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中古公寓大廈市值正在上升 低屋齡中古物件每坪單價逼近400萬日圓 2023年塔式大廈新屋供給量亦大增 東京都是日本都道府縣裡公寓大廈庫存數最多的。依據東京KANTEI的調查，2022年底時，東京庫存數為197萬7,984戶，比前一年增加2萬5,153戶。排名第二的神奈川縣為100萬2,729戶，大阪府則有86萬1,157戶，位居第三。如果以全國主要行政區分類，庫存數增加最多的是東京都江東區（12萬9,008戶），接著依序是世田谷區、大田區、港區、新宿區等，前11名都落在東京23區內，到第5名的新宿區為止都有十萬戶的庫存。由於每年都有分拆讓售公寓大廈的新屋供給，中古市場逐年擴張。在低利率的推波助瀾下，即使新冠疫情三年期間也交易熱絡，一釋出馬上就有買家上門。 首都圈、近畿圈的新屋價格皆達到最高水準 分拆讓售公寓大廈市場持續處於高價位，這樣的氣勢似乎看不到終點，新屋及中古物件皆達到有史以來的高點。依據不動產經濟研究所指出，首都圈2022年的新屋銷售戶數為2萬9,569戶（較前一年減少12.1%），兩年來首次低於3萬戶，但平均價格為6,288萬日圓，每平米單價為95.1萬日圓，連續兩年創新高。在地產開發商縮小新供給的情況下，由於銷售狀況良好，銷售庫存數減少至2013年以來的5000戶大關。 另一方面，近畿圈的新屋銷售戶數為1萬7,858戶（較前一年減少5.8%），兩年來首次減少，但平均價格為4,635萬日圓，較前一年上升1.6%，達到1991年以來的高價水平，若以單價基準來看已連續2年創下最高價位。 再來審視首都圈的情況，資材價格受到2022年俄羅斯軍事入侵烏克蘭的影響上漲，資材不足導致施工進度更充滿不確定性。由於建設費用高漲等各種因素，使銷售價格進一步抬升。但在如此新屋市況下的一大重點是破億大廈的銷路依然維持良好。破億大廈雖比前一年減少269戶，也仍高達2,491戶，最高價為11億5,800萬日圓，是三菱地所Residence供給的「The Parkhouse Gran 三番町26」，實際坪數為237平米的住宅。該研究所預估2023年的供給將達到3萬2,000戶。 近畿圈的最高價格是東急不動產供給的「Branz Tower大阪本町」住宅，為3億2,830萬日圓。近畿圈的特點是箕面市有直達御堂筋線的新車站開幕在即，供給量大幅提升。2023年預估供給1萬8,000戶。 ...

  「大阪梅田TWIN TOWERS．SOUTH」開張 JR大阪車站一帶掀起再開發熱潮   近年來，JR大阪車站一帶的大規模重新開發愈來愈活絡，2014年10月動工的大阪神BUILDING及新阪急大樓的改建工程亦順利進行，全體已於2月完工。今年3月份，辦公室區域於高層區域開張，大型複合大樓「大阪梅田TWIN TOWERS．SOUTH」將邁入全面開張的階段。   該複合大樓共有地下3層樓及地上38層樓。其中地下2樓到地上9樓為阪神梅田總店，預定於2022年4月6日正式開幕。11至38樓則將有辦公室進駐，且「梅田SOUTH HALL] 會議廳亦將進駐11樓。   此外，「阪急阪神Hotels」的新飯店，將於2024年度在梅北2期地區開張，使得車站周邊的重新開發呈現一片欣欣向榮的景象。   不僅如此，阪急阪神控股正計畫於阪急電鐵大阪梅田車站一帶推動大規模重新開發一事，亦於今年1月傳出消息。   ※於2022年3月登場的複合式重新開發大樓「大阪梅田TWIN TOWERS．SOUTH」。地下2樓～地上9樓將成為阪神梅田總店（引用自官方網站）   大阪新阪急飯店、阪急三番街、阪急轉運站大樓三處列入再開發對象   根據讀賣新聞ONLINE的報導，再開發的對象是已確定將結束營業的「大阪新阪急飯店」、商業設施「阪急三番街」及辦公大樓「阪急轉運站大樓」三處。   建於1964年、10層樓高的飯店「大阪新阪急飯店」直通梅田車站，原本因交通方便而利用者眾多，但受新冠疫情等因素影響，而於2021年3月宣布將結束營業，飯店預定於2024年度末結束營業，並予以拆除。   「阪急三番街」則是於1969年開幕的購物中心，與阪急大阪梅田車站直通，約有270個店家進駐其中，也是長久以來深獲好評的商業設施。   「阪急轉運站大樓」則是一座地下1層樓、地上17層樓的辦公大樓，「阪急17番街」位於其5、6樓，7到16樓是辦公室樓層，17樓則是餐廳。   此處重新開發的細節尚未進入評估階段，但據說未來有意透過天橋來與西邊JR大阪車站周遭的設施連結。   根據預定，此處將於8年後，亦即2030年之後開幕，預料經過這次的再開發，將大幅提升大阪北的便利程度並受到矚目。   據了解這...

