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中古公寓大廈市值正在上升 低屋齡中古物件每坪單價逼近400萬日圓 2023年塔式大廈新屋供給量亦大增 東京都是日本都道府縣裡公寓大廈庫存數最多的。依據東京KANTEI的調查，2022年底時，東京庫存數為197萬7,984戶，比前一年增加2萬5,153戶。排名第二的神奈川縣為100萬2,729戶，大阪府則有86萬1,157戶，位居第三。如果以全國主要行政區分類，庫存數增加最多的是東京都江東區（12萬9,008戶），接著依序是世田谷區、大田區、港區、新宿區等，前11名都落在東京23區內，到第5名的新宿區為止都有十萬戶的庫存。由於每年都有分拆讓售公寓大廈的新屋供給，中古市場逐年擴張。在低利率的推波助瀾下，即使新冠疫情三年期間也交易熱絡，一釋出馬上就有買家上門。 首都圈、近畿圈的新屋價格皆達到最高水準 分拆讓售公寓大廈市場持續處於高價位，這樣的氣勢似乎看不到終點，新屋及中古物件皆達到有史以來的高點。依據不動產經濟研究所指出，首都圈2022年的新屋銷售戶數為2萬9,569戶（較前一年減少12.1%），兩年來首次低於3萬戶，但平均價格為6,288萬日圓，每平米單價為95.1萬日圓，連續兩年創新高。在地產開發商縮小新供給的情況下，由於銷售狀況良好，銷售庫存數減少至2013年以來的5000戶大關。 另一方面，近畿圈的新屋銷售戶數為1萬7,858戶（較前一年減少5.8%），兩年來首次減少，但平均價格為4,635萬日圓，較前一年上升1.6%，達到1991年以來的高價水平，若以單價基準來看已連續2年創下最高價位。 再來審視首都圈的情況，資材價格受到2022年俄羅斯軍事入侵烏克蘭的影響上漲，資材不足導致施工進度更充滿不確定性。由於建設費用高漲等各種因素，使銷售價格進一步抬升。但在如此新屋市況下的一大重點是破億大廈的銷路依然維持良好。破億大廈雖比前一年減少269戶，也仍高達2,491戶，最高價為11億5,800萬日圓，是三菱地所Residence供給的「The Parkhouse Gran 三番町26」，實際坪數為237平米的住宅。該研究所預估2023年的供給將達到3萬2,000戶。 近畿圈的最高價格是東急不動產供給的「Branz Tower大阪本町」住宅，為3億2,830萬日圓。近畿圈的特點是箕面市有直達御堂筋線的新車站開幕在即，供給量大幅提升。2023年預估供給1萬8,000戶。 ...

  升息應在泡沫世代退休之後 儘管日圓貶值趨緩，整體而言仍是單獨走低的情勢   大眾開始注意到分拆讓售公寓大廈市場出現轉變，但國內外的投資人士對日本不動產市場的購買意願依然熱度不減。日圓一度貶破150日圓大關後，由於預測日本政府將買入美金、加上美國中央銀行減慢升息速度，使美日匯率升至130日圓的關卡，不過日圓持續走高的可能性很低。對於外資而言，日本不動產市場仍具優勢，目前即為購買的絕佳時機。     外資看漲日本不動產   觀察國土交通省的不動產價格指數，公寓大廈價格正在持續攀升。假設將2010年當作指數100， 2022年則高達將近180。簡單來說，也就是今年的價格比2010年增加八成。都市地區公寓大廈地理位置愈好，價格愈高。根據觀察，投資用途的購屋也是價格抬高的原因。不動產投資的優點包括資金槓桿的效果，由於可以運用貸款以少許本金買入高價的不動產，只要地理位置條件沒有問題，就能得到穩定的租金收入。   遺產稅也因容易壓低，成為受到關注的通膨對策，也能被當作所得稅的節稅對策。比方說，身為上班族的房東投資公寓大廈時，將固定資產稅及建築物的折舊費等等列入計算，如果超過租金收入，有時可減免所得稅的納稅額。   不過，據報導指出，政府／執政黨已展開防止利用高樓大廈等過度減輕遺產稅的研討。遺產稅的評估額是以路線價為基準計算得出，該路線價以公告地價的八成作為標準，都心地區幾乎都是評價額低於實際價格的情況。今年4月，繼承的出租公寓大廈的評估額過低，最高法院認定國稅廳追加課稅屬於合法行為。由於最高裁判所的這項判斷，2023年期間變更評價方法的可能性極高，甚至未來可能也會影響高樓大廈的人氣。   儘管如此，不動產服務公司JLL（仲量聯行）指出：「世界各國都在升息，許多國外投資人士特別關注唯一維持低利率政策的日本不動產。」這是因為低利率帶來良好的資金供應環境應該仍會持續下去。   根據該公司的調查顯示，2022年1～9月期的國內不動產投資額為1兆9,627億日圓，較去年同期相比減少38%；但若觀察國外投資人士的不動產購買金額基礎則為6,334億圓，較去年同期相比增加了11%。國外投資人士占國內投資額的比率，從去年同期的24%擴大至32%。   觀察不同類別的投資比例，今年1～9月期，辦公室...

