信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

  不可能台灣人都在日本吧？藝人炎亞綸日前在日本街頭巧遇林美秀，網友紛紛留言台灣人過年都到日本去了。不只去玩，還有許多台灣人趁著最長年假去日本看屋，信義房屋日本事業部統計，今年春節假期信義房屋不動產株式會社帶看組數較疫情前的春節成長近兩倍，尤其春節看屋，從議價、簽約到交屋，最快在租屋與搬家旺季的四月就能將物件出租，史上最長春節連假不只帶旺旅遊，連帶讓台人赴日置產的熱度強強滾。 信義房屋不動產株式會社表示2022年平均每天帶看4~5組客戶，而今年連假十天平均每天可以帶看7~8組，主要是因為假期長加上兩國旅遊解封，讓帶看組數在短期內增加。客戶看屋的範圍主要還是鎖定在東京及大阪兩大城市，交通便利、生活機能等都是挑選時的考量要件，相較於之前的投資需求，這陣子看屋客群的購屋目的，在自用方面的比例有逐步增加，挑選的房型以兩房~三房為主，較喜歡屋齡新、配備公設完善的物件、區域會以個人喜好為主，挑選方向上與投資目的不大相同。 信義房屋日本事業部表示，以日本當地市場角度來看，疫情後民眾對室內空間需求變大，建議有意赴日置產客戶可以增加預算，選擇格局較為寬敞的物件會比較好出租。如果是自住需求，台灣人傳統對於風水都有所考量，例如路沖、壓樑、電線桿、四樓等，不過若未來有轉手計畫的客戶，還是要考量日本人在意的景觀如開闊的視野或避開回收區，以及向南的朝向為最佳。 有位客戶曾經透過信義房屋不動產株式會社買房給在東京念書的女兒住，現在女兒留在東京工作，因此想換比較大，離工作地點比較近的房子。客戶利用今年春節連假到東京和許久沒見面的女兒團聚，順道請信義房屋不動產株式會社安排帶看適合的物件，區域鎖定在港區的芝浦、麻布十番及六本木一帶離女兒工作地點近，同時考慮到資產價值性，港區是不錯的選擇，至於原本的房子將會出租使用，為資產做有效的配置。 信義房屋日本事業部建議，赴日看屋前可先在台灣參加「日本購屋說明會」，現場有專人針對房市現況、購屋流程及台日購屋習慣做詳細說明，假設聽完座談會還是有很多問題，都能夠向信義房屋針對資金規劃、投報分析及投資區域等做進一步諮詢，為赴日置產做好完善的準備。 文章來源： 日本置產熱度夯 台人春節假期赴日看屋成長近兩倍 資料來源： 信義日本置產快訊

東京KANTEI總結2月份東京首都圏中古公寓大廈平均希望售價(換算成70平方公尺)，比1月上升53萬日圓(1.2%)，達4,597萬日圓，連續10個月上漲。雖然住宅市場人氣大致維持，但因都心部價格持續高檔，超過心理期待價位，所以成交率提升有限。   東京都的中古公寓大廈2月平均希望售價為6,156萬日圓，比1月上漲39萬日圓(0.6%)，東京都心6區(千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷)更上漲了85萬日圓(0.9%)，高達9,616萬日圓，雖然連續5個月上漲，但因價格偏高使消費者在購買時有所考量。東京KANTEI主任研究員高橋雅之表示：「因為成交率上升緩慢，所以檯面下也有些許降價的情形發生」。     在東京都周邊地區方面，埼玉縣為2,793萬日圓，上漲66萬日圓(2.4%)；千葉縣上漲42萬日圓(1.8%)，達2,418萬日圓；神奈川縣也上漲58萬日圓(1.7%)，達3,416萬日圓。近畿圏(上漲0.6%)與中部圏(上漲0.1%)亦為上漲。   雖然新冠肺炎疫情持續，日本新建與中古住宅市場需求仍持續擴大。對於今後的展望，高橋雅之分析：「因物價持續高漲，今後消費者可能較難以大量投入資金購買公寓大廈」。   (消息來源： 日本經濟新聞 ) 文章來源:    東京首都圏中古公寓大廈平均希望售價連續10個月上升 資料來源:  信義日本新聞快遞

