信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

  考驗對後疫情時代的想像力 2020 年東京奧運．殘奧會因新冠疫情擴大而被迫延期一年，疫情至今仍未趨緩，不少人對於延期開辦抱持懷疑態度，但東京奧運終於將於 7 月 23 日至 8 月 8 日期間舉行，殘奧則於 8月 24 日至 9 月 5 日期間舉行。儘管預計採取人數限制，僅允許日本民眾觀賽，不開放外國觀眾入場，若政府再次頒布緊急事態宣言，本屆奧運將可能成為史上頭一遭的無觀眾奧運會。在各種史無前例的狀況下舉辦的東京奧運，將對日本經濟及不動產市場帶來哪些影響呢？   疫情衝擊之下都市及鬧區的路線價下滑   國稅廳於 7 月 1 日發表的路線價，與國土交通省於 3 月公布的公告地價呈現同樣的趨勢。路線價本是基於公告地價評定，呈現相同趨勢是意料之中，卻讓人再次感受到疫情衝擊造成的影響。   路線價是遺產稅及贈與稅的計算基準，因此以公告地價的八成水準進行評定。國稅廳發表的是以今年 1 月 1 日為基準的評定，依該資料顯示，2021 年標準住宅用地的評定基準金額， 全國平均比前一年減少 0.5%，呈現六年來首次下跌。新冠疫情的擴大之下，使得大都市及觀光景點的所在地區呈現下修趨勢。   全國都道府縣廳所在城市的最高路線價共有 22 個城市下跌。依都道縣區分，則有 39 個都府縣下滑。跌幅最大的是大阪市心齋橋筋，下跌 26.4%。因訪日觀光客需求消失，即便是東京淺草也下跌 11.9%，到達兩位數的跌幅。全國最高的路線價連續 36 年都是東京銀座 5 丁目的「鴆居堂」前奪冠，每平米 4,272 萬日圓（較去年下滑 7.0%），9 年來首度轉為負成長。   新冠肺炎之前，訪日觀光客增加及東京奧運的舉辦預估會造成住宿設施不足，因此飯店開發計畫接二連三地展開，目前正依序竣工，但目前的住房率，大多面臨陷入門可羅雀的狀況。餐飲店和土產店沒有顧客上門也影響生意，這些現況也反映在地價變動。尤其是餐飲業／服務業的承租方因營業時間縮短等因素，無法負擔租金只好歇業，對商用不動產造成不小的影響。但也有不少屋主願意配合承租人的要求，提供緩收租金或租金減免的支援。   即使是都心最高級地段的租賃市場，其租金水準也呈現保守狀態。根據仲量聯行（JLL）的調查，2021 年 1～3 月銀座・表參道的一樓店面租金，與前期相比呈現持平發展，但與一年前的同時期相比，則下滑一成左右。目前銀座的月租金是 25 萬日圓（較

東京建物(股)與來自新加坡的Hotel Properties Limited合作，於4月上旬起展開以住宅及飯店為主的大規模重新開發計劃「ONEDOJIMA PROJECT」(大阪市北區)。   該計劃位於大阪市北區堂島2丁目，建築的高度為地上49樓(約195公尺)，總樓地板面積約8.2萬平方公尺，規模在大阪市內名列前茅。以「旅遊與藝術」為概念，將引進功能符合國際水準的住宅(總戶數466戶)，由項尖設計師所設計並提供SPA療程、設有建身房的SPA，多用途餐廳、咖啡吧，以及全球數一數二的豪華飯店「四季飯店(Four Seasons Hotel)」(客房數178間)，打造一座超高層複合大樓。   此外，本計畫也是大阪第一個適用「著眼於住宿設施整建的容積率鬆綁制度」的建案，是大阪市核可的特定街區都市計畫。將有助於提升大阪的國際競爭力，進而成為大阪的象徵地標。   此建案預定於2024年竣工。 (消息來源：SUUMO  JOURNAL) 新聞來源:   大阪堂島將興建結合住宅及飯店的超高層複合大樓 資料來源:  信義日本新聞快遞