這一年內靠出售房屋獲利者也約有6成 中古公寓大廈也難以入手 與新建公寓大廈差距縮小   分拆讓售公寓大廈的新屋及中古屋售價持續攀升，首都圈的價位更是超過泡沫經濟時期。另一方面，只要試探買家口袋的深度，就會發現薪水並非像泡沫經濟時期一樣上漲。泡沫經濟崩壞後長達30年以上，個人所得沒有成長，反而持續減少。因此，買得起分拆讓售的人與買不起的人之間的差距越發顯著。2013年安倍經濟學以後，以東京等大都市為主區域的地價開始上升，不動產資產價值與個人所得出現不同方向的變化。 換屋時出售舊屋獲利   根據不動產流通經營協會（FRK）10月發表的「不動產流通業相關消費者動向調查」（2022年度）得知，因換屋而出售自宅時獲利的家庭有所增加。該份調查主要針對首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣），以2021年4月至2022年3月31日交屋的家庭為對象實施，在搬入新住處的355個家庭中，有238個家庭已將前住處脫手轉售，其比例高達67%。其中購入金額與出售金額產生價差獲利的家庭有58.4%（比去年度增加20.9個百分比），將近六成左右的家庭因出售舊屋獲利。   在這一年內售屋的人都有獲利，其獲利金額以「≤500萬日圓」為最多，占22.0%，其次是「500萬日圓～1,000萬日圓」（15.0%）、「1,000萬日圓～2,000萬日圓」（13.1%）。另一方面，價差虧損，也就是因出售產生損失的家庭平均銷售差價比去年度減少，平均虧損987.4萬日圓（去年度虧損1028.1萬日圓）。若以平均取得年份來分析，價差虧損的住宅1996年～2000年為虧損1596.8萬日圓，相較於1995年以前虧損1951.3萬日圓，損失幅度隨著屋齡增加。   屋齡越久銷售虧損的比例越高，但在所有屋齡區間中，銷售差價虧損的家庭也比2021年度減少，尤其是「5年以上～10年以內」的屋齡區間，虧損的銷售差價比任何屋齡區間更低。     年收下滑、公寓大廈價格上升的現狀   資產價值上漲的公寓大廈越來越多，有能力購買的階層卻越來越薄。不動產調查公司東京KANTEI每年都會調查「年收倍率」，算出銷售價格為買家所得的倍數。已於10月31日算出2021年新建公寓大廈及中古公寓大廈的年收倍率並進行發表。   根據該資料顯示，新屋的年收倍率全國平均為8....

