信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

2021年也在新型冠狀病毒因應政策中展開。菅義偉首相於1月4日年初記者會中，表明再次對東京、神奈川、埼玉、千葉1都3縣發布緊急狀態宣言的方針。緊 急狀態宣言將從7日實施，實施期間約為1個月。無法否認由於第2次發布緊急狀態，將可能拖延景氣恢復時間。不動產市場的未來展望不容大意的狀態也仍持續著，但即使處於新冠疫情之中，仍是有良好的不動產商機。去年12月自民、公明兩黨已經拍定因應新冠病毒的執政黨稅制修正大綱，為市場的不動產需求提供助力。   目前政府與中央銀行聯手施行量化寬鬆，使資金從國內外流入不動產市場。為此，即使因受新冠疫情影響而無法感受到景氣揚升的跡象，但在低利率的背景下，不動 產市場的買方強勢，摩拳擦掌等待著優良物件出現。另一方面，賣方因擔心會因新冠疫情而有大幅度價格交涉，以致態度趨於保守，出售物件變少使得選項也變少。   稅制修正大綱使支援配套措施更加完善，避免因受新冠病毒影響而導致住宅銷售低迷，主要著重在房屋貸款減稅的刺激方案。此房屋貸款減稅政策是以10年為期， 從所得稅與住民稅等扣除年底時房貸餘額的1％，已於消費稅率由8％調整至10％時決定施行延長至13年的特例措施。而可享有此13年特例措施的稅賦優惠期 間，將延長2年至2022年底。公寓大廈等分拆讓售住宅於2021年11月前簽約、2022年12月底前入住者適用，一戶建等則是在2021年9月前簽約 者適用。   日後必須注意的重點是，房屋貸款扣除率1％很有可能在2022年度稅制修正中被調整。這是因為日銀早已於2016年2月導入負利率，在利息低於1％的房屋 貸款商品增加的背景下，財務省認為扣除率1％的稅賦優惠過高而要求修正。   本次稅制大綱的重點之一，在於因適用房屋貸款扣除的面積門檻降低，使適用優惠的物件增加。修正前住宅的最低樓板面積適用要件為50平米以上，但將降低至 40平米以上。主要為因應進入少子、高齡化社會而導致人口減少，單身家戶、夫婦家戶與頂客族增加，進而增加的30～40平米小而美的公寓大廈需求。       50平米以下需求之客群將成為兵家必爭之地 以年輕、未婚族群為開發標的   業界團體不動產流通經營協會（FRK）一直以來訴求將最低樓板面積要件從50平米降至40平米，以促進所得水準未達一定標準的年輕族群、單身、家庭成員少的中產世代、高齡世代購房。根據FRK於2018年彙整的「『單身住宅』購屋需求調

提供住宅貸款與不動產投資相關服務的株式會社MFS，針對新型冠狀肺炎對於以獎金償還房貸造成的影響進行網路問卷調查，並於2020年末公布結果。調查對象是目前正在償還房貸的30歲至未滿60歲的男女，人數為481人。   選擇以獎金償還房貸的比率為34.7%，以年齡層來看，30~39歲為33.3％，40~49歲為32.5%，5字頭為38.3％，其間並無太大差別。   有關2020年的冬季獎金方面，認為「減少」的比率最高的行業依序為「公務員」(56.5%)、「醫療及照護」(48.8%)、「製造業」(47.0%)。回答「獎金會比去年減少6成以上，或是歸零」的比率較高的行業，則為「不動產業」(21.4%)、「服務業」(15.7%)、「餐飲業」(11.1%)。   至於選擇以獎金償還房貸的理由，比率最高的是「希望減少每個月的償還金額」(54.5%)，其次依序為「想在退休前還完房貸」(31.1%)、「金融機關的建議」(6.6%)、「獎金沒有其它用途」(5.4%)。   而在新冠肺炎疫情影響下，每個月的房貸是否造成家計負擔，回答比率最高的是「負擔並沒有特別加重」(42.5%)，之後依序為「稍微造成負擔」(33.5%)、「負擔很重」(24%)。   (消息來源：日本經濟新聞) 新聞來源 :  MFS調查：新冠肺炎疫情下的房貸，約40%民眾認為「負擔並未特別增加」 資訊來源 :  日本信義新聞快遞

