材也跟著漲價。由於進貨價格上揚,建商為了避免虧本而無法壓低價格,而導致售價水漲船高。目前東京的公寓售價落在7,000萬日圓左右,一般估計還會再上漲一段時間。也有許多人因為等不及還在興建的公寓,而開始尋找屋齡比較新的中古公寓。目前日本和美國的股價較高,而且沒有下跌的傾向,有意買房的客戶究竟能承擔多少漲幅,將是今後的關鍵。」   而且以投資房地產的角度而言,身為日本政治、經濟、文化中心的東京,可說十分具有吸引力。「東京是日本的首都,即使奧運已經結束,再開發工程還是接連不斷,整個城市將會發展得愈來愈好。以今後長遠的角度來看,東京的保值性很高,有意在都心購屋的投資客很多。」   前田認為,以自住與投資的角度而言,目前還看不到「房地產泡沫破裂」的因素,不過受新冠疫情影響而備受矚目的另一項趨勢,則可能會發生變化。   「另一個就是搬往郊區的趨勢。隨著工作方式改革以及遠距工作逐漸成為主流,許多人認為『沒必要住在都心』,而開始在價格比都心便宜的郊區購屋,不過在疫苗接種率提高等影響下,新冠疫情平息後的發展仍是未知數。」   在新冠疫情影響下,政府鼓勵民間採用遠距工作的方式因應,但相較於轉換上較為順利的大企業,許多製造業等

東京首都圏中古公寓大廈價格行情連續17期上升

東京KANTEI於9月發表2021年上半年日本三大都市圏「中古公寓大廈價格行情調査報告」。 此報告針對會對價格造成重大影響的「屋齡」與「所在地」設定一定的條件,使對象物件均質化後再計算出「價格行情」,對象物件須符合屋齡10年±5年、從最近車站徒步15分以內、中古買賣件數達3件以上或總戶數2%以上等條件。   報告指出,2021年上半年東京首都圏中古公寓大廈價格行情(萬日圓/坪)較前期增加6.6%,達263.2萬日圓,連續17期上漲。各都縣方面,東京都比前期增加6.5%,達317.4萬日圓/坪;神奈川縣增加4.7%,為207.8萬日圓/坪;埼玉縣增加6.2%,為161.9萬日圓/坪;千葉縣則增加5.8%,達150.6萬日圓/坪;1都3縣皆為上漲。 近畿圏的價格行情方面,則比前期增加3.4%,達184.0萬日圓/坪,上漲局勢已持續10年以上。在各府縣方面,大阪府較前期增加2.9%,達183.1萬日圓/坪;兵庫縣則為增加3.1%的178.1萬日圓/坪,自2012年以後皆是上漲;京都府也比前期大幅增加4.1%,達229.1萬日圓/坪。   中部圏的價格行情較前期增加5.5%,達143.4萬日圓/坪,連續17期上漲;名古屋市則為上漲6.1%的166.3萬日圓/坪,為2期以來再度轉為上漲。   (消息來源:suumo journal) 新聞來源: 東京首都圏中古公寓大廈價格行情連續17期上升 資料來源:  信義日本新聞快遞