提供「不動產WEB×大數據」服務的株式會社One of a kind ，依據該公司經營的公寓大廈資訊網站「MANSION REVIEW」資料，進行2022年1月的日本全國市區町村中古公寓大廈價格概況調查，換算成每坪單價後發表「中古公寓大廈價格」 *1 排行榜，以及東京首都圏及大阪等主要地區的價格變化。   *1  以該公司留存的中古公寓大廈銷售資料計算出「每坪單價」，並換算成相當於70m 2 的推定價格。 ※以該公司2022年2月2日的資料加以計算。 ※以下皆同，由MANSION REVIEW調查。   本排行榜以該公司留存的中古公寓大廈銷售資料計算出「每坪單價」，並換算成相當於70m 2 的「推定價格」，做出排行榜。從2022年1月的對象件數(當月有銷售紀錄的物件數)達30件以上的全日本176市區中，挑選出前100名。   ►日本全國第1名是「東京都港區」的1億32萬2,900日圓，每坪單價473萬7,800日圓，比前月上漲21萬9,600日圓。其次是「東京都千代田區」與「東京都澀谷區」，雖然排行沒有變化，千代田區的每坪單價比前月上漲約22萬日圓，澀谷區則比前月下跌約21萬日圓。   ►排名100名以內的市區中，每坪單價比2021年12月上漲的有51市區，下跌的則有49市區，上漲/下跌比例幾乎相同。   ►與2021年3月相較，排名100名以內的市區中，每坪單價上漲率最高的是「東京都町田市」，每坪單價約上漲40萬日圓，上漲率為+33.08％。     此外，以該公司留存的中古公寓大廈銷售資料計算出「每坪單價」，再換算成70m 2 價格之「推定價格」，藉此調查各地區的平均價格變化狀況。   ►關於首都圏主要地區的2022年1月推定價格，除了「埼玉主要地區(埼玉市全10區、川口市)」與「千葉主要地區(市川市、船橋市、浦安市)」外，皆比2021年12月時為低，東京都內所有地區皆為下跌。   ►首都圏最高價的地區為「都心6區」，換算成70m 2 的推定價格為8,302萬1,800日圓。其次則為「城南」、「城東」、「城西」、「城北」及東京23區等地區。   ►東京以外推定價格最高的則是「川崎市(全7區)」。   ►相較2021年3月，首都圏主要地區的2022...

日本APA集團於3月初舉辦「(暫稱)APA HOTEL&RESORT(大阪難波站TOWER)」動土儀式，這是該公司於大阪府的第30間新建飯店，預定於2024年10月下旬開幕。   此飯店備有西日本最多的2,060間客房，是地上40層樓的摩天大樓型飯店。房型除了有單人房、雙人房、雙床房等標準客房外，還計畫設置套房、豪華雙床房、三床房與連通房等，可對應各式需求。　   也預計於飯店頂樓設置展望餐廳及展望游泳池，並計畫進行招商，引進大澡堂與露天浴池、餐廳、健身設施、咖啡廳、美容設施、便利商店等。 　 ※APA HOTEL&RESORT(大阪難波站TOWER)外觀完成預想圖(來源：APA集團新聞發布)     APA飯店集團表示：「希望能成為讓客人在大都會中享受度假風情與愉快入住體驗的『Urban Resort』，成為大阪難波一帶的新地標」。 　   目前APA HOTEL在大阪市內已有23間飯店、7,169室客房，若再加上現在建築、設計中的「APA HOTEL&RESORT(大阪梅田站TOWER)」(共1,704房，預定於2023年1月開幕)與「APA HOTEL(難波心齋橋東)」(共202間客房，預定於2022年4月12日開幕)等，規模將高達26間飯店、1萬1,135間房。若範圍擴大到大阪府內的話，則有30間飯店、1萬1,587間房。   APA集團代表元谷外志雄表示：「希望本飯店能吸引大家入住，成為可維持高住房率的大型飯店。目前預定於2025年大阪世博前開幕，今後觀光需求應會回復，每年的外國觀光客可能會高達3,000萬至4,000萬人規模」。   (消息來源： ITmedia Business ONLiNE ) 文章來源:     APA HOTEL將於大阪難波建設摩天大樓型飯店 資料來源:  信義日本新聞快遞

  利率、日圓貶值、原物料上漲等是可能導致景氣惡化的負面材料   即使今年面臨價格調整的局面，購買需求仍然穩健   美國等主要國家的中央銀行開始針對通膨採取金融緊縮政策，但日銀總裁黑田東彥不打算因現狀變更金融寬鬆政策，2016 年 2 月起實施的負利率政策也沒有鬆綁的跡象，滿溢市場的寬鬆資金仍持續湧入不動產市場。漫長的金融寬鬆政策導致資金不斷湧出，再加上地價高漲， 使得東京都心出現不動產價格高騰現象，新屋分拆讓售公寓價格已超過泡沫經濟時期。物價上漲並非僅限於不動產。目前個人所得尚未獲得改善，但受到原油價格高漲的影響，油價與民生用品的價格亦隨之攀升。在這樣的狀態下，房市高騰是否持續呢？ 東京  23  區新築公寓價格超越  90  年代泡沫化經濟時期   據不動產經濟研究所的資料所示，2021 年 12 月的新屋分拆讓售公寓大廈的價格，東京 23區的平均價格為 8,043 萬日圓。觀察首都圈全年情況，每戶平均價格達到 6,260 萬日圓，刷新了泡沫時期的最高價。泡沫時期 1990 年的每戶均價為 6,123 萬日圓。   中古公寓大廈的價格亦處於高水位，依東京 KANTEI 針對公寓大廈的調查，目前東京 23 區的均價已突破 6,000 萬日圓大關。由於新屋供給量不多，因此地理位置優異的中古公寓大廈相對受到消費者的青睞。   即使在如此的環境之下，目前的市場仍是只要開賣新築案件就能暢銷的情況。在東京奧運期間作為選手村的東京灣岸大規模公寓大廈，就獲得極佳的迴響。由包括三井不動產在內的十間大型不動產開發公司所開發及銷售的「HARUMI FLAG」（分拆讓售 4,145 戶、租賃 1,487戶），雖然因疫情而一度被迫採取暫停銷售等應對措施，但在去年 11 月重啟銷售時，相較於開放登記的 631 戶，有 5,546 組客戶申購，單戶最高申購倍率為 111 倍，平均倍率約 8.7 倍，受到各界關注。   本建案平均專有面積超過 85m2，抓住新冠疫情中追求寬敞的消費者需求。今年 3 月預計將展開第 4 度銷售，販售總計 5 個街區中的 2 個街區「SUN VILLAGE」與「PARK VILLAGE」。   預計從 2024 年的春季開始陸續進行交屋。 ...

  價格位居高水位的公寓大廈進入盤整局面   海外投資家開始關注具備環境永續指標的物件   自從新冠病毒開始擴散之後，社會經濟情況出現了巨大變化。即使從2020年開始肆虐的新冠疫情已延燒兩年，仍無法預見社會經濟何時能走向正常化的明朗未來。雖然政府在9月底解除了緊急事態宣言，10月以後每日新增染疫人數持續下降，越來越少人感染，但世界各國疫情失控的情況依然持續，難以預先評斷走勢。 2022 年的不動產市場將如何發展？我們一同根據 今年 的狀況展望。   ● 都市型公寓大廈的優勢不變   　即使在疫情下也有豐沛的資金湧入，是不動產市場的特徵。寬鬆貨幣下的資金分別流進「自住取向」與「投資取向」這二種不動產。分拆讓售公寓大廈市場，無論是新屋或中古屋，價格都持續上漲，已達到一般上班族不易出手的價位。   　根據不動產調查公司東京KANTEI的調查，10月的中古公寓大廈價格，首都圈平均為4360萬日圓，已連續上升6個月。東京都為5914萬日圓（較去年上升0.6%）， 東京23區為6465萬日圓（較去年上升0.5%），皆已連續上升16個月。雖然都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）出現些許走弱的趨勢，但還是達到9262萬日圓的高水準，甚至有行政區的中古物件超過9000萬日圓，都心區域的物件平均價格超過一億日圓。   　不過也有人指出，位於高水位的中古物件價格，差不多到了開始進入盤整也不稀奇的局面，為何會有這種看法，是因為依照該公司調查，東京23區的庫存數連續5個月呈現微幅增加傾向，價格調整的物件佔比與價格調降率也有擴大趨勢。   　因新屋分拆讓售的供給很少，所以物色中古屋的需求者增加，但由於放到市面上銷售的公寓大廈很少，所以中古公寓市場從2020年6月開始，物件明顯不足。這個趨勢不僅限於東京圈，大阪圈、名古屋圈、福岡圈等其他主要都市也是同樣走向。該公司預期，接下來考慮購屋者可能轉而持觀望態度。以目前的新冠疫情來看，新的變異病毒株Omicron開始在全世界擴散，日本也發現了感染者，可能會成為消費者心理層面的主要耽憂。   　不過，無論是消費者或住宅銷售公司，雙方都有心理準備和新冠病毒長期共存。基於共存想法所採取的消費行動，大多數人預估，除了分拆讓售公寓大廈，包含出租房屋在內，格局寬敞的住宅...