經營日本不動產投資情報網站的健美家(股)發表2020年12月投資物件市場動向，根據在該公司網站新規登錄的全日本住宅類投資用物件(含住宅大廈、整棟公寓、整棟住宅大廈等)的價格、表面投報率進行統計。 住宅大廈的平均價格為1,516萬日圓，較前月上昇3.20%，是近3個月來首次上揚，表面投報率維持在7.75%。整棟公寓的價格為6,613萬日圓，較前月下降0.60%，表面投報率為8.73%(下降0.05個百分點)，則是近3個月來首次下降。至於整棟住宅大廈的價格為1億4,709萬日圓，較前月下滑6.37%，表面投報率為8.23%(下降了0.06個百分點)。 消息來源：R.E.port 新聞來源 :  日本不動產投資情報網站發表市場動向：住宅大廈價格上升 資訊來源: 日本信義新聞快遞

根據不動產服務公司仲量聯行(JLL)的調查 ，東京的商業不動產投資額於2020年1~9月期間高達193億美元(約2兆日圓)，排名全球第一，去年同期則為全球第四。相較於受新冠肺炎疫情重創的歐美各大城市，東京的不動產市場所受的影響較小，因此得到海外的投資機關等青睞。其中以穩定運作的物流設施與出租公寓，特別受到海外投資資金的挹注。     依JLL調查，排名在東京之後的分別是第二名的首爾(142億美元)，以及第三名的倫敦(134億美元)。距離上次東京連續三季位居首位，至少已經是2008年雷曼兄弟事件時期的事了。2020年1~9月期間，直接投資日本不動產的海外投資人比率為38%，較2019年1~12月期間增加17個百分點。   以日本的不動產用途比例來看，物流設施占了30%(較2019年1~12月期間上升11個百分點)，住宅為22%(增加9個百分點)。另一方面，辦公室則為31%(減少9個百分點)，商業設施為7(減少7個百分點)，均較去年減少。   不動產投資市場在新冠肺炎疫情的出國限制影響下，海外投資人的活動原本可能會轉向低迷，但在網購市場成長與在家時間增多等背景下，東京的物流設施與出租公寓的利用率十分穩定。一般認為，在日本擁有據點的海外投資人，因而選擇將資金投入發展較順利的東京不動產，而不是經濟成長明顯減緩的歐美各大城市。   JLL調查事業部門主任大東雄人指出，「以市場交易的趨勢來看，可見投資人正在嘗試花10年、20年的長時間來撐過這波新冠疫情危機，即使投資報酬率低，也要讓投資獲得最大的利益」。   消息來源：產經新聞 新聞來源 :  JLL：2020年1~9月東京商業不動產投資額全球No.1 資訊來源 : 日本信義新聞快遞

為達成將於大阪市北區「梅北2期都市更新事業」進行的「融合『綠意(※2)』與『革新』之造鎮」，以三菱地所(股)為代表的9間企業(※1)發表將對此實施前導試驗。   「梅北2期地區都市更新事業」希望在JR大阪站前開發出一塊配得上西日本最大車站的都市空間，並藉由整備大規模都市公園創造出綠意盎然的空間、建設出具備國際水準的都市機能與革新基地。   為達成都市公園的先進管理營運與環境整備，並從可持續發展之公園管理創造出多種創新與企業活動的附加價值，以及活化都市公園活動與塑造新社群，將進行多種實證試驗。具體有引進機器人、AI(人工智慧)、IoT(物聯網)來提升綠地管理的業務效率與品質；結合「綠意」的企業宣傳；活用可提振造訪者身心與交流的活動工具等。將活用鄰近該事業區域西側，預定於2023年3月底開設的「梅北外庭SQUARE」作為活動據點。   此前導試驗得到的成果將運用在「梅北2期都市更新事業」的造鎮中，希望能建設融合「綠意」、充滿生命力的都市空間等，創建出洋溢活力的創造性生活模範「Osaka MIDORI LIFE」。   (※1)大阪瓦斯都市開發(股)、歐力士不動產(股)、關電不動產開發(股)、積水HOUSE(股)、(股)竹中工務店、阪急電鐵(股)、三菱地所RESIDENCE(股)、梅北開發特定目的會社。 (※2)「綠意」不僅限於保留街區中的公園與綠地，還希望構築出面向未來的都市及人類與自然、環境的嶄新關係，創造出具有無比魅力，可成為都市文化的全新造鎮空間概念。   消息來源：R.E.port 新聞來源 :  大阪「梅北」將實施前導試驗以達成融合綠意的造鎮計畫 資訊來源 :  日本信義新聞快遞