信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

根據2017年的試算值，新建分售型公寓大廈在10年後 －表參道地區漲幅將達到逼近8000萬日圓的水準－ 在日本，購買分售型公寓大廈時，重視資產性的傾向越來越強烈。換句話說就是，新建案完工後在過了10年、20年，能夠以相對於當初購買價格的多少比例售出？或是，要出租的話能夠維持在多少租金的水準？尤其是東京這種大都市，由於較為容易維持資產價值，因此特別受到投資人的喜愛。基於這種資產性的觀點，我們試著探討都會區主要區域的不動產價值。 ●住宅和公司接近市中心，由於交通便利而獲好評 轉售價格第1名是馬喰橫山站區域   東京Kantei依照每個車站區域的10年屋齡左右的公寓大廈的「轉售價格」，計算並公布其資產價值。根據該報告指出，2017年度，在都會區內轉售價格最高的是，都營新宿線的「馬喰橫山站」155.2％。第2名是橫濱高速鐵路港未來線的「港未來站」（148.2％），第3名是京成押上線的「京成曳舟站」（145.3％）。換句話說，在這前3名車站附近購買的公寓大廈，目前的市場流通價格，和當初新建完工時相比，馬喰橫山站的漲幅超過5成以上，港未來則是5成左右，而京成曳舟也達到了4成5以上。 在轉售價格第1名的馬喰橫山站附近，大約10年前的分售型公寓大廈的每坪單價是223萬日圓。這是比JR山手線內側更便宜的水準，反映出近來通勤便利的公寓大廈相當熱門，也就是說，市中心交通便利的優點，足以作為避免資產價值下滑的一項評估條件。 第4名起依序是JR京濱東北線的「東神奈川站」（145.0％）、東京地下鐵有樂町線的「豐洲站」線（144.2％）、都營地下鐵新宿線的「岩本町站」（144.0％）、百合海鷗號列車線「台場海濱公園站」（137.7％）、JR山手線的「品川站」（137.2%）、東京地下鐵銀座線的「表參道站」（136.2%）、東京地下鐵東西線的「門前仲町站」（134.9％）排名前10名。千代田區的岩本町和江東區的門前仲町，與前3名車站相同的理由，提高了轉售價格的評估值。 基本上進入排行榜的區域，大多是位於都心的表參道和六本木等JR山手線地區南側，具有高度的品牌特性，但就連10年前被低估的區域，這次也重新獲得修正而變得醒目。 ●資本收益＋收入增加的評定 資產價值頂端集中在「表參道」等都心區域 但是，如果反映租金收入於轉

二次大戰後最長的景氣成長期今後走向是否依然強勢 「應關注金融廳對不動產融資審核的動向」 不動產價格居高不下，是因為經濟環境改善及長期的大規模金融寬鬆政策，讓多餘的資金持續流入不動產，其中投資熱錢更大量流入大都市圈。在目前的狀況下購買不動產，一般認為會買在高點而難以獲得投資效益，但從目前的不動產市場來看，買方態度依然十分積極。 美國不動產大型服務公司Jones Lang Lasalle（JLL）預測，對重視股利收入（=income gain）（租金收入）的投資者而言，採行長期低利率政策的日本是個充滿吸引力的市場環境，日本的不動產投資市場將持續擴大，對日投資金額預估2018年一整年將達4.3兆～4.5兆日圓，較前一年度最多增加1成。 今年在以500億～1500億日圓成交的芝公園大樓與新日石大樓等大型買賣帶動下，一般稱為軍艦大樓、在外資之間頻繁買賣的芝公園大樓，已由亞洲SPC（Special Purpose Company）賣給關電不動產開發等的SPC。 除了這類商用不動產的交易之外，住宅價格也明顯上揚。根據東京KANTEI調查顯示，首都圈中古公寓大廈價格7月時為3834萬日圓，超越5月打破年初最高價格的紀錄。東京都平均價格為4879萬日圓，即將來到5000萬日圓大關；東京23區為5376萬日圓，維持在3月以來5300萬日圓大關的後半段，價格水準居高不下。而都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）的平均價格則再度逆轉上揚到7545萬日圓。 如此強勢的房產價格也波及到近畿圏（關西地區），近畿方面平均從2月份起維持上升的趨勢，大阪也重新回到1998年的2400萬日圓大關。大阪市的價格也更新了最近5月才創下的紀錄，達到3028萬日圓。大阪市中心6區（福島、西、天王寺、浪速、北、中央）為3970萬日圓，直逼4000萬日圓大關。 政府致力刺激新建建築與中古住宅的流通活力，在國土交通省2019年度的概算要求中，可見到為了刺激現有住宅流通、裝潢改造市場的活力，編列了71億日圓，較前一年度增加35%。在國土交通省的稅制修法需求中，對於買進後脫手的特例措施進行擴充（不動產取得稅），以及抑制空屋發生的特例措施進行擴充與延長（所得稅等），加強推動中古住宅流通的政策態度不變。 ■各家不動產業者陸續投入東京城東地區

