信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

2019年10月消費稅率即將調高至10％，分售型公寓大廈市場自今年後半年起，可望產生搶購需求。這個趨勢有別於東京奧運，與地區性並無關聯性，全國各地都有可能受到稅率調整的影響波及。在這種背景之下，且來一探僅次於東京的日本第二大都市－大阪，其所處的近畿圈不動產市場狀況。 ●大阪市內走向公寓大廈化發展 　在價格調整的局面下，簽約率仍維持穩定 以不動產經濟研究所整理出的2017年分售公寓大廈供給戶數來看，近畿圈比前年度增加4.7%，供給量達到1萬9560戶，首月簽約率也比前年度上昇4.2%，來到76.2%的好成績。首都圈的3萬5898戶雖然成績超越前年增加了126戶（0.4％），但相比之下首月簽約率只有68.1%，近畿圈的分售公寓大廈市場呈現一片榮景。 不過，以價格來看，首都圈每1戶的平均價格是5989萬日圓（比前年度上昇7.6％），創下1990年泡沫時期6123萬日圓以來的最高價水準，但是近畿圈每1戶的平均價格是3836萬日圓，反而比前年度下降了83萬日圓，這是相隔5年之後出現的下降情形。和首都圈相比，價格上昇暫時保持穩定，也支撐了近畿圈的銷售榮景。 近畿圈的公寓大廈普及率正在逐漸擴大中。東京Kantei針對全國分售公寓大廈普及率的調查結果顯示，2017年的大阪市中央區為70.89%，首次超越70％的水準。以行政區別來看，僅次於東京的千代田區、中央區、港區，排名第4。而行政區別的公寓大廈普及率前10名中，除了大阪市中央區之外，還有大阪市北區（58.62%）、大阪市西區（56.52%）、神戶市中央區（55.76%）合計4個區域進入排行榜。 此外，在近畿圈房市潮流的變化方面，高價物件市占率僅微幅縮小，東京Kantei指出，5000萬日圓以上物件的市占率，由2016年的21.1%，縮小到去年的20.6%。 公寓大廈的普及化發展，也使得中古物件庫存量增加。針對中古公寓大廈資產價値（價格）的漲幅，經營名為「居住Surfin」的公寓大廈資訊網站的Style Act（東京都中央區）在2月1日公布了各個行政區別的調查結果。 運用2016年7月～2017年6月之間售出的中古公寓大廈數據，以住戶為單位來比較新建完工時與中古售出時的價格，以計算中古屋的漲幅結果顯示，在關西圈，中古屋漲幅最高的是京都府，其次是大阪府和兵庫縣。換言之，這一帶的

JR東日本開始與山葉(YAMAHA)進行合作，使用山葉獨家開發的軟體提供多國語言服務，將在JR成田機場站及成田機場第二航廈站中播放的日語廣播翻譯成各種外語，顯示在智慧型手機上，可服務訪日外國旅客及聽力不佳人士。 使用軟體為山葉開發的「體貼服務導覽(Omotenashi Guide)」，雖須自付上網費，但軟體可免費下載。此軟體可與車站播放設備結合，將車站站內及月台播放的列車資訊等部份語音內容轉成日語、英語、中文等7國語言，並顯示在智慧型手機上。 目前仍處於測試階段，還未決定何時能完成測試，它的特點是不用連上網也可以使用，目前山葉已經使用此軟體於日本全國約60處機場、車站進行實際測試。山葉計畫於2018年4月開始正式正式提供服務。 (消息來源：日本經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