阪急阪神控股公司(HD)正在進行阪急電鐵大阪梅田車站周邊的大規模再開發計畫。除已決定停業的「大阪新阪急大飯店」外，亦將檢討商業設施「阪急三番街」與辦公大樓「阪急轉運站大樓」的重建。預計於2030年以後開幕，此將成為半世紀以來的大規模開發。將來利用天空步道連結西側JR大阪車站周邊設施的構想，預估將可提高大阪北(大阪、梅田車站周邊)作為商務與觀光據點的功能。 在JR大阪車站周邊推動「梅北2期」等大規模再開發的同時，阪急阪神HD於大阪梅田車站周邊持有許多老舊的建物設施。   阪急阪神HD現在正在進行阪神百貨公司梅田總店與新阪急大樓的重建，預定今年春季全面開幕，今後將把主軸轉移到車站周邊的再開發，但維持車站本身的功能，不會影響鐵路的營運。   預定於2024年底停業、位於車站西側的新阪急大飯店(地上10層、地下2層)於1964年開幕，擁有961間客房與西日本最大的自助餐廳等。而設有餐飲與服飾等總計約260家商店的三番街(地上4層、地下4層)，以及設有辦公室等設施的車站南側轉運站大樓(地上17層、地下4層)也是在1970年左右開幕，兩者都明顯老舊。   阪急阪神HD會長角和夫表示，「2022年將啟動新阪急大飯店的重建」，「所謂重建大飯店的情形，係指相鄰大飯店之轉運站大樓與三番街也是重建的對象」。關於再開發，預計納入阪急阪神HD於今年春季所公布的長期經營計畫。今後將進入正式檢討重建的順序及施工時期，亦有打算招募大學進駐等想法，著重於新大樓的使用方法。   (消息來源：讀賣新聞online) 文章來源:   大阪梅北地區將展開半世紀以來的大規模開發 資料來源:  信義日本新聞快遞

野村不動產SOLUTIONS(股)於3月公布第22次「住宅購買意願調查」的調查結果。本調查以該公司不動產資訊網站「nomu.com」會員為對象，每年透過網路實施兩次問卷調查，這次調查的時間為1月24日至2月6日，有效樣本數為2,460件。 房貸扣除額「減少」對於尋找住宅造成的影響，以回答「無」的56.7%最高，由此可見扣除額減少的影響不大，回答「仍在持續物色」的人仍多，排名第2的則是「暫時停止評估，先觀望一陣子再說」(26.7%)。   有關今後的不動產價格，預測「會上揚」的比率為31.4%，較上次調查增加10個百分點，增加幅度驚人。「覺得會下滑」的比率略減至24.1%，較上次減少0.4個百分點，回答「不知道」者大幅下降至12.9%，較上次減少9.8個百分點。預測會上揚的理由以「建材、工資高漲」、「量化寬鬆」等為多；而預測會下滑的理由，則有「人口減少」、「價格上漲太多買不起」。   至於「你認為現在是出售不動產的好時機嗎？」，78.6%回答「是好時機」、「算是好時機」，較上次調查增加8個百分點。認為是好時機的理由以「因為不動產價格上揚」的77.4%為最高，較上次增加6.3個百分點，其次為「現在可以期待賣個好價錢」的52.7%，較上次增加2.4個百分點。   而在「你認為現在是購買不動產的好時機嗎？」方面，有32.4%的人回答「是好時機」、「算是好時機」，較上次調查增加8.2個百分點。關於認為是好時機的理由，則以「房貸利率低」的68.3%為最高，較上次減少3.7個百分點，「今後不動產價格應該會上揚」的38.0%次之，較上次增加5.7個百分點。相較於上次調查，這次調查中認為「今後房貸利率應該會上揚」高達27.4%，較上次增加15個百分點，推測可能是房貸扣除額「減少」所造成的影響。   (消息來源：R.E.port) 文章來源:   野村不動產調查：預期今後日本不動產價格將上揚者大幅增加 資料來源:  信義日本新聞快遞

