信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

  觀察森紀念財團都市戰略研究所的都市特性評價 隨著新冠疫情擴大，都市吸引民眾的要件或要素改變了嗎？在印度變異株Delta病毒威力不減的情況下，不動產業界仍有著對於前景模糊的憂慮。不過，若觀察住宅市場，分拆讓售住宅的供給情況相當吃緊，無論是大廈公寓或獨棟住宅，都是一出售就能很快找到買家的情況。只是近來出現「都心及其周圍的大都市圈與大都市以外的銷售情況出現落差」的看法。在這樣的環境下，森紀念財團都市戰略研究所提出了2021年度版的「日本都市特性評價」。此報告每年皆以排行榜形式發表日本都市具有哪些魅力，從都市特性評價探討日本的魅力。   ■ 特性評價的總冠軍為大阪市環境與數位應用獲得好評   此項調查自2018年開始每年實施一次。依照地區的「經濟／商業」、「研究／開發」、「文化／交流」、「生活／居住」、「環境」、「交通／位置」這六大領域各別計分並排列名次。   日本的都市特性評價將調查對象分為國內138個都市與東京23區兩大類，其中在不計入東京23區的138個都市的排行中，整體評價奪冠的是大阪市，第二名是京都市，第三名是福岡市，第四名是首都圈中分數最高的橫濱市，第五名之後的前十名依序為名古屋市、神戶市、仙台市、金澤市、松本市、札幌市名列前茅。   居冠的大阪市提升了宜居的評價，尤以白天人口二氧化碳排放量少而獲高分，而針對菅政權大力推行的「數位化社會」促進政策所採取的應對也備受好評，在「生活／居住」領域的新指標自治體電子化推動方面，更名列138個都市中的首位，再加上「經濟／文化」的蓬勃發展，其生活的豐富性的提升備受期待。   第二名的京都市不僅改善了「交通／移動便捷度」，在「文化／交流」方面的分數與去年同樣高居138個都市中的首位。至於「研究／開發」方面，論文投稿數的分數很高，在「研究／開發」的領域中成為僅次於名古屋的第二名，因此拉高整體評分。   第三名的福岡市作為兼具經濟活力與宜居特色的九州最大都市而獲得好評。依類別來看，除了環境以外，其他領域都擠進前十名，在「生活．居住」領域中更是高居第一。福岡市的強項「交通／移動便捷度」一如往年穩居第三，維持高度好評。「環境」與其他領域相比，得到名次較低的63名，但評價較去年提升的福岡市，若能持續以全方位型都市平均成長，未來仍指日可待。   ■ 東京 23 區的評價千代田區連續四年蟬聯第一   那麼，首都東京都的評價如何呢？森紀念

三友SYSTEM APPRAISAL不動產金融研究所發表2021年第2季(4～6月)的「三友地價指數東京圏最新地價動向」。   在東京圏(東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣)的地價變動率方面，住宅用地比去年同期增加4.4%(比上季增加3.4百分點)，連續19季為正。商業用地也比去年同期增加2.6%(比上季增加5.7百分比)，同樣為正值。   若將1994年第2季地價指數設為100進行比較，本次的住宅用地的地價指數為76.9(比上期增加2.1百分點)，恢復至超越2008年不動產迷你泡沫期的水準。商業用地則為61.5(比上期增加0.7百分點)，同樣恢復至超越迷你泡沫期的水準。   至於東京圏各都縣的地價變動率，住宅用地反映出各都縣的地價M極化，出現漲跌不一。商業用地雖於各都縣皆持續上升傾向，但因受到大幅上升的後座力，最近數期稍有趨緩。   與去年同期相較，東京都各種用途的土地平均地價變動率上升6.0%。各地區方面，都心部(比去年同期增加13.8%)、西與南部(增加1.3%)、東與北部(增加5.7%)、多摩地區(增加3.1%)、都心3區(增加10.6%)，皆為增加。   地價指數方面則為：都心部(83.4)、西與南部(97.5)、東與北部(79.7)、多摩地區(66.5)、都心3區(71.4)。西與南部維持在高水準，但多摩地區因較少顯著上升的商業地，回復較為疲軟。   (消息來源：R.E.port) 新聞來源: 東京圏地價變動率連續19季為正 資料來源:  信義日本新聞快遞

不動產服務公司仲量聯行(JLL)日本分公司於7月上旬舉辦以物流不動產為主題的線上講座。講座中針對蓬勃發展的物流不動產最新趨勢及開發需求等主題進行解說。該公司認為，東京圈的空室率將維持在低點，預測2023年將落在1.3%。 JLL將先進物流設施定義為西元2000年後完工、總樓地板面積5萬平方公尺以上(東京圈、大阪圈)的租賃用物件。第一天的講座介紹了先進物流設施的未來展望。   2021年第一季東京圈(東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城)_的空室率為0.9%，較上季上升0.7個百分點；租金(每月每坪，含管理費)則為4,388日圓，較上季上升0.7%，呈現蓬勃發展。JLL分析，2021年的新提供面積為250萬平方公尺，其中七成已確定租出，2021年的空室率為1.2%。   JLL預測2022年可望提供約350萬平方公尺，2023年約300萬平方公尺，在開發地點交通方便且招租順利的情形下，2022年的空室率將落在1.4%，2023年則為1.3%。並預料租金將持續上漲，2023年將達到4,550日圓。   另一方面，大阪圈(大阪、京都、兵庫、奈良)的空室率為2.9%，較上季下降0.5個百分點，租金則為4,007日圓，較上季上升0.5%。2021年的提供面積為110萬平方公尺，JLL預測其中九成已完成簽約，空室率為3%。並預測2022年的空室率將落在2.5%，2023年為2%，需求與供給之間持續緊繃，租金被迫上漲，預計2023年將達到4,150日圓。   用電容量的重要性上升   第二天的講座則以研討會的方式針對趨勢進行解說。在租賃需求方面，JLL工業租賃部門的資深主任友田健表示：「評估結合自動倉庫與物流機器人的案例增加，如何確保用電容量成為重要的課題。」並推估今後十年將一步步邁向自動化。   收購開發用地加劇了競價競爭，使價格居高不下。資本市場事業部門的執行主任瀧澤洋指出：「積極評估市街化調整區域與農地的案例增加。近十年來各地都可見到開發成果，業者也累積了不少經驗。」有了調整區域與農地開發的前例，行政機關的負責人在處理上也將更加順暢。另一方面，也可見到因為市街化調整區域開發過度，而導致地方政府評估應予以降溫的案例。   (消息來源：住宅新報) 新聞來源: 東京圈物流不動產空室率維持1%，市街化調整區域開發更積極化 資料來源:  信義日本新聞快遞