海外投資人正加速購買日本不動產，2017年中，來自海外的投資金額達到1兆1,000億日圓，約為前一年的3倍，刷新3年前的最高金額紀錄。雖然投資錢潮使得世界各主要都市不動產價格上漲，但因日本的貸款利率低，使得不動產的投資報酬率相對較好。這股海外錢潮帶來的不動產市場熱度背後，日銀的負利率政策也是很大的影響要因，但也有人指出是否過熱。 瑞穗信託銀行旗下的都市未來綜合研究所收集並統計了企業及各機構投資家公開的2017年日本不動產買賣數據，發現自2017年海外資金的購買額已超過2000年以來金額最高的2014年(9,872億日圓)，首次站上1兆日圓大關，全體購買額中，海外資金購買的比率為史上最高的24%。 2017年引人注目的是單筆超過500億日圓的大規模買賣。世界首屈一指的政府系基金「挪威政府年金基金」於去(2017)年12月時，跟東急不動產合作於東京表參道、原宿地區一口氣買進5棟商業大樓，賣家為香港的不動產基金，共花費1,325億日圓，這是挪威年金基金首次投資亞洲不動產。 挪威政府年金基金於全世界運用透過販賣石油獲得的超過100兆日圓之資金，其中5%的資產作為不動產投資使用，並於2015年在東京設立辦公室開始尋找投資標的。 挪威銀行不動產(Norges Bank Real Estate Management)執行長Karsten Kallevig表示：「因為東京的不動產市場規模是世界首屈一指，經濟成長也看好，所以今後也將繼續投資。」 新加坡政府基金的新加坡政府投資公司(GIC)也於去(2017)年12月發表，投入625億日圓與大和證券集團本社系的不動產投資信託(REIT)取得新宿車站前的辦公大樓「新宿MAYNDS　TOWER」43%所有權。 海外資金自2013年左右開始擴大購買日本不動產，因為金融寬鬆政策讓不動產市場正向發展，使得雷曼兄弟危機後便宜收購的不動產可以確保賣出利潤，而海外資金正是這些買家。但是2015年後賣出的物件減少，交易呈現低潮。 因2018年之後，東京都心的辦公室會出現大量供給，預計大樓租金會下跌的心理，使得部分房東開始出售房產，使得2017年的買賣再度活絡。根據美國不動產仲量聯行(JLL) RESEARCH事業部長赤城威志觀察：「海外資金依然強勢，即使付出高價還是想買進」。 根據不動產服

根據全球最大的仲介一般住宅給旅客付費居住的Airbnb民泊仲介網站，總結2018年上半年民泊預約狀況，全球預約件數最多的城市為東京，大阪排名第三。第2名為巴黎，第4名則為紐約。 若從成長率來看，日本國內以大分縣的成長率為最高，2018年上半年的預約已超過2017年同期實績的9成以上，可見觀光客對日本各地方都市的興趣正在增加。 日本預定自2018年6月施行住宅住宿事業法(民泊法)，但此調查並無考量到這方面的影響。 ※Airbnb的人氣都市： 第1名 東京 第2名 巴黎 第3名 大阪 第4名 紐約 第5名 倫敦 (註)根據2018年上半年目前的預約狀況進行排名 (消息來源：日本經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

年初舉辦的日本經濟3團體(日本經濟團體聯合會、日本商工會議所、經濟同友會)新年祝賀會中，因為企業業績變好，許多經營者對於調升工資表現正面態度。 日本首相安倍晉三於會中提出：「為維持經濟上的良好循環，希望能提升3%工資。」3團體領導階層也呼應此說法，日本經濟團體聯合會會長榊原定征表示：「將要求企業積極檢討。」日本商工會議所會長三村明夫也指出：「有能力加薪的企業就應該加薪。」 亦有經營者提出非常具體的意見，住友化學社長十倉雅和表示：「預計2018年3月期可達成史上最高收益，沒有猶豫加薪的理由。」資生堂社長魚谷雅彥也對加薪3%表明：「希望能充分回應這請求。」三井不動產會長岩沙弘道認為：「每個經營者都希望加薪可活化消費，使潮流變好。」。 然而，豐田汽車社長豐田章男強調應交由勞資談判處理：「由交涉談判來決定是很重要的。」Panasonic會長長榮周作則認為：「雖然我覺得應該要加薪，但加3%蠻困難。」 雖然對於東京奧運後的景氣感到不安，但對現在的狀況則多持正面看法。日本微軟社長平野拓也說：「沒感到負面因素。」信越化學工業會長金川千尋則提醒：「雖然現在全球景氣良好，但是『山高則谷深』，對未來抱有危機感是很重要的。」 面向 看法 加薪 三得利控股  社長  新浪剛史 絕對想實現加薪，包含提高底薪、定期加薪、進修費用等，希望每月薪水水準能提升3%。 朝日集團控股  社長  小路明善 朝日啤酒預定將從定期加薪及晉升加薪來加薪3%，並希望能持續加薪，使員工能提高工作滿足度。 NEC  社長  新野隆 對於經濟，當然希望能持續加薪，但是從我們的業績來看，(3%)很困難。 工作 方法 丸紅  社長  國分文也 正檢討活用人工智慧，提升生產性後的獲利先回饋給員工，也會運用在成長投資上。 日本電產  會長兼社長  永守重信 將會實行設備、人才及開發投資等戰略，徹底提升生產性。 ANA 控股  社長  片野真哉 雖然已在推行限制加班的作法，但今後的人才投資仍十分重要，因為機場現場的人力仍感不足，正研討對策。 景氣 J. Front Retailing 　社長  山本良一 雖然還沒有實際感覺到能大聲說出「已走出通縮」的景氣，但中產階級的需求慢慢回復，消費環境的確有