三井住友TRUST基礎研究所發表「不動產私募基金實態調査」結果，本調查是針對日本國內106間不動產私募基金運用公司為對象進行問卷調查，調查時間為今年1~3月，有效數量為47份。 　  若觀察運用資產額，截至2020年12月底，不動產私募基金市場規模推估為22兆5,000億日圓，比前次調查(2020年6月底)增加約1兆4,000億日圓，持續突破史上新高。與前次調查增加了9,000億日圓的數據相較，此次的增加速度更為加速，可見即使新冠肺炎疫情持續延燒，日本國內市場規模依然持續擴大。   　  有關籌措債權融資狀況方面，回答「融資方縮小檢討範圍(地區、種類等)」的公司(21間)遠遠超過回答「沒有特別變化」(10間)。雖然整體上尚未明顯出現資金調度環境惡化，但融資方可能會更嚴謹選擇物件。   　  有關股權投資家的投資欲方面，雖然有過半的76%回答「沒有變化」，但回答「變低」的減少至12%(比前次調查減少21%)，回答「變高」的則增加至12%，顯示因新冠肺炎而低落的投資欲已有回復跡象。   　  至於今後1年內的基金投資標的，回答「旅館」的為零，回答「辦公室」的也僅有26%(比前次調查減少6%)，比例明顯降低。此外，關於今後想增加投資的標的，回答「旅館」(7%）的比例降低，「住宅」(24%）、「商業設施」(10%)增加，「物流設施」(24%)的比例則持續維持高檔。   　   關於新冠肺炎疫情蔓延後的投資方針變化方面，有 53%回答「有變化」，其中大多選擇「縮小投資對象範圍」(94%)、「顧客終生價值(LTV)降低」(89%)、「降低能接受的取得價格」(83%)等。在投資期間方面，回答「短期化」的有57%(前次調査的比例為40%)，有增加的趨勢。   (消息來源：R.E.port) 新聞來源:  2020年底不動產私募基金市場規模達22.5兆日圓 資料來源:  信義日本新聞快遞

不動產調查公司東京KANTEI於4月上旬公布新建公寓價格「景觀價值」的抽樣調查結果。 該調查將東京23區超高層公寓新建時期的每坪平均單價，依照建築物主要方位(東西南北)進行統計，其中價格最高的是朝南的342萬8,000日圓，其次依序為朝東的329萬6,000日圓、朝西的322萬9,000日圓，最低的是朝北的315萬3,000日圓。將上述金額指數化後，以朝南＝100計算，朝東＝96.1，朝西＝94.2，朝北＝92.0。 該調查根據上述結果，將焦點放在東京的象徵「東京鐵塔」與房價之間的關係，針對東京都內11棟超高層公寓實施抽樣調查，藉此了解東京鐵塔的景觀會對房價造成多大影響。 　 該調查將抽樣的公寓以主要方位進行分類，計算各方位的新建每坪單價。在位於港區、且可望見東北方東京鐵塔的公寓中，以朝南的公寓為100計算，朝東的公寓平均為111.3，朝北則平均為100.0。東京KANTEI指出，「如果以『景觀價值』來計算一般朝東及朝北公寓之間的差異，可以推論朝東的公寓價格因為景觀價值而增加15.2個百分點，朝北的公寓則增加8.0個百分點」。至於另一棟可望見西側東京鐵塔及彩虹大橋的公寓，朝西的房間則為110.2，因為景觀價值而增加16.0個百分點。 該公司認為「一直以來，大家都憑感覺認為可以望見東京鐵塔的公寓比較貴，這次的調查結果證明了這個看法沒錯。無論是哪棟公寓，都因為東京鐵塔的景觀價值而增加10~25％的價格。如果能增加既有住宅的流通樣本，就能計算出景觀價值對於既有住宅會有多少影響」。 (消息來源：R.E.port) 新聞來源:  擁有東京鐵塔景觀的新建公寓價格高出10% 資料來源:  信義日本新聞快遞