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  價格位居高水位的公寓大廈進入盤整局面   海外投資家開始關注具備環境永續指標的物件   自從新冠病毒開始擴散之後，社會經濟情況出現了巨大變化。即使從2020年開始肆虐的新冠疫情已延燒兩年，仍無法預見社會經濟何時能走向正常化的明朗未來。雖然政府在9月底解除了緊急事態宣言，10月以後每日新增染疫人數持續下降，越來越少人感染，但世界各國疫情失控的情況依然持續，難以預先評斷走勢。 2022 年的不動產市場將如何發展？我們一同根據 今年 的狀況展望。   ● 都市型公寓大廈的優勢不變   　即使在疫情下也有豐沛的資金湧入，是不動產市場的特徵。寬鬆貨幣下的資金分別流進「自住取向」與「投資取向」這二種不動產。分拆讓售公寓大廈市場，無論是新屋或中古屋，價格都持續上漲，已達到一般上班族不易出手的價位。   　根據不動產調查公司東京KANTEI的調查，10月的中古公寓大廈價格，首都圈平均為4360萬日圓，已連續上升6個月。東京都為5914萬日圓（較去年上升0.6%）， 東京23區為6465萬日圓（較去年上升0.5%），皆已連續上升16個月。雖然都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）出現些許走弱的趨勢，但還是達到9262萬日圓的高水準，甚至有行政區的中古物件超過9000萬日圓，都心區域的物件平均價格超過一億日圓。   　不過也有人指出，位於高水位的中古物件價格，差不多到了開始進入盤整也不稀奇的局面，為何會有這種看法，是因為依照該公司調查，東京23區的庫存數連續5個月呈現微幅增加傾向，價格調整的物件佔比與價格調降率也有擴大趨勢。   　因新屋分拆讓售的供給很少，所以物色中古屋的需求者增加，但由於放到市面上銷售的公寓大廈很少，所以中古公寓市場從2020年6月開始，物件明顯不足。這個趨勢不僅限於東京圈，大阪圈、名古屋圈、福岡圈等其他主要都市也是同樣走向。該公司預期，接下來考慮購屋者可能轉而持觀望態度。以目前的新冠疫情來看，新的變異病毒株Omicron開始在全世界擴散，日本也發現了感染者，可能會成為消費者心理層面的主要耽憂。   　不過，無論是消費者或住宅銷售公司，雙方都有心理準備和新冠病毒長期共存。基於共存想法所採取的消費行動，大多數人預估，除了分拆讓售公寓大廈，包含出租房屋在內，格局寬敞的住宅將會受到矚目。「寬敞度」儼然成為選屋的新常識。換句話說，格局寬敞將和「離車站近」一樣成為

網路調查公司MyVoice Communications發表「兩地區、複數生活空間」相關調查結果，採網路問卷調查進行，於2021年9月1~5日實施，獲得1萬140件回應。 回答者中，約9%為複數生活空間者，排名在前的理由為：「單身赴任、調職等」(1.9%)、「需要照護父母、祖父母等」(1.8%)、「想轉換心情」(1.1%)等。   在複數生活空間者中來往各生活空間的頻率部分，回答「每週1次以上」的有22.2%，每月1次以上的則占了5成以上。此外，在前往其他生活空間的交通時間方面，「未滿30分鐘」、「1小時以上，未滿2小時」、「2小時以上，未滿3小時」皆略低於2成。   對於複數生活空間的意願，回答「想要」及「有點想要」共占26.2%，家庭年收入愈高的比例也愈高。之所以想要複數生活空間的理由，則有「想要在親近自然的環境中遠距工作」、「想要擁有自己的空間」等。   另一方面，回答「不想要」、「不太想要」合計過半。不想要複數生活空間的理由則有「要維護、管理多棟住宅很麻煩」、「沒有錢，提升現有居住環境較為可行」等。   對於新生活型態的意向方面，回答「主要生活於都市中，但常去鄉間居住」、「隨平日及假日、工作及私人時間等不同需求，利用不同生活空間」、「利用定額制的旅館住宿專案」的佔比各約1成多。年輕層回答「隨需求利用不同的生活空間」的比例較高，特別是10~20多歲女性的比例很高。   (消息來源：R.E.port) 文章來源 :   調查顯示約26%民眾盼望擁有複數生活空間 資料來源 :    信義日本新聞快遞

您知道日本的就業人數在2020年成長最多是哪個產業嗎？答案就是房地產業。相較於前一年同一月份，2020年10月房地產業的就業人數成長了6.9%。其成長率比起排名第二的金融及保險業的4.2%，以及資訊通信業的3.1%高出不少。順帶一提，排名墊底的是住宿及餐飲業，成長率為負9.5%。 從以上數據可以看出，在房地產業中，住宿及餐飲方面雖然陷入苦戰，但一般認為需求最為穩定的住宅方面，在安倍經濟學後則一直維持熱絡。市場上完全看不到住宅價格因新冠疫情而下跌的徵兆。只要先了解一下2021年住宅市場的背景，就能讓你的「自宅戰略」邁向成功。   房地產業熱絡的理由   房地產的價格取決於購買時的貸款金額。「量化寬鬆」是安倍政權經濟政策「三支箭」之一，自2012年12月實施以來已經過了八年，日本政府至今仍在大力推行。這項政策的目的是擺脫通貨緊縮，要等到通貨膨脹率達到2％才會停止，但目前看起來不太可能。   由此來看，這項政策很可能一直持續到日本銀行黑田總裁任期結束的2023年4月。在量化寬鬆的情況下，由於新建分售公寓從取得土地到分售需要大約兩年時間，因此幾乎可以確定直到2025年，新建公寓的價格仍會持續上漲。   房地產業是一個靠借貸來維繫的產業。要取得一億日圓的資產時，手中僅有一成資金，另外九成則是借款的情形可說十分普遍。由於房地產可以抵押，因此是一種最容易貸款的資產。量化寬鬆的目的是提高貨幣供應量，故原則上房地產價格將會上揚。簡單來說，量化寬鬆一定會造成房地產漲價。無論是在新冠疫情之前或之後，這種情形都是一樣的；也因為這個緣故，房地產的漲勢看不出有停止的跡象。   先回顧一下新冠疫情爆發前後的日本公寓價格，在自肅期間的2020年4、5月，出現擔心利空的拋售情形，中古公寓的成交價有所下跌。不過這股拋售潮只維持了兩個月，之後價格即漲回新冠疫情爆發之前的水準。   而在新建公寓方面，由於供應方幾乎由大型建商所寡占，即使房子好幾個月都賣不出去，建商在財務上仍有能力承擔。而且只有購買意願較高的客戶會前來詢價，讓建商得以在壓低成本下，有效率地進行銷售。儘管成交數量將比去年大幅減少，但僅有中小型的建商較為緊張。在此情況下，建商並沒有必要降價求售。   而在此背景下，中古屋的供應量正逐漸減少。之前遭拋售的房屋大多地點不佳，例如位於郊區、距離車站較遠等，造成剩下的房屋價格因此上揚。此外，因為不想讓陌

由日本不動產研究所與三鬼商事組成的「辦公室市場動向研究會」根據總體經濟學預測進行分析，於11月上旬發表至2025年為止的東京、大阪、名古屋辦公室租金預測(2021年秋)。此預測是將2010年租金指數設定為100為基準進行比較。 在東京辦公區的短期預測(2021~2022年)部分，因新冠肺炎疫情影響，暫時會持續需求低落情況，2022年空室率可能高達6.1%，租金指數也可能低落至110.3(較前一年下降6.7%)，預測將持續下跌。   至於中長期預測(2023~2025年)部分，雖然預期2023年會出現大量辦公室供給，但因經濟持續復甦，需求也會跟著增加，空室率將降至5.3%。雖然租金指數會微降至109.9(較前一年下跌0.4%)，但預測跌幅會縮小觸底。2024年的需求可能會超過供給，空室率降至4.2%，租金指數回復至116.0，再次轉為漲勢。預測2025年時的空室率為3.5%、租金指數124.6%(較前一年上升7.4%)，回復至2019年時的水準。   在大阪辦公區的短期預測(2021~2022年)方面，因2022年預定有「大阪梅田TWIN TOWERS SOUTH」等大規模供給，供給超過需求導致空室率可能上升至5.6%，租金指數也可能惡化至130.5%(較比前一年下降2.9%)。   中長期預測(2023~2025年)方面，雖然2023年的供給較少且需求增加，空室率應會持平在5.7%，租金指數則可能惡化至126.6%(比前一年下降2.9%)。2024年則會有大量供給及大量需求，空室率持平，租金指數跌幅擴大至120.7%(比前一年下降4.7%)。雖然2025年可能是新冠肺炎疫情之後首次需求超過供給，空室率可能降低至5.4%，但仍處於5%區間，租金指數也將持續下跌至116.7。   名古屋辦公區的短期預測(2021~2022年)部分，因需求強勁，預計2022年的空室率將降低至4.7%，租金指數持續上升，預計為129.3%(比前一年上升1.6%)。   因名古屋2023~2025年的新供給較少且持續有需求，預計2025年的空室率將會降至3.1%，租金指數也會更為上升至136.3%(比前一年上升2.3%)。   (消息來源：R.E.port) 文章來源 :   東京辦公室租金預測於2024年再次呈現漲勢 資料來源 :    信義日本新聞快遞

日本不動產研究所(JREI)公布2021年秋季版「店面租金動向」，此動向收集、分析東京都內5地區以及各主要都市8地區在過去3年的店面租金公開資料。 觀察2021年上半年的1樓租金排行榜，前兩名與前次調查相同，冠軍仍為「銀座」(坪單價7萬1,000日圓/月，比前期上漲6%)，亞軍則是「新宿」(5萬1,500日圓/月，下跌6%)，第3名是前次第4名的「澀谷」(5萬1,300日圓/月，上漲6%)，第4名「表参道」(4萬9,700日圓/月、下跌1%)、第5名「池袋」（4萬1,200日圓/月，下跌7%），第6名以下值得注意的則有第9名「仙台」(2萬4,600日圓/月，上漲3%)，以及第10名「福岡」(2萬4,500日圓/月，上漲10%)。   為防範新冠肺炎疫情蔓延，各國政府祭出多項管制措施，使得富裕層把旅費、出國費用轉為日本國內消費使用，也使奢華品牌的業績開始恢復，東京都心主要地區租金維持穩定。至於仰賴外國遊客需求較高的地區，以及以餐飲、娛樂設施為主的地區，則持續艱困情勢，可發現新宿地區、札幌地區招攬承租的件數增加。雖然有些地點良好的物件可以維持原本的租金並找到新承租者，但也有許多需要降低租金才能租出去的案例。   對於今後展望，JREI認為疫情結束後，仍須注意因遠距工作及電子商務普及造成消費者行動模式改變，可能促進實體店面朝展示間化發展與郊區店面需求增加等變革。   (消息來源：R.E.port) 文章來源 :   日本主要地區店面租金維持穩定，銀座仍獨占鰲頭 資料來源 :    信義日本新聞快遞