  因擔憂景氣降溫而進行價格調整反而是進場時機的到來 對於國外投資人而言，物超所值的感受更為強烈   自安倍經濟學以來，地價持續上漲，不動產價格也隨之上升。如今以東京都心為例，新屋及中古物件售價破一億日圓的公寓大廈，亦即所謂的億宅已俯拾皆是，較10年前新屋時價格上漲的中古物件更比比皆是。儘管價格水漲船高，但受惠於股價上漲的高所得者及富裕階層仍在都心精華地段購買公寓大廈。不過，現在形勢開始有了轉變。   新屋推案戶數與中古物件的簽約數大幅減少   新建公寓大廈價格上漲的情況似乎出現減速。根據不動產經濟研究所的調查顯示，首都圈的平均價格超過六千萬日圓，若觀察八月的平均價格，東京23區的新建公寓大廈價格為7,905萬日圓（相比七月下滑26.9%），近八千萬日圓大關，但已連續兩個月下修。推案戶數也減少到1,162戶，相較於去年同月，足足減少了四成。庫存為4,945戶，是自2015年以來達到最高的四千多戶。 另一方面，中古公寓大廈的價格則持續上升。同樣觀察八月情況，根據東京KANTEI的調查，首都圈的中古公寓大廈價格平均價格為4,758萬日圓（相比七月上升0.6%），連續16個月上漲。東京都再度上漲為6,348萬日圓（較七月上升0.7%），創下最高記錄。都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區、文京區）的平均價格為9,832萬日圓，不僅微幅上漲，而且已連續11個月上漲。出售價格處於看漲狀態。 觀察東日本不動產流通機構（東日本REINS）的資料，首都圈的平均價格也連續27個月上漲，達到4,280萬日圓（相比去年上漲13.7%）。 不過，東日本REINS的簽約件數大幅銳減，與去年同月比減少10.3%，比上個月減少了24.4%。造成供需開始緩和的原因可能是因為價格高漲，想觀望市場行情是否會出現下跌而先選擇持續租房的消費者變多了。 八月的分拆讓售公寓大廈租金，首都圈也出現轉變。東京KANTEI每個月調查家庭式房型的房租水準，首都圈平均每坪為3,300日圓（相比七月下滑1.0%）。即使從價格過高的分拆讓售公寓大廈式場轉而選擇出租公寓大廈，也無法承擔高價的房租。由此可以窺見，出租市場也和分拆讓售市場一樣，容易受到消費者財務狀況的影響，呈現即使想拉高房租也拉不高的情況。 尤其自今年二月爆發俄烏戰爭以來，資源／能源價格、食物價格皆向上飆漲，全球經...

  反映中央銀行大量購買國債的現況 全球主要國家飽受通膨之苦，紛紛藉由升息抑制通膨。日本通膨率相較於其他各國較低，日本央行將延續金融寬鬆政策，低利率政策預計將會持續。不過，有些人認為升息的時機，何時到來都不奇怪。原因在於美日利差擴大，日圓貶值達到歷史新低，金融寬鬆效益失效理論浮出檯面。美日匯率在新冠疫情初始，以日圓兌美金低於110的價位推移，目前日圓則持續走軟，甚至跌破135日圓的水準。由於不動產市場與利率息息相關，因此不動產相關人士特別關注日本央行的金融政策。   美國經濟學家指出，除了美國景氣指數開始下降之外，投資全球不動產的流動資金，在亞洲區域出現減少趨勢等，全球經濟似乎接近轉折點。日本國內則有部分日本當地的銀行出現以不動產投資為對象的融資可能需要進行回收的看法。 在這樣的情況下，日本央行的國債持有比例超過五成，呈現中央銀行持有已發行國債過半數的情況。日本央行發行國債，由銀行收購國債，銀行再將販售國債獲取的資金出借給企業或個人，藉此讓整個城市充滿資金活水，並流向股票及不動產。而利用資金讓城市充滿熱錢，就是製造通膨的過程。 順帶一提，日本央行因時局政權的想法，必須具備不印鈔的獨立性。為了保護財政規範，因此禁止未經市場從國家直接領取國債。雖有制定「可持有的長期國債餘額必須在日本央行發行總額範圍內」的規定，但自2013年以後，該規定已形同停止狀態。 以美國的情況來說，由於通膨過度，因此展開抑制通膨的活動，並開始緊急升息，但以日本的情況來說，則是國債買家幾乎由日本央行占據，若觀察長期利率指標「新發行的十年期國債」，日本央行的持有比例高達九成，一旦實施升息，支付利息將激增，日本央行將承受不住，因此不少人評估認為，低利率是不得不繼續維持的策略。因為這樣的預期，所以美日之間的利差，今後亦將擴大。目前1美金兌135日圓、136日圓的價位只是過程，有人認為未來跌破160日圓或170日圓也不足為奇。   ● 日本央行破產的劇本，更具現實感？ 日本與其他各國不同，從很久之前就開始實施大規模的金融寬鬆政策。這可回溯至2013年安倍政權的經濟政策「安倍經濟學」。為了達到持續2%通膨、脫離通貨緊縮的目標而大規模發行貨幣。然而，過度的通膨，是否會在不遠的未來變成惡性通膨呢？大家也開始擔憂這樣的問題。 如果變成惡性通膨，可能連日本央行的金融政策也無法抑制，社會將陷...

