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中古公寓大廈市值正在上升 低屋齡中古物件每坪單價逼近400萬日圓 2023年塔式大廈新屋供給量亦大增 東京都是日本都道府縣裡公寓大廈庫存數最多的。依據東京KANTEI的調查，2022年底時，東京庫存數為197萬7,984戶，比前一年增加2萬5,153戶。排名第二的神奈川縣為100萬2,729戶，大阪府則有86萬1,157戶，位居第三。如果以全國主要行政區分類，庫存數增加最多的是東京都江東區（12萬9,008戶），接著依序是世田谷區、大田區、港區、新宿區等，前11名都落在東京23區內，到第5名的新宿區為止都有十萬戶的庫存。由於每年都有分拆讓售公寓大廈的新屋供給，中古市場逐年擴張。在低利率的推波助瀾下，即使新冠疫情三年期間也交易熱絡，一釋出馬上就有買家上門。 首都圈、近畿圈的新屋價格皆達到最高水準 分拆讓售公寓大廈市場持續處於高價位，這樣的氣勢似乎看不到終點，新屋及中古物件皆達到有史以來的高點。依據不動產經濟研究所指出，首都圈2022年的新屋銷售戶數為2萬9,569戶（較前一年減少12.1%），兩年來首次低於3萬戶，但平均價格為6,288萬日圓，每平米單價為95.1萬日圓，連續兩年創新高。在地產開發商縮小新供給的情況下，由於銷售狀況良好，銷售庫存數減少至2013年以來的5000戶大關。 另一方面，近畿圈的新屋銷售戶數為1萬7,858戶（較前一年減少5.8%），兩年來首次減少，但平均價格為4,635萬日圓，較前一年上升1.6%，達到1991年以來的高價水平，若以單價基準來看已連續2年創下最高價位。 再來審視首都圈的情況，資材價格受到2022年俄羅斯軍事入侵烏克蘭的影響上漲，資材不足導致施工進度更充滿不確定性。由於建設費用高漲等各種因素，使銷售價格進一步抬升。但在如此新屋市況下的一大重點是破億大廈的銷路依然維持良好。破億大廈雖比前一年減少269戶，也仍高達2,491戶，最高價為11億5,800萬日圓，是三菱地所Residence供給的「The Parkhouse Gran 三番町26」，實際坪數為237平米的住宅。該研究所預估2023年的供給將達到3萬2,000戶。 近畿圈的最高價格是東急不動產供給的「Branz Tower大阪本町」住宅，為3億2,830萬日圓。近畿圈的特點是箕面市有直達御堂筋線的新車站開幕在即，供給量大幅提升。2023年預估供給1萬8,000戶。 ...

這一年內靠出售房屋獲利者也約有6成 中古公寓大廈也難以入手 與新建公寓大廈差距縮小   分拆讓售公寓大廈的新屋及中古屋售價持續攀升，首都圈的價位更是超過泡沫經濟時期。另一方面，只要試探買家口袋的深度，就會發現薪水並非像泡沫經濟時期一樣上漲。泡沫經濟崩壞後長達30年以上，個人所得沒有成長，反而持續減少。因此，買得起分拆讓售的人與買不起的人之間的差距越發顯著。2013年安倍經濟學以後，以東京等大都市為主區域的地價開始上升，不動產資產價值與個人所得出現不同方向的變化。 換屋時出售舊屋獲利   根據不動產流通經營協會（FRK）10月發表的「不動產流通業相關消費者動向調查」（2022年度）得知，因換屋而出售自宅時獲利的家庭有所增加。該份調查主要針對首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣），以2021年4月至2022年3月31日交屋的家庭為對象實施，在搬入新住處的355個家庭中，有238個家庭已將前住處脫手轉售，其比例高達67%。其中購入金額與出售金額產生價差獲利的家庭有58.4%（比去年度增加20.9個百分比），將近六成左右的家庭因出售舊屋獲利。   在這一年內售屋的人都有獲利，其獲利金額以「≤500萬日圓」為最多，占22.0%，其次是「500萬日圓～1,000萬日圓」（15.0%）、「1,000萬日圓～2,000萬日圓」（13.1%）。另一方面，價差虧損，也就是因出售產生損失的家庭平均銷售差價比去年度減少，平均虧損987.4萬日圓（去年度虧損1028.1萬日圓）。若以平均取得年份來分析，價差虧損的住宅1996年～2000年為虧損1596.8萬日圓，相較於1995年以前虧損1951.3萬日圓，損失幅度隨著屋齡增加。   屋齡越久銷售虧損的比例越高，但在所有屋齡區間中，銷售差價虧損的家庭也比2021年度減少，尤其是「5年以上～10年以內」的屋齡區間，虧損的銷售差價比任何屋齡區間更低。     年收下滑、公寓大廈價格上升的現狀   資產價值上漲的公寓大廈越來越多，有能力購買的階層卻越來越薄。不動產調查公司東京KANTEI每年都會調查「年收倍率」，算出銷售價格為買家所得的倍數。已於10月31日算出2021年新建公寓大廈及中古公寓大廈的年收倍率並進行發表。   根據該資料顯示，新屋的年收倍率全國平均為8....