東急(股)於2021年11月開賣位於神奈川縣横濱市的「DRESSER TOWER新綱島」，此住商複合型高層公寓大廈與預定於2022年度啟用的東急新横濱線新綱島站共構，並因便利性及稀有性，自開賣以來持續熱銷。 新綱島站是連接日吉站與新橫濱站的新路線的新車站，目前正於預定地周邊進行大規模都市更新，「DRESSER TOWER新綱島」也是此都市更新計畫的一部份，將興建可直通新站的商業、公共設施(北棟，地上7樓、地下2樓)與高層分售公寓大廈(南棟，地上29樓、地下1樓)。   此物件最大的優勢即為「車站共構的高層公寓大廈」，東急表示，橫濱市內約3,000棟公寓大廈中，只有不到1%是20層樓以上、且在距離車站徒步3分鐘以內。根據負責本物件販賣的沿線開發事業部住宅開發團隊分售事業推進課長補佐田中翔太指出：「周遭地區沒有其他競爭物件」。   中籤率最高25%   此物件因為具稀有性而獲得廣大回響，自2020年4月網頁開放後，登錄數已達4,500件以上，該公司說明：「是原本預計的2倍以上」。中籤率最高只有25%。田中翔太表示：「第1期66戶已幾乎完售」。其中僅佔3戶的1LDK主要為投資用，其他2LDK以上的物件則以實際居住為主。   因具備如此魅力，價格也超越附近物件價格帶。第1期販售住戶的最多價格帶為6,500萬日圓區間(2LDK)及7,800萬日圓區間(3LDK)，平均每坪單價約400萬日圓。最高層的28~29樓為面積超過100m2的「頂級住戶」，每坪單價高達約500萬日圓，雖然最高價格達1億8,000萬日圓區間，但中籤率也只有50%左右。   田中翔太說：「還有很多目標就是高層公寓大廈的客戶正在比較當中」，也有很多客戶跟奧運選手村「HARUMI FLAG」」等東京都內高層公寓大廈進行比較。觀察數據，有約75%的意願者現居橫濱市內，而居住於橫濱市港北區的更有50%左右，來自東京都內的也有20~25%上下，但極少客戶是來自附近的川崎市，田中翔太認為：「川崎市民可能優先考慮武藏小杉」。   配合近年生活型態的室內格局   除了良好位置外，此物件也致力提升住宅的商品價值，在格局設計中規劃了1間可變更格局做為小型個人房或開放空間使用的「MY STUDIO」，裝有窗戶及空調，可作為工作空間與休閒空間使用，是本物件首次納入...

  價格位居高水位的公寓大廈進入盤整局面   海外投資家開始關注具備環境永續指標的物件   自從新冠病毒開始擴散之後，社會經濟情況出現了巨大變化。即使從2020年開始肆虐的新冠疫情已延燒兩年，仍無法預見社會經濟何時能走向正常化的明朗未來。雖然政府在9月底解除了緊急事態宣言，10月以後每日新增染疫人數持續下降，越來越少人感染，但世界各國疫情失控的情況依然持續，難以預先評斷走勢。 2022 年的不動產市場將如何發展？我們一同根據 今年 的狀況展望。   ● 都市型公寓大廈的優勢不變   　即使在疫情下也有豐沛的資金湧入，是不動產市場的特徵。寬鬆貨幣下的資金分別流進「自住取向」與「投資取向」這二種不動產。分拆讓售公寓大廈市場，無論是新屋或中古屋，價格都持續上漲，已達到一般上班族不易出手的價位。   　根據不動產調查公司東京KANTEI的調查，10月的中古公寓大廈價格，首都圈平均為4360萬日圓，已連續上升6個月。東京都為5914萬日圓（較去年上升0.6%）， 東京23區為6465萬日圓（較去年上升0.5%），皆已連續上升16個月。雖然都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）出現些許走弱的趨勢，但還是達到9262萬日圓的高水準，甚至有行政區的中古物件超過9000萬日圓，都心區域的物件平均價格超過一億日圓。   　不過也有人指出，位於高水位的中古物件價格，差不多到了開始進入盤整也不稀奇的局面，為何會有這種看法，是因為依照該公司調查，東京23區的庫存數連續5個月呈現微幅增加傾向，價格調整的物件佔比與價格調降率也有擴大趨勢。   　因新屋分拆讓售的供給很少，所以物色中古屋的需求者增加，但由於放到市面上銷售的公寓大廈很少，所以中古公寓市場從2020年6月開始，物件明顯不足。這個趨勢不僅限於東京圈，大阪圈、名古屋圈、福岡圈等其他主要都市也是同樣走向。該公司預期，接下來考慮購屋者可能轉而持觀望態度。以目前的新冠疫情來看，新的變異病毒株Omicron開始在全世界擴散，日本也發現了感染者，可能會成為消費者心理層面的主要耽憂。   　不過，無論是消費者或住宅銷售公司，雙方都有心理準備和新冠病毒長期共存。基於共存想法所採取的消費行動，大多數人預估，除了分拆讓售公寓大廈，包含出租房屋在內，格局寬敞的住宅...

