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【日本房地產購屋說明會】最新日本房地產投資分析及完整購屋訊息

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世界經濟受到疫情影響 不動產市場又該如何佈局

世界經濟環境產生鉅變。正因日本期待2020年奧運年能夠擴大內需,因此在東京奧林匹克運動會與殘奧延期至明年7月後,衝擊也隨之產生。面臨出乎意料的新型冠狀病毒世界大流行(Pandemic),經濟界也為經濟衰退的正式到來做好了心理準備。美國大型信貸評級機構穆迪投資者服務公司表示,即使病毒的感染得以控制,但2020年第2季(4~6月)的世界經濟活動也確定會趨緩。因經濟活動停滯導致企業業績惡化進而使公司裁員,同時也使資產價值下跌的風險正在增高。以下即針對不動產市場造成的影響進行探討。
目前的局勢與2020年1月時的經濟預測完全不同。年初訪問某經濟節目評論家並詢問其意見時,該評論家首先表示依現有情勢,評估未來發展相對困難,但又接著回答:「雖然有美中貿易摩擦、中東問題、英國脫歐等國際情勢問題,也有全球規模難以預測的自然災害與地震等疑慮,但是今年11月3日美國將舉行總統大選,即使股票市場下跌修正約 10%,但為了迎接總統大選並維持景氣,在推升股價的政策前提下,今年應該是大盤相對穩定的1年吧。」而其他市場相關人士也大多持相同看法。然而,出乎意料的事發生了。從起源自中國武漢爆發的新型冠狀病毒轉瞬間在全球擴散,美國的道瓊工業指數急速下跌,從接近歷史新高的3萬點一度跌破2萬點。而日經平均指數則從2萬4000點跌至1萬7000點。日銀提前召開金融政策決定會議,ETF(指數型證券投資信託基金)與不動產投資信託(J-REIT)的年買入額度分別翻倍追加至12兆日圓、1800億日圓,但股價仍沒有止跌的跡象,目前仍看不到谷底。若觀察東證 REIT 指數,則是自2020年2月20日的2250.65點跌至1個月後 3 月19日的1145.53點。近期稍微回升,4月則是在1400 點~1500點間變動。特別是以旅館與商業設施為投資標的的 J-REIT 下跌幅度頗大。其中又特別以旅館類的REIT低潮有拉長的可能。
綜觀一般不動產類股,受新型冠狀病毒感染擴大的影響,商業設施因人流劇減導致收益減少,旅館則因為空房率增加及每房的住宿費降低,對經營造成重大打擊。再加上中長期辦公大樓需求減退等因素,不動產相關類股在3月底前的1個月之間,股價已經大幅落後TOPIX指數。由於股價低迷造成家庭金融資產虧損,可能也會對公寓大廈銷售價格產生壓力。分拆讓售公寓大廈的市場情況前景不明。但另一方面,往後價格若開始調整,特別是以目前東京的…

東京信義深耕日本十年,您值得信賴的夥伴-完整版

在日深耕十年有成再創新局 信義房屋不動產株式會社在日本深耕至今已滿十年,歷經311大地震、安倍三箭及東京申奧成功後的經濟成長、從平成到令和的年號更迭,對極致服務的堅持獲得客戶及日本當地業者的肯定與支持,累積成交超過3,100件、累積總銷金額超過1,800億日圓(約新台幣513億元),是國人赴日置產首選的領導品牌。



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東京信義「大阪Metro加速發展非鐵路事業 2025年時不動產開發將是目前的10倍」

邁入民營化第3年的大阪市高速電氣軌道(大阪Metro),目前正加速發展非鐵路事業,至2025年度將開發共53處公寓大廈與商業設施,增加達目前的10倍之多。社長河井英明表示,希望非鐵路事業的營業收入比例能從現在的17%提升至4~5成。大阪Metro並改訂2025年度的中期經營計畫,強調將致力於「數位行銷」、次世代交通服務「MaaS」、「都市開發」等三基礎。都市開發除了取得新土地外,還會推動活用地下鐵出入口與變電所等已保有之不動產。MaaS則是於2021年度後提供可搜尋路線與可預約、付款的手機軟體,並可與其他鐵路公司及計程車等互相合作。也希望於2025年度前可以啟用自動駕駛公車與重新檢討地下鐵時刻表,整合大阪市內交通期望能更加便利。從手機軟體得到的使用者行動資料將會共享至集團內與廣告事業方面,目前還考量提供網路訂購商品可在車站取件等各項服務。雖然目前因新冠肺炎造成外國觀光客及民眾外出大幅減少,使得2020年3月期連結決算的淨利比前期減少20%,僅為271億日圓。但在此逆風下大阪Metro仍持續進行投資,對於在夢洲投入超過1,000億日圓的高層大廈建設計畫,河井英明指出:「將持續檢討收益性來進行」。與關西地區的其他民營鐵路相較,大阪Metro的營收利潤中以鐵路事業佔有的比例較高,河井英明對此表示,原本偏重鐵路事業的企業結構弱點因為疫情影響而顯露。大阪Metro在中期計畫裡提出,希望非鐵路事業的營業利益能從目前的總營業利益的30%,於2025年度提升至36%。(消息來源:日本經濟新聞)
(文章來源:日本信義新聞快遞)

新冠對策,政府編列233.9兆日圓追加預算

法人租客之房租補助最高可達600萬日圓著重法人之房租補助與資金周轉補助 在新型冠狀病毒疫情無法預測何時才會結束的情況中,日本政府於5月14日解除39縣緊急事態宣言,並於25日解除東京與北海道等其餘都道縣的緊急狀態。其全面解除的判斷基準為「最近一周每十萬人的新感染者為0.5人以下」,然而解除後北九州市旋即發生群聚感染(cluster)等現象,政府對於是否會發生第二波、第三波流行感染繃緊神經。目前東京外出人口漸增但仍看不到感染者趨零的徵兆。因自主節制外出與勸告休業要求而精疲力竭以至於破產或停業的中小企業新聞不斷,政府為避免景氣觸底,編列2020年度追加預算予以因應,延續4月30日第一次追加預算,第二次亦於6月12日通過。第一、第二次追加預算總計將達到233兆9000億日圓的規模。第二次追加預算的一般會計支出總額高於第一次,成為過往最高追加預算的31兆9114億日圓。上述追加預算的主要內容為補助企業營運資金的「持續化給付金」、政府金融機關與民營金融機關擴充無利息/無擔保融資、補貼法人租客房租的「房租補助給付金」、向所有國民統一發放10萬日圓的「特別定額給付金」等。持續化給付金的內容為2020年12月為止的一年內任一月份營收減半、或三個月平均降低30%營收時,中堅、中小企業最高給付200萬日圓,自營業給付100萬日圓,因營收大幅下跌而難以支付店面租金等的業者則補助半年最高600萬日圓的「房租補助給付金」。而在企業資金周轉補助方面,大幅擴充政府金融機關與民營金融機關的無利息/無擔保融資。至於中小、微型企業,也透過提升日本政策金融公庫(公股金融機關)、商工組合中央金庫(泛公股金融機關)與民營金融機關無利息/無擔保融資的上限等方式,擴充融資規模,以期強化企業財務基礎。不只對中小企業,對大型企業也推出了將部分新債視為資本的附屬貸款債務救濟政策。其目的在於藉由強化企業財務基礎,預防大型企業破產。此因應措施是為避免產生因新冠疫情而遭受打擊的企業因借款而擴張債務,導致往來銀行等將判斷該企業財務惡化,決定不再追加融資之情況。以往日本政策投資銀行在國家保證下,以因應危機為目的供應的資金被限制為一般融資與購買公司債,但公司行號只要能利用附屬貸款籌措資金,將現有帳上負債降低,即能增加容易從金融機關取得追加融資的優勢。 以金融政策因應景氣惡化景氣復甦不可或缺的條件是讓經濟活動正常化。在政府要求自主…

與新冠肺炎疫情前相較,「投資方針不變」者約6成

與新冠肺炎疫情前相較,「投資方針不變」者約6成商用不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)於4月底公布「日本不動產投資人意向調查2020」結果。該調查是從每年於全球實施的不動產投資人調查中,抽出日本投資人加以統計,這次調查的實施期間為2019年12月16日至2020年2月16日,回答數為249件(以日本為投資標的的投資人)。日本的投資人認為,2020年的三大威脅分別是「全球經濟前景」、「資產價值被高估」及「日本國內經濟前景」。但投資人仍有極高意願購買不動產,共有44%回答「購買金額將比去年增加」,較2019年上升13個百分點;相較之下,回答「賣出金額將增加」者則有28%(上升2個百分點),上升幅度並不高。投資不動產的理由與2019年相同,最多的是「收益安定」(47%),但風險容忍度則略為上升,回答「會比去年高很多」或「會變高」的投資人有16%(上升7個百分點)。最吸引人的資產型式則以「辦公室」最高(38%),但較2019年下滑12個百分點。相較之下,比率上升最多的則是「物流設施」(34%),較2019年上升20個百分點。至於引進「ESG(環境、社會、公司治理)投資」的情形及方針,回答「已採用」、「正在評估」的投資人為71%,可見其關注程度較高。為了掌握新型冠狀病毒對投資態度造成的影響,亦於2020年3月下旬實施補充調查(回答數95件)。其中回答「已對不動產交易造成影響」的投資人上升至四成,而對於2020年投資方針的影響,相較於新型冠狀病毒流行前,回答「不變」的則有62%。在發覺投資標的有人感染新型冠狀病毒的前提下,回答「只要處理得宜,不會影響交易」的投資人為53%,但回答「不確定」的亦有34%。至於影響最小的資產型式,有57%認為是物流設施,30%認為是住宅。認為負面影響最深的則是飯店的98%。(消息來源:R.E.port)
原文出處:與新冠肺炎疫情前相較,「投資方針不變」者約6成(文章來源:日本信義新聞快遞)

2020年東京奧運Ⅱ:商用不動產市場動向探討

中國爆發的病毒急速擴散,訪日遊客驟減 商業用不動產市場情況雖見烏雲,但影響輕微?
根據日銀的12月全國企業短期經濟觀測調查,大企業製造業的業況判斷為0個百分點,相較於上次的9月調査時下降了5個百分點,是6年9個月以來的最低水準。原因在於從中國武漢爆發的新型冠狀病毒快速地在世界擴散,並且無法預測什麼時候會平息。正因為決定舉辦東京奧運與殘奧後的7年間,日本不動產交易的活化就寄託在外國觀光客需求上,使得這次的疫情更令人關注。本期的報導,將試著在這樣的背景下,探討2020年商用不動產市場的動向。
辦公大樓目前供需緊迫,解約通知剛收到不久,下個租戶就上門
日本的不動產市場行情依然強勢。關於土地價格趨勢,東京都內不動產鑑定士表示:「從現狀看來,雖然不管是誰都會認為價格高,但在今年國曆年節期間,如果問到日後會『上漲』、『持平』或『下跌』,則回答持平的人最多,而回答土地價格會下跌的人最少」。
持續低利率將推動行情。根據美國大型不動產服務公司JLL的調査,2019年對商用不動產的直接投資總額為4兆1450億日圓,較前一年增加了3%。從2017年起3年內,幾乎是以4兆日圓的規模橫向變動,預估2020年將相較於去年增加5%,達到4兆5000億日圓。東京23區的辦公大樓投資總額為1兆4000億日圓(較前一年減少4%)、東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的投資總額為1兆2000億日圓(較前一年減少9%),雖然都相較於呈現榮景的前一年下降了,但仍然穩健。不動產的基本面,比海外主要都市來得強。
若觀察該公司所定義的東京A級辦公室空屋率,都心5區在12月底時為0.6%,相較於前期降低0.06個百分點,若與前一年同期相比,則降低0.4個百分點,連續3季低於1%。租金水準也是達到每坪3萬9857日圓,即將達到4萬日圓大關。丸之內‧大手町的空屋率則為1.2%,租金為4萬7965日圓。新宿、澀谷的次級市場空屋率也是在0.4%。特別是澀谷地區的IT企業需求強勁,相繼遷入新建大樓,提升了租金市場。丸之內‧大手町因已逼近5萬日圓大關,導致簽約時有許多猶豫,但都內租戶需求仍旺盛。而B級辦公大樓市場的空屋率也連續7季維持在1%以下。由於首選的A級辦公室已經沒有空屋,因此導致B級辦公室需求強勁,在A級的領跑下,B級辦公室的租金也正在上漲中。
辦公室解約後,大樓持有人一般是先詢問同大樓的其他租戶是否有意承…