日本都市特性評價:大阪市超越京都市躍升第一

    森記念財團都市戰略研究所於日前發表了「2021日本都市特性評價」結果。   該調查對象為政令指定都市、縣政府所在地、人口17萬人以上等日本國內138個都市以及東京23區,針對「經濟‧商業」、「研究‧開發」、「文化‧交流」、「生活‧居住」、「環境」、「交通‧接駁」等6領域共86個指標進行評估,將各都市的特性進行量化比較。本次調査放寬對象都市的選定標準,以東京郊外為中心,追加了川口市、所澤市、調布市等29個都市。並根據社會環境變化調整部分指標,例如:數位化轉型、二氧化碳(CO2)排放量、推廣使用自行車;也加入「完全失業率」、「專利取得數」、「電子化地方政府推進度」等新指標。   自2018年本調查開始以來,皆獨占綜合排名第一的京都市首次被大阪市超越。大阪市除了在「經濟活動」與文化交流的「接納環境」獲得高評價,還在「使用自行車的難易度」、「電子化地方政府推進度」(各地方政府行政手續網路化的推進度)等新指標獲得高分。第二名到第五名依序為京都市、福岡市、横濱市、名古屋市。   新追加的都市中,三鷹市在財政力指數與研究人員人數、公車站牌密度等獲得高分,獲得綜合排行第26名。   關於各領域成績,以「人」為出發點進行評估的「ACTOR」(單身、家庭、銀髮族、觀光客、經營者、從業者)方面,在單身與家庭、銀髮族奪得第一名的福岡市,與在家庭及銀髮族搶下第二名的松本市也備受注目。至於東京23區的成績順序為千代田區、港區、中央區,與往年相同沒有變化。   此外,若觀察反映現今社會情勢的指標,在鼓勵遠距工作的現況中,「居住環境満足度」由三鷹市、福岡市、西宮市獲得高評價,東京23 區則是由文京區、千代田區及港區獲得高評價。「住宅面積」順序為⾧岡市、出雲市、上越市;東京23 區順序則為葛飾區、世田谷區、練馬區。關於「災害時安全性」方面,由三鷹市、厚木市、相模原市獲得好成績,東京23 區則是由千代田區、文京區、目黒區排名領先。關於反映環保問題重視程度的「資源回收率」方面,則由鎌倉市、倉敷市、調布市獲得高評價。   本調查為了解新冠肺炎疫情下遠距工作狀況,於2021年3月對居住於對象都市的300人實施問卷調查。從調查結果可知,首都圈(尤其是東京23區)遠距工作的比例大幅增加,關西圏及地區性大都市則有微幅增加傾向,地區性核心都市僅稍微增加,其他都市並沒有因疫情大幅改變原有的就業、就學形態。  

東京23區新建、既有公寓大廈價格皆呈上漲傾向

日本不動產研究所於9月中旬發布「2021年上半年住宅市場指數」調查結果。此調查使用at home與KEN Corporation提供之租賃、分售公寓大廈資料,將東京23區的新建、既有(屋齡10年)公寓大廈區分成大型(80平方公尺以上)、標準(40平方公尺~未滿80平方公尺)、小型(未滿40平方公尺)等格局,進行租金與價格的分析統計。 在每平方公尺的公寓大廈租金部分,東京都心5區新建公寓大廈方面,大型格局為6,804日圓(比前期上漲3.4%)、標準格局為4,998日圓(上漲1.4%)、小型格局為4,566日圓(上漲0.1%);既有公寓大廈則為大型格局6,083日圓(上漲3.4%)、標準格局4,580日圓(上漲1.3%)、小型格局4,297日圓(無變動)。不論是新建或既有公寓大廈,大型與標準格局皆持續上漲傾向,突破前期的最高值,但小型格局則跟前期持平,幾乎沒有變化。   東京23區方面,大型格局的新建公寓大廈每平方公尺的平均租金為5,826日圓(比前期上漲2.8%)、標準格局3,634日圓(上漲2.0%)、小型格局3,847日圓(上漲0.5%);既有公寓大廈則為大型格局5,219日圓(上漲2.7%)、標準3,364日圓(上漲2.0%)、小型3,628日圓(上漲0.4%);新建與既有的所有格局都持續上漲傾向,刷新最高價紀錄。   在每平方公尺的公寓大廈價格部分,都心5區新建公寓大廈方面,大型格局為216萬7,000日圓(比前期上漲7.6%)、標準格局161萬7,000日圓(下跌0.1%)、小型格局152萬2,000日圓(上漲7.6%);既有公寓大廈則為大型格局162萬6,000日圓(下跌1.3%)、標準格局125萬1,000日圓(上漲2.5%)、小型格局124萬8,000日圓(上漲9.6%);與前期相較,新建公寓大廈的大型與小型格局皆為上漲,標準格局則呈現持平,既有公寓大廈的大型格局比前期的最高價略微下滑,但標準及小型格局則為上漲,特別是小型格局漲勢驚人。   至於東京23區每平方公尺價格方面,新建公寓大廈的大型格局為194萬4,000日圓(比前期上漲8.1%)、標準格局117萬4,000日圓(上漲3.1%)、小型格局129萬8,000日圓(上漲7.1%);既有公寓大廈的大型格局為111萬7,000日圓(上漲9.2%)、標準格局88萬7,000日圓(上漲4.2%)、小型格