您知道日本的就業人數在2020年成長最多是哪個產業嗎？答案就是房地產業。相較於前一年同一月份，2020年10月房地產業的就業人數成長了6.9%。其成長率比起排名第二的金融及保險業的4.2%，以及資訊通信業的3.1%高出不少。順帶一提，排名墊底的是住宿及餐飲業，成長率為負9.5%。 從以上數據可以看出，在房地產業中，住宿及餐飲方面雖然陷入苦戰，但一般認為需求最為穩定的住宅方面，在安倍經濟學後則一直維持熱絡。市場上完全看不到住宅價格因新冠疫情而下跌的徵兆。只要先了解一下2021年住宅市場的背景，就能讓你的「自宅戰略」邁向成功。   房地產業熱絡的理由   房地產的價格取決於購買時的貸款金額。「量化寬鬆」是安倍政權經濟政策「三支箭」之一，自2012年12月實施以來已經過了八年，日本政府至今仍在大力推行。這項政策的目的是擺脫通貨緊縮，要等到通貨膨脹率達到2％才會停止，但目前看起來不太可能。   由此來看，這項政策很可能一直持續到日本銀行黑田總裁任期結束的2023年4月。在量化寬鬆的情況下，由於新建分售公寓從取得土地到分售需要大約兩年時間，因此幾乎可以確定直到2025年，新建公寓的價格仍會持續上漲。   房地產業是一個靠借貸來維繫的產業。要取得一億日圓的資產時，手中僅有一成資金，另外九成則是借款的情形可說十分普遍。由於房地產可以抵押，因此是一種最容易貸款的資產。量化寬鬆的目的是提高貨幣供應量，故原則上房地產價格將會上揚。簡單來說，量化寬鬆一定會造成房地產漲價。無論是在新冠疫情之前或之後，這種情形都是一樣的；也因為這個緣故，房地產的漲勢看不出有停止的跡象。   先回顧一下新冠疫情爆發前後的日本公寓價格，在自肅期間的2020年4、5月，出現擔心利空的拋售情形，中古公寓的成交價有所下跌。不過這股拋售潮只維持了兩個月，之後價格即漲回新冠疫情爆發之前的水準。   而在新建公寓方面，由於供應方幾乎由大型建商所寡占，即使房子好幾個月都賣不出去，建商在財務上仍有能力承擔。而且只有購買意願較高的客戶會前來詢價，讓建商得以在壓低成本下，有效率地進行銷售。儘管成交數量將比去年大幅減少，但僅有中小型的建商較為緊張。在此情況下，建商並沒有必要降價求售。   而在此背景下，中古屋的供應量正逐漸減少。之前遭拋售的房屋大多地點不佳，例如位於...

由日本不動產研究所與三鬼商事組成的「辦公室市場動向研究會」根據總體經濟學預測進行分析，於11月上旬發表至2025年為止的東京、大阪、名古屋辦公室租金預測(2021年秋)。此預測是將2010年租金指數設定為100為基準進行比較。 在東京辦公區的短期預測(2021~2022年)部分，因新冠肺炎疫情影響，暫時會持續需求低落情況，2022年空室率可能高達6.1%，租金指數也可能低落至110.3(較前一年下降6.7%)，預測將持續下跌。   至於中長期預測(2023~2025年)部分，雖然預期2023年會出現大量辦公室供給，但因經濟持續復甦，需求也會跟著增加，空室率將降至5.3%。雖然租金指數會微降至109.9(較前一年下跌0.4%)，但預測跌幅會縮小觸底。2024年的需求可能會超過供給，空室率降至4.2%，租金指數回復至116.0，再次轉為漲勢。預測2025年時的空室率為3.5%、租金指數124.6%(較前一年上升7.4%)，回復至2019年時的水準。   在大阪辦公區的短期預測(2021~2022年)方面，因2022年預定有「大阪梅田TWIN TOWERS SOUTH」等大規模供給，供給超過需求導致空室率可能上升至5.6%，租金指數也可能惡化至130.5%(較比前一年下降2.9%)。   中長期預測(2023~2025年)方面，雖然2023年的供給較少且需求增加，空室率應會持平在5.7%，租金指數則可能惡化至126.6%(比前一年下降2.9%)。2024年則會有大量供給及大量需求，空室率持平，租金指數跌幅擴大至120.7%(比前一年下降4.7%)。雖然2025年可能是新冠肺炎疫情之後首次需求超過供給，空室率可能降低至5.4%，但仍處於5%區間，租金指數也將持續下跌至116.7。   名古屋辦公區的短期預測(2021~2022年)部分，因需求強勁，預計2022年的空室率將降低至4.7%，租金指數持續上升，預計為129.3%(比前一年上升1.6%)。   因名古屋2023~2025年的新供給較少且持續有需求，預計2025年的空室率將會降至3.1%，租金指數也會更為上升至136.3%(比前一年上升2.3%)。   (消息來源：R.E.port) 文章來源 :   東京辦公室租金預測於2024年再次呈現...