信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

(文章來源： https://www.sinyi.co.jp/fortw/html/NewsDetail.aspx?no=news001960 ) 許多人對東京最大的印象是來自旅遊，例如新宿、澀谷、池袋等地都是多數台灣人耳熟能詳的地區，但若是計畫在東京置產，考量的因素就和觀光時大不相同，而是要以日本當地居民對住宅的喜好為出發點做物件挑選，搭配預算、貸款與否、投報率評估等財務規劃後進行，如果是要自住使用，個人的喜好條件就會是很重要的選擇標準。至於如何在眾多物件中確實找到符合需求的，當然就要交給專業的房仲囉！ 師聖服務的這位客戶，因為想讓在東京求學的兒子在舒適的環境中專注於課業，所以有了在 東京購屋 的想法。客戶原本的構想就和多數人對東京的印象一樣，加上套用在台灣購屋的選擇標準，認定熱鬧繁華的新宿、澀谷等地便是最理想的購屋地段，希望師聖能協助在這些地區找到合適的套房物件。可是，師聖在了解客戶之所以想在東京購屋的緣由之後，客觀判斷除了上述這些地區之外，還有其他更多更適合的地區值得推薦給客戶參考。 除了說明基本的 購屋流程及稅費 ，師聖也跟客戶分析不同地區的房價行情，都心精華區內確實有非常優質的物件，但相對得價格也會較高，以客戶設定的預算來評估，要找到各方面都符合要求的物件有著相當的難度，而客戶兒子的學校位在山手線圈外郊區，住在都心未必是最方便的，然而，學校附近多是透天住宅，作為自住使用的話，不僅空間過大，且價格偏高但保值性較弱，若要選擇這類的物件，反而建議租屋即可。此外，大部分套房類型的中古屋都是帶有租約的投資型物件，可選擇的數量原本就有限，建議客戶將選擇較多的新成屋也納入考慮範圍。 由於客戶工作繁忙，師聖挑選了物件提供客戶做首輪篩選，便先陪同人就在東京的客戶兒子一起到現場探勘環境並向客戶回報，而後客戶再安排行程赴日，再次走訪已篩選過、比較合意的物件。在符合預算金額的情況下，這些物件有的位於客戶最初中意的都心精華地段，也有位於山手線圈外的，而除了地點之外，最大的差異便是屋況和周邊環境。經過比較之後，客戶決定選擇兒子中意的物件，這個物件雖然不在市中心，但搭電車僅需一站便可到達山手線，而通學的交通時間大約只需20分鐘，在東京算是非常方便，住家附近的環境單純，步行到商店街就可打點日常所需，生活機能便利，對學生而言是相當舒適的環境，此外

(文章來源： https://www.sinyi.co.jp/fortw/html/NewsDetail.aspx?no=news001290 ) 根據國土交通省發表的公告地價，全國住宅用地的地價變動率久違9年以來轉為上漲。雖然與前一年相同，2016年三大都市圈仍小幅上漲了0.5%，但是地方都市的上漲幅度變得更大。札幌、仙台、廣島、福岡等主要都市的住宅用地上漲2.8%，此4都市的商業用地上漲6.9%。不僅是都心地區，地方主要都市的地價也跟著上漲，可以清楚感覺到商業用地的上漲幅度變大，以及住宅用地價格已見底，整體而言，可以發現市場正脫離通貨緊縮的束縛。 ■對於收租用房地產的投資慾望非常強烈 地價上漲的原因是從去年2月日銀開始負利率政策後，房屋貸款的利率滑落，使得住宅用地需求獲得支撐，商業用地則是因為訪日外國遊客增加等觀光政策發酵，使得店面及旅館的需求上升。此外，都市更新後辦公大樓空室率下降使得利潤上升也貢獻不少需求。連續11年的地王乃位於東京‧銀座4丁目的「山野樂器銀座本店」，地價為5050萬日圓／㎡，為史上最高紀錄。根據SMBC日興證券預測，以都市圈的商業用地為中心，2017年地價應仍持續上漲。辦公大樓的租金加速上漲等使得不動產業界持續看好景氣。 對於取得收租用物件的用地上，若條件良好，大都是積極購買。亦有不少將產業用地轉用為收租用物件的事例。 投資用公寓大廈的貸款不良債權率也低，根據3月23日穆迪信用評比的報告，「RMBS(住宅貸款擔保證券)的不良債權率應為良好」。根據同公司所言，一般來說，投資用公寓大廈貸款的債務者多為年收超過700萬日圓的高收入受薪者，大部分是公務員或股票上市公司的員工。 在世界金融危機後(2007~2008年)退出市場的資金，貸款目標多為年收低於600萬日圓，於中小企業上班的上班族或是自營業主，負債所得比（DTI）超過40%。相對於積極貸款給這些信用度不足者的美國次級房貸，進而造成金融危機，貸款給條件良好的對象則可以保證安全性。 據某財團不動產的旗下房仲公司說到仍持續得到「對於收租公寓大廈，富裕階層及不動產專家的投資慾望很旺盛，所以今年也應該持續低報酬率的交易吧」，或「公寓大樓在取得土地開始建設前就賣出，供給趕不上需求」等資訊。 ■知名不動產公司的業績良好，預期獲利可能達到歷史新高 至20

(文章來源： https://www.sinyi.co.jp/fortw/html/NewsDetail.aspx?no=news001598 ) 兩家東京的地鐵經營業者東京Metro及都營地鐵為了提高安全性，以及考量到即將舉辦的2020年東京奧運，將在旗下的3,800節車廂中設置監視器，隨時拍攝車內情況。 東京Metro將在車門上方、都營地鐵則將在車廂內頂部設置多個監視器，並張貼有監視器在拍攝的告示。至於拍攝的影像會保存各車廂硬碟，約可保存一週左右，負責人表示：「將限定可閱覽的社員，實施嚴格管理。」 東京Metro擁有約2700節車廂，將從2018年度起開始安裝，率先裝設的會是丸之內線和日比谷線，總完工時間未定；都營地鐵擁有約1100節車廂，將從今年8月起開始安裝，預計能在10年內全數安裝完成。 而和JR或是私營鐵路直通運轉的列車，計劃在使用規則達成一致後，在運行時會開啟監視器。 (消息來源：日本經濟新聞、自由時報)