日銀何時變更金融政策？
明年春季前寬鬆貨幣不會縮減 日圓兌美金匯率130大關還不是終點
日圓匯率跌跌不休，近來日圓兌美金的匯率已跨過130日圓，創下20年來新低。對於海外投資人士來說，這樣的環境反而更容易購買日本資產。東京奧運結束後，日本不動產價格仍持續上漲，首都圈新屋拆售公寓大廈的價格已超過1980年代後半至1991年的泡沫經濟時期。日本人也許覺得房價高得難以入手，但在海外投資人士眼中，超過泡沫經濟時期的價格也被日圓貶值吸收。美國為壓制通貨膨脹提高利率，日本則維持零利率政策。美日兩國利率差距助長日圓被拋售，日圓將貶值到什麼程度成為大家探尋的重點。
已開發國家不約而同決定降息以重振受到新冠疫情爆發衝擊的經濟，採取購買國債等方式執行大規模寬鬆政策，滿溢市場的熱錢流向不動產及股票等風險資產。可說是引發資產泡沫及新冠疫情泡沫，使紐約、倫敦、新加坡及香港的不動產價格高漲。
除了股票及不動產之外，糧食及民生必需品也上漲，此時俄烏戰火讓原物料價格上漲速度加快，能源價格飆漲令情勢更加嚴峻。
美國採取升息政策因應通貨膨脹情況。「美國是否會因俄烏戰爭而對升息踩剎車？」在俄國剛進攻烏克蘭時有些人如此推測，但美國仍將抑制位居40年高點的通膨率擺在第一順位。美國中央銀行體系聯邦儲備委員會（FRB）在5月4日的聯邦公開市場委員會（FOMC）上，決議將政策利率升息2碼（0.5%）至0.75～1.00%的區間，這是美國22年來首度大幅度升息，目前亦偏向於縮減因疫情快速增加的國債等持有資產的態勢。
見美國加速升息，日銀仍維持一貫的金融寬鬆政策。除非日本升息，否則日圓貶值的情況不會停止。
日本國債在2021年已超過1,212兆日圓，GDP比例高達237%，平均每人負債約1,000萬日圓，負債率居全球之冠。日本一旦升息，可能連利息都難以支付，因此不乏有人認為日銀早已無法升息。
另一方面，國民的金融資產仍持續增加。若觀察日銀3月17日發表的資金循環統計，截至2021年12月，日本家庭持有的金融資產首度突破2,000兆日圓。疫情下股票高漲與每人10萬日圓的補助金，增加了家庭的金融資產，光是「現金、存款」就占2,000兆日圓當中的1,092兆日圓。比起投資更傾向儲蓄的日本國民習性，支撐著日本長期負債超過1,000兆日圓的體質。
原物料長期高漲形成經濟走弱的壓力
即使面臨無法升息的狀況，日銀仍持續放任美日兩國利率差距，表示日圓走低的情形將維持不變。在美國等各個已開發國家相繼轉為升息對策時，日銀摸索變更金融政策時期的動向備受關注。多數人普遍認為低利率政策將維持至2023年4月8號日銀總裁黑田東彥任期結束為止。明年春季前，應會維持不升息的情況，寬鬆貨幣在市場中持續流動。資金籌措環境似乎將保持良好狀態。
黑田的接任人選將是關注的重點。今年春天，政府向日銀審議委員發布鷹派色彩濃厚的人事安排。由於推動金融寬鬆政策的通膨派減少，越來越多人關注接任人選的升息動向。部分大型外資券商表示「市場認為不只長期利率，今年下半年開始，短期利率升息也可能接踵而來」、研判審議委員的人事也許是金融緊縮的事前準備。順帶一提，房貸利率的固定型以十年國債利率為指標，而變動利率則與日銀的政策利率連動。
FOMC在5月4日的會議上表明未來兩次貨幣政策會議將各升息0.5個百分點。明年春季前，美日兩國的利率差距必定會持續擴大。基於這樣的走向，有不少人指出1美金兌130日圓尚未觸底，有人認為跌破140日圓、150日圓也不無可能……
其中也有人指出，即使日銀針對升息進行解除負利率等措施，日圓仍會持續走貶。若要中止日圓貶值，除了金融政策，日本經濟復甦也是不可或缺的條件。如因俄軍武力侵犯等因素造成原物料持續上漲，即可預估原物料依賴進口的日本持續貿易赤字，走弱的經濟時得日圓被出售的情況。能否阻止經濟惡化是左右日圓兌美金匯率的關鍵，俄烏戰爭情勢可謂一大難題。全球各國皆在想辦法擺脫對俄國進口的依賴，原物料價格極可能長期居高不下，這種情況恐怕將形成經濟惡化的壓力。
東京都心的物件資產價值正在上升
在如此背景下，仍可以說是投資日本不動產的好時機。即使是東京都心，與前面提及的歐美等各大都市相比，房價也相對便宜，日圓貶值更增添划算感。外國人能相對輕鬆的購買兌日本人而言漲到很難出手的高價物件。觀察東京KANTEI在5月9日公告的「2021分拆讓售公寓大廈收益排行榜（首都圈）」，可知都心的資產價值仍不斷上漲。該份調查主要研究了各車站周邊的公寓大廈完工並租屋十年後售出將可獲得多少利益。
首都圈房價居冠的地段是東京地鐵南北線「六本木一丁目」車站，新屋分拆讓售時的平均每坪單價為483.6萬日圓，十年後以中古屋流通時平均每坪單價為1021.1萬日圓，價差為826.2萬日圓，內含出售所得每坪537.5萬日圓，投資利益每坪288.7萬日圓。入榜前五名的有「麻布十番」（出售所得＋投資利益＝491.9萬日圓）、「赤羽橋」（同上472.6萬日圓）、「代官山」（同上437.3萬日圓）、「芝公園」（同上409.6萬日圓）。入榜前30名的所有車站皆在JR山手線圈內，尤其有多達12個車站位於港區。
都內的千代田區、港區、澀谷區、目黑區等熱門地區，因具備交通便利性等地理位置優異的特色加上等同身分地位的代表性，來自富裕階層的需求強烈。近來高級住宅交易趨於熱絡，比方說位於澀谷區廣尾、有開價超過十億日圓屋齡較新的一戶建出售等等，這類高級住宅多以未公開物件形式出售，日圓持續貶值下，海外富裕階層的動向，逐漸受到關注。
文章來源：日圓加速貶值 外國人更好進場
資料來源：信義日本不動產分析