  屋齡5年內的新屋及中古屋每坪單價出現反轉 分拆讓售公寓大廈需求預估將維持高檔   在俄烏情勢不斷惡化下，全球經濟供應鏈大受影響，日本國內能源價格因此節節攀升，生活用品與食品的漲勢尤其顯著。雖然情況不及歐美國家，但日本國內仍捲入通膨浪潮中，在薪資未漲、生活成本提高的情況下，必須注意民眾購屋的意願是否會降低。漲過頭的房價讓人開始產生警戒。   當前的分拆讓售公寓大廈市場在東京奧運後的疫情之下依然保持良好的銷售表現，觀察今年4月下旬至5月上旬的春季長假，也就是黃金週的銷售情況，雖然樣品屋的到訪人次較去年同期衰退，但大型不動產公司的簽約件數比去年增加300%左右，可見公寓大廈需求旺盛。中古公寓大廈的交易也很旺盛，出售物件匱乏，只要市面上出現好物件，立刻會有買家上門。低利率與雙薪世代增加讓銷售表現得以維持良好狀態。 根據不動產經濟研究所的發表，首都圈最近4月的新屋分拆讓售公寓大廈釋出戶數為2,426戶，較去年同月相比增加16.1%，簽約率也達到近8成的高水準，顯示出消費者旺盛的購屋意願。不過售價方面，首都圈平均為6,291萬日圓，相隔4個月首度下跌，與去年同月相比下滑約2成。東京23區的平均售價為7,344萬日圓（與去年相比下滑27.9%），都心部與周邊區域的高騰漲勢開始減速了。   ● 大型地產開發商的新屋占比有縮小傾向 對於高價產生的警戒心，從東京KANTEI的調查中也能得知。若觀察2022年度第1季度（1月～3月）的資料，首都圈的新屋公寓大廈每坪單價為338.3萬日圓（與去年同期相比下滑2.1%），已連續兩期走下坡。在東京都的新屋供給較少，埼玉縣及千葉縣的供給占比擴大，大型地產開發商的供給占比自前期的40.4%縮小至31.7%。這樣的情況雖是造成單價下滑的主因，但其中也交錯著消費者因售價上漲推遲購買時期的動態，以及利率看漲而想趁低利率時買下的想法。 在個人所得難以成長之下形成的通膨經濟會讓消費者更不願掏出錢包。正當新冠病毒的疫情趨於穩定，期待經濟復甦之際，俄烏情勢導致企業設備投資停滯，海外經濟進一步惡化而殃及日本國內。 探尋整體經濟相關的預測得知，美國系智庫等認為已開發國家至少將針對俄國進行持續一年以上的經濟制裁。代表通膨、供應鏈混亂及制約與其說是暫時性的現象，不如說將成為2023年經濟發展壓力的基本脈絡。   ● 中...

  日銀何時變更金融政策？ 明年春季前寬鬆貨幣不會縮減　日圓兌美金匯率130大關還不是終點   日圓匯率跌跌不休，近來日圓兌美金的匯率已跨過130日圓，創下20年來新低。對於海外投資人士來說，這樣的環境反而更容易購買日本資產。東京奧運結束後，日本不動產價格仍持續上漲，首都圈新屋拆售公寓大廈的價格已超過1980年代後半至1991年的泡沫經濟時期。日本人也許覺得房價高得難以入手，但在海外投資人士眼中，超過泡沫經濟時期的價格也被日圓貶值吸收。美國為壓制通貨膨脹提高利率，日本則維持零利率政策。美日兩國利率差距助長日圓被拋售，日圓將貶值到什麼程度成為大家探尋的重點。   已開發國家不約而同決定降息以重振受到新冠疫情爆發衝擊的經濟，採取購買國債等方式執行大規模寬鬆政策，滿溢市場的熱錢流向不動產及股票等風險資產。可說是引發資產泡沫及新冠疫情泡沫，使紐約、倫敦、新加坡及香港的不動產價格高漲。   除了股票及不動產之外，糧食及民生必需品也上漲，此時俄烏戰火讓原物料價格上漲速度加快，能源價格飆漲令情勢更加嚴峻。   美國採取升息政策因應通貨膨脹情況。「美國是否會因俄烏戰爭而對升息踩剎車？」在俄國剛進攻烏克蘭時有些人如此推測，但美國仍將抑制位居40年高點的通膨率擺在第一順位。美國中央銀行體系聯邦儲備委員會（FRB）在5月4日的聯邦公開市場委員會（FOMC）上，決議將政策利率升息2碼（0.5%）至0.75～1.00%的區間，這是美國22年來首度大幅度升息，目前亦偏向於縮減因疫情快速增加的國債等持有資產的態勢。   見美國加速升息，日銀仍維持一貫的金融寬鬆政策。除非日本升息，否則日圓貶值的情況不會停止。   日本國債在2021年已超過1,212兆日圓，GDP比例高達237%，平均每人負債約1,000萬日圓，負債率居全球之冠。日本一旦升息，可能連利息都難以支付，因此不乏有人認為日銀早已無法升息。   另一方面，國民的金融資產仍持續增加。若觀察日銀3月17日發表的資金循環統計，截至2021年12月，日本家庭持有的金融資產首度突破2,000兆日圓。疫情下股票高漲與每人10萬日圓的補助金，增加了家庭的金融資產，光是「現金、存款」就占2,000兆日圓當中的1,092兆日圓。比起投資更傾向儲蓄的日本國民習性，支撐著日本長期負債...

  利率、日圓貶值、原物料上漲等是可能導致景氣惡化的負面材料   即使今年面臨價格調整的局面，購買需求仍然穩健   美國等主要國家的中央銀行開始針對通膨採取金融緊縮政策，但日銀總裁黑田東彥不打算因現狀變更金融寬鬆政策，2016 年 2 月起實施的負利率政策也沒有鬆綁的跡象，滿溢市場的寬鬆資金仍持續湧入不動產市場。漫長的金融寬鬆政策導致資金不斷湧出，再加上地價高漲， 使得東京都心出現不動產價格高騰現象，新屋分拆讓售公寓價格已超過泡沫經濟時期。物價上漲並非僅限於不動產。目前個人所得尚未獲得改善，但受到原油價格高漲的影響，油價與民生用品的價格亦隨之攀升。在這樣的狀態下，房市高騰是否持續呢？ 東京  23  區新築公寓價格超越  90  年代泡沫化經濟時期   據不動產經濟研究所的資料所示，2021 年 12 月的新屋分拆讓售公寓大廈的價格，東京 23區的平均價格為 8,043 萬日圓。觀察首都圈全年情況，每戶平均價格達到 6,260 萬日圓，刷新了泡沫時期的最高價。泡沫時期 1990 年的每戶均價為 6,123 萬日圓。   中古公寓大廈的價格亦處於高水位，依東京 KANTEI 針對公寓大廈的調查，目前東京 23 區的均價已突破 6,000 萬日圓大關。由於新屋供給量不多，因此地理位置優異的中古公寓大廈相對受到消費者的青睞。   即使在如此的環境之下，目前的市場仍是只要開賣新築案件就能暢銷的情況。在東京奧運期間作為選手村的東京灣岸大規模公寓大廈，就獲得極佳的迴響。由包括三井不動產在內的十間大型不動產開發公司所開發及銷售的「HARUMI FLAG」（分拆讓售 4,145 戶、租賃 1,487戶），雖然因疫情而一度被迫採取暫停銷售等應對措施，但在去年 11 月重啟銷售時，相較於開放登記的 631 戶，有 5,546 組客戶申購，單戶最高申購倍率為 111 倍，平均倍率約 8.7 倍，受到各界關注。   本建案平均專有面積超過 85m2，抓住新冠疫情中追求寬敞的消費者需求。今年 3 月預計將展開第 4 度銷售，販售總計 5 個街區中的 2 個街區「SUN VILLAGE」與「PARK VILLAGE」。   預計從 2024 年的春季開始陸續進行交屋。 ...