您知道日本的就業人數在2020年成長最多是哪個產業嗎？答案就是房地產業。相較於前一年同一月份，2020年10月房地產業的就業人數成長了6.9%。其成長率比起排名第二的金融及保險業的4.2%，以及資訊通信業的3.1%高出不少。順帶一提，排名墊底的是住宿及餐飲業，成長率為負9.5%。 從以上數據可以看出，在房地產業中，住宿及餐飲方面雖然陷入苦戰，但一般認為需求最為穩定的住宅方面，在安倍經濟學後則一直維持熱絡。市場上完全看不到住宅價格因新冠疫情而下跌的徵兆。只要先了解一下2021年住宅市場的背景，就能讓你的「自宅戰略」邁向成功。   房地產業熱絡的理由   房地產的價格取決於購買時的貸款金額。「量化寬鬆」是安倍政權經濟政策「三支箭」之一，自2012年12月實施以來已經過了八年，日本政府至今仍在大力推行。這項政策的目的是擺脫通貨緊縮，要等到通貨膨脹率達到2％才會停止，但目前看起來不太可能。   由此來看，這項政策很可能一直持續到日本銀行黑田總裁任期結束的2023年4月。在量化寬鬆的情況下，由於新建分售公寓從取得土地到分售需要大約兩年時間，因此幾乎可以確定直到2025年，新建公寓的價格仍會持續上漲。   房地產業是一個靠借貸來維繫的產業。要取得一億日圓的資產時，手中僅有一成資金，另外九成則是借款的情形可說十分普遍。由於房地產可以抵押，因此是一種最容易貸款的資產。量化寬鬆的目的是提高貨幣供應量，故原則上房地產價格將會上揚。簡單來說，量化寬鬆一定會造成房地產漲價。無論是在新冠疫情之前或之後，這種情形都是一樣的；也因為這個緣故，房地產的漲勢看不出有停止的跡象。   先回顧一下新冠疫情爆發前後的日本公寓價格，在自肅期間的2020年4、5月，出現擔心利空的拋售情形，中古公寓的成交價有所下跌。不過這股拋售潮只維持了兩個月，之後價格即漲回新冠疫情爆發之前的水準。   而在新建公寓方面，由於供應方幾乎由大型建商所寡占，即使房子好幾個月都賣不出去，建商在財務上仍有能力承擔。而且只有購買意願較高的客戶會前來詢價，讓建商得以在壓低成本下，有效率地進行銷售。儘管成交數量將比去年大幅減少，但僅有中小型的建商較為緊張。在此情況下，建商並沒有必要降價求售。   而在此背景下，中古屋的供應量正逐漸減少。之前遭拋售的房屋大多地點不佳，例如位於...

  自民黨在第42屆眾議院選舉中獲「絕對穩定多數」   為市場帶來安心感     岸田文雄首相站穩了政權基礎。10月31日眾議院選舉中，自民黨取得261個議席，遠高於過半數所需的233個議席，各界期待今後國會能穩定運作。大選後隔天（11月1日）的日經平均股價指數，受到「絕對穩定多數」的利多影響而大幅上漲。第2次岸田內閣將於11月10日召開特別國會的當天上路，在2022年夏天參議院議員選舉來臨前，現有貨幣寬鬆政策下的熱錢似乎仍會滯留於市場。在岸田內閣確定連任的情況下，我們一同展望今後的不動產市場。   專門分析日本不動產股票等的市場相關人士預測，就眾議院選舉結果來看，大規模的寬鬆貨幣政策與負利率政策皆會持續。對於向銀行等貸款以調度營運資金的不動產公司而言，若利率調升將會是大問題，但目前看來暫時無須擔心。穩定的政權之下，不僅可確保經濟政策的執行度，亦見不到可能令不動產市場惡化的因素。   岸田首相以新冠肺炎防疫對策與經濟復甦對策作為施政的主軸，他提出「令和版所得倍增計畫」以期縮小因新冠疫情而擴大的所得差距。號稱「一億總中流」(日本國民皆為中產階級)的社會已是過去式，政府為了修正當前的所得差距並增加更多的中產階層人口，預計在今年內採取追加預算的方式，落實編列總規模達數十兆日圓的經濟政策。因積極的擴大內需與大規模的寬鬆貨幣政策而產生的豐沛資金，流向風險資產的結構似乎不會改變。   ●即使國家財政狀況惡化、個人金融資產仍然膨脹   岸田首相主推財富分配，各界期盼他能積極推動針對該目標的結構性改革，藉此讓成長策略大幅進展。泡沫經濟崩壞以後，個人所得已逾三十年不見起色。若成長戰略的資金未能精準投入正確標的，可能導致海外的投資家轉向他國，引起潛在的經濟衰退。日本的經濟現況已沒有打消耗戰的本錢。   若改革未能使經濟成長，那麼一路走下坡的國家財政狀況恐將面臨危機。一是作為防疫對策的擴大內需所帶來的影響，二是國家與地方的長期債務餘額，預計在2021年底前累積到   1,200兆日圓，此金額達到日本GDP（國內生產總額）的兩倍多水準，日本政府仍未能脫離依賴有強烈儲蓄傾向的日本國民的金融資產的負債體質。根據日本銀行的統計，去年12月底的時間點，個人擁有的金融資產直逼2,000兆日圓，創下史上最...