信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

近年海外置產條件日趨成熟，成為國人重要投資管道之一，而日本巿場也在海外置產【關鍵三率】加持之下，成為國人首選巿場。日本信義社長何偉宏指出，日本經濟發展仍在加速中，而其中「經濟成長率(GDP)」、「央行低利率」及「日圓匯率」等關鍵三率是很透明的判斷指標，加上日本政府對房市政策持續維持正向態度，都成為海內外投資人看好日本巿場的因素。這也正是日本信義選擇此時與東急不動產共同推介都心精華地段億元宅的主要原因。 與東急不動產合作　推出都心精華地段億元宅 何偉宏表示，日本信義成立八年以來，累積成交超過2,400件，總銷金額達1,550億日圓(約新台幣415.4億元)，已是國人赴日置產的首選品牌；2017年截至11月底為止，已服務1,300多組客戶赴日看屋，平均每天帶看超過4組，較去年成長10%。此次與東急不動產合作引入位於東京都心的話題熱區－港區及千代田區頂級物件，在本(12)月初於台北舉辦首賣鑑賞會，吸引上百組客戶參加，且已有多組客戶提出購屋申請。 東急不動產住宅事業群首都圈住宅事業本部本部長大谷宗德表示：「東急不動產自2010年開始與日本信義合作，這次為大家介紹的三個物件都屬於東急不動產旗下的頂級住宅品牌『BRANZ』系列，地理位置極佳、稀有性高、相對得資產價值性也高，相當值得推薦。東急不動產未來也會持續為台灣客戶介紹更多優質的物件，希望台灣客戶能親自前來日本體驗物件的品質與我們的服務。」 日本信義蔡伯俊課長、李旭鎮部長、何偉宏社長、與東急不動產(左起)住宅事業群首都圈住宅事業本部組長松本高雄、販売統括部組長 星野宏幸、首都圈住宅事業群本部長本部長大谷宗德合作帶來「BRANZ」億級住宅與國人見面   大阪支店增員擴編　東京店面門巿瞄準在地客群 隨著國人赴日置產持續走強，回購者多、商用物件成未來趨勢的情形之下，除東京營運已有一定規模之外，大阪支店亦已進入穩定發展階段，關西地區含大阪、京都之成交件數亦已佔整體近15%。此外，日本信義在東京的第一家門市預計將於2018年下半年成立，初期將以門店周邊區域的委售服務為主力，融合台式熱情與日式精緻服務的獨家經營模式，相信將能為有服務大國美譽之稱的日本注入新氣象。 據日本信義今年營運統計分析，國人對於赴日置產更為積極，以東京為例，5,000~7,000萬日圓(約新台幣1,340

「匯率」是海外置產最在意的因素之一，尤其匯率波動直接影響購屋成本，對於交易金額高的不動產而言，近期日圓匯率降到數月以來的低點，與之前的匯率高點相比，價差最高可購置一輛中型房車。根據日本信義內部統計，近期報名參加日本購屋說明會的人數，單場平均至少增加近200%，顯見赴日置產的詢問度不但再次增溫，匯率降低也對海外投資興趣與意願有一定程度的影響。 當地貸款有效降低匯率風險　找對時機出售不怕匯損壓力 不動產屬於長期投資，短期的匯率變化對於已購買的屋主而言並不會有太大的影響，而近期日圓匯率走低，對於處在觀望階段的客戶來說，確是值得考慮的置產時機。日本信義社長何偉宏表示，以台灣客戶最常成交的平均價格帶5,000萬~7,000萬日圓的物件試算，和今年8月份的日圓匯率高點相較，總價因匯率差價可達新台幣60─84萬元不等，幾乎相當於一輛中型房車的價格。而若擔心匯率波動大，建議可選擇在日本本地貸款，目前部分台系銀行的東京及大阪分行提供台灣客戶購屋貸款服務，「借日幣、還日幣」有效降低匯率風險。 此外，根據日本國土交通省最新公布的標準地價，東京23區的住宅用地地價全面上漲，大阪市內對住宅大樓需求強烈的北區、福島區等最高漲幅超過5%，京都的商業用地上漲率是日本全國最高，何偉宏指出，地價上漲連帶會反映在房價上，對於已在日本置產的客戶來說，物件尚未出售就不會有匯損的問題，從現況及未來趨勢推估，日本主要都市區的房市仍是精采可期。 慎選合法仲介最安心　在地華人客戶佔總成交量四成以上 國人赴海外置產另一個在意的要點則是交易安全問題，更有接近九成五的潛在海外置產者會因為不同國情、文字及法律，而擔心交易的不確定性，也因此「交易安全」及「售後服務」成為消費者在海外置產時的重要保障。而根據台灣官方統計，海外不動產投資大多以預售屋為主，且幾年下來陸續進入交屋期，諸如契約無法履行、當初委託的仲介業者已經不在了等糾紛頻傳，有鑒於海外不動產投資日漸普遍，內政部也於2016年底頒訂相關規範約束。 何偉宏說，相對其他國家地區而言，日本的不動產制度健全，出現買賣糾紛的機率也相對較低。且日本信義成立已有八年時間，在東京、大阪、台北都設有服務據點，服務人員也都精通中日語，可協助客戶順利溝通無礙。此外，日本信義是在日本合法登記成立的公司，領有國土交通大臣宅地建物取引業者免許證，在