章魚燒將拯救大阪的經濟──或許您會覺得這是開玩笑，但事實就是如此。現在刺激大阪經濟活力的就是外國觀光客，隨著近幾年訪日觀光客的需求成長，大阪的經濟也日趨活絡。 前來大阪的觀光客從歐美到亞洲都有，走在梅田、心齋橋、難波這些鬧區，路上充滿了購物或享受美食的外國人，各國語言交織街頭。大阪的零售店、餐飲業營業額隨著觀光客增加而成長，飯店也出現興建熱潮。 處於輕微「泡沫」狀態的大阪，吸引觀光客最大的原因是「美食」。除了壽司、拉麵這類在日本各地都能品嚐到的國民料理外，串炸或大阪燒等大阪當地獨特的小吃也備受好評，其中尤以章魚燒的人氣最高。 或許有人以為一個幾百日圓的章魚燒，就算賣再多也是利潤微薄，但是事實並非如此。之前有在著名觀光景點大阪城公園裡販賣章魚燒、大阪燒等的輕食業者，被舉發違反所得稅法，該業者疑似在2014～2016年間，未申報約3億3千萬日圓的營業額所得，且逃漏稅約1億3千萬日圓。 專家如何看待「章魚燒泡沫」 在大阪城公園常可看到外國觀光客大排長龍購買章魚燒，針對這可說是「章魚燒泡沫」的現象，上方大阪燒章魚燒公會理事長宮原壽夫表示，「雖然沒有具體調查，但是感覺上章魚燒的店家不斷增加。尤其在鬧區的難波、道頓堀一帶，到處都可看到章魚燒店，可說是『章魚燒街』，這類商店從4、5年前開始急速增加，道頓堀一帶的客人大約八成都是外國人，尤其來自中國、東南亞的客人非常多。排隊買章魚燒的客人中，外國人已經超越本地人，我們也覺得很驚訝。」 「在中國，章魚燒也很有名。或許是因為日本的漫畫、動畫、戲劇中都出現過，所以讓我們很感興趣。章魚燒很好吃，也可以輕鬆享用，很棒。」一名造訪日本多次的20多歲中國女性如此表示。 推廣章魚燒、大阪燒這類「粉物(麵粉、米粉製品)」的日本粉物協會會長熊谷真菜表示，章魚燒正被推廣到其他國家。 熊谷真菜指出，「不只在歐美，在中國、印尼、馬來西亞等亞洲各國，現在也都吃得到章魚燒。不過使用的材料、醬料的味道等各不相同。當外國人造訪大阪時，他們自然會『想嚐嚐道地的章魚燒口味』，且章魚燒也適合邊走邊吃，我向外國人介紹章魚燒的醬汁時，會說這是『日本醬汁』，它擁有日本獨特的口味，即使是外國人也不抗拒它的味道」。 章魚燒的製作方法也很吸引人。將章魚燒快速翻轉、逐漸變成圓形的職人手藝，似乎也吸