京都簡易住宿設施‧民泊協會上(11)月中旬於召開「京都簡易住宿設施‧民泊協會」設立紀念總會，可加強各簡易住宿設施及民泊會員之間互相理解，及確保各會員能適切經營，並決議「排除違法民泊」。住宅宿泊事業法(民泊新法)將於2018年施行，目前各住宿設施業者及住宿設施管理者、仲介業者正開始提出申請與辦理登記手續，以對應「將努力取締違法民泊」之附帶決議。 由於使用各民泊網站的大多數業者都沒有得到營業許可，經營上也常造成附近居民的困擾，所以京都各地正發生反對民泊運動，此決議是要防止合法業者也被波及。 決議中將聯合京都府及京都市、京都府警察，希望府警察能從刑事檢舉及居民情報來加以積極蒐查，並取締違法民泊業者。 ↑ 京都吸引大量觀光客前來，帶動住宿設施需求旺盛 京都府將設置目前市政府已設置的民泊通報、諮詢窗口，以行政單位「民泊110」名稱向居民宣導，並希望居民能合作提供情報，並積極對疑似違法民泊的設施進行調查報告及實地檢查，若確認有旅館業法中的無許可營業情形發生，將進行停止營業的行政處分及向警察進行告發。 為讓居民能區分合法業者與違法業者，京都市府網頁上將會刊登許可、登記業者的一覽表。 特別是對於民泊網站(仲介業者)，將會強力要求取消無許可、違法設施的刊登，並在刊登新設施前，必須要確認是否有得到許可、登記。 (消息來源：週刊住宅) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

於去(2016)年8月上市、專營溫泉旅館的大江戶溫泉不動產投資信託(REIT)公司，最近自大江戶溫泉集團取得5件共計100億日圓的物件。此為上市後首次取得物件，目前該公司合計共有14物件，資產總額增加到370億日圓左右。 為募集取得費用，該公司有實施公開增資，因預測增加物件數可以提高租金收入，所以2018年5月期的每單位分配金會超過原先預測。 追加取得的為鬼怒川觀光(栃木縣日光市)及城崎(兵庫縣豐岡市)等5處溫泉旅館，擁有的房間數將從現在的約800間變成約1400間，多出7成以上。 公開增資將新發出相當於股票的投資單位，約6萬多單位，已發行的投資單位約為24萬單位，將增加3成以上。但因預測租金收入增加，預估2018年5月期的每單位分配金(相當於股票配息)將可從現在的2,323日圓上調成2,400日圓左右。 (消息來源：日本經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

由於在成田機場第二航廈搭成JR的乘客，必須重複通過JR及京成電鐵的驗票入口才能到達搭車的月台，但目前已訂出於2019年度結束前解決這個問題的計畫。 由JR東日本千葉分公司及京成電鐵、成田國際機場公司、成田機場高速鐵路等組成的檢討會已決定出改善計畫，解決目前的重複兩次驗票問題後，將可改善訪日外國旅客不適應的問題。 ↑成田機場第二航廈驗票出口 決定改善計畫的是去(2016)年8月開始就持續進行此方面協議的「『變成具有魅力的成田機場』計畫推行委員會」。目前搭乘JR到達機場第二航廈站的旅客，必須重複通過JR及京成各自的驗票出口，以訪日外國人為主，多希望能改善此不便問題。 改善計畫中將撤除現有的JR驗票出口，並將JR的驗票入口改進成可兼用為驗票出口的形式，如此出站時就可以不必再通過京成的驗票出口。希望能於2020年的東京奧運‧殘障奧運之前完成改善工程，重新裝修為友善外國旅客的車站。 (消息來源：日本經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

不動產調查公司東京KANTEI上(10)月發表了主要都市圈、各主要都市的中古透天住宅價格變化資料。9月時首都圈及近畿圈守住持續2個月的上漲，堅實地前進。 與前個月相比，首都圈價格上漲2.3%，達到3,018萬日圓，呈現連續2個月上漲。千葉縣及埼玉縣漲幅比首都圈平均要來得高，與前個月相比，千葉縣大幅上漲了5.8%，達到2,054萬日圓，也是連續2個月上漲；埼玉縣則由跌轉升，上漲3.6%，達到2,262萬日圓。 另一方面，東京都為由漲轉跌，變成5,704萬日圓(下降2.5%)；神奈川縣則下跌0.5%，變成3,156萬日圓，為連續6個月下跌。 但是，東京23區仍然強勢，與前月相比上漲1.3%，達到9,048萬日圓，為連續2個月上漲，重回9,000萬日圓大關。埼玉市也大幅上漲到3,326萬日圓(上漲7.4%)。 近畿圈平均為2,345萬日圓(比前月上漲0.1%)，勉強維持正數，為連續3個月上漲。從各縣來看，大阪府為持平的2,483萬日圓，兵庫縣則上漲7.6%達到2,299萬日圓，京都府達到3,888萬日圓(上漲5.4%)，為連續4個月上漲。 觀察各主要都市，神戶市(上漲15.1%，2,781萬日圓)及京都市(上漲30.0%，6,711萬日圓)推升了近畿的平均值。即使京都市的平均屋齡為10年，仍然急漲30.0%。 但是相較前月，大阪市跌幅10.5%，變成3,794萬日圓，為連續2個月下跌；堺市則由升轉跌，變成2,529萬日圓(下跌3.4%)。 (消息來源：週刊住宅) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

日本觀光廳於10月中旬發表了今(2017)年1~9月期的訪日旅客消費額為3兆2,761億日圓，與2016年同期相較增加了15%，亦為首次於此期間超過3兆日圓，以中國及韓國為主的亞洲訪日旅客消費正穩定增加。 消費增加的背景主因為中國訪日旅客開始回復，雖然之前團客的「爆買」行為有所消退，但散客增加使得消費跟著增多，與韓國、香港之間的LCC航班增加也產生正面影響，另可發現多次訪日的旅客消費額亦顯著增加。觀光廳長官田村明比古強調：「可達成每年4兆日圓的目標」。 7~9月期的3個月中，消費額達到了1兆2,305億日圓，為歷年各季中最高的紀錄。訪日旅客每人平均消費額為16萬5,412日圓，從國別觀察，除越南及中國外，英國及法國等也超過了20萬日圓。 根據日本政府觀光局於同日發表的9月訪日旅客數，與前年同月相比增加19%，為228萬人，從越南、中國、韓國、香港、印尼來的訪日旅客增加率超過2成，從4月開始已持續6個月增幅達到兩位數。 進入10月後，訪日旅客人數仍持續良好，因中國國慶日(建國紀念日)長假，從10月1日開始的十天中，光中國旅客就增加超過4成。但日本政府目標是要在2020年前達成每年訪日旅客4千萬人、消費額8兆日圓，要達成還有很長一段路要走。現在觀光仍是以東京、富士山、關西的「黃金路線」為主，其他地方要如何吸引客人成為重要課題。 (消息來源：日本經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )