信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

日本正在迎接長期的景氣回復局面，超越了戰後被稱為「伊奘諾景氣」的高度經濟成長時期。大部份的看法認為，今年仍將維持此趨勢，而不動產業界也可望受到這股助力之賜。去年2017年，由於日本銀行主導的金融寬鬆政策，過多的資金持續流入不動產市場，造成大都市的地價上昇，東京都心區域更是達到了凌駕泡沫經濟時期的高度水準，而分售型的公寓大廈價格也不斷高漲。 辦公大樓等商業用不動產的運轉率極佳，空屋率也維持在偏低的水準。投資市場方面，受到物件價格高漲的影響，許多J-REIT（不動產投資信託）公司都出現了取消購買物件的案例，另一方面，個人投資者則有追求資本利得而出售及擴大資產而購買的情形。以下根據各個領域來展望2018年的不動產市場。 【分售型的公寓大廈市場】 ●首都圈的案件能否回復到新購戶4萬戶水準？ 　「重視實際面」的消費行動增加 根據不動產經濟研究所在上個月底公布的資料顯示，2018年的首都圈公寓大廈的新增供應戶數，預估在3萬8000戶左右。若以2017年度的實績3萬6400戶來看，預測値比前年度增加4.4%，連續3年維持在3萬多戶。 再以地域別來觀察這3萬8000戶時，可以發現東京都會區為1萬7000戶，神奈川縣為8000戶，和前年相比持平，但千葉縣占了32.4%的4500戶，則是大幅的增加，而埼玉縣也達到4500戶（增加15.4%），預期將有大幅的改善。東京都內預期將減少4000戶。 分售型的公寓大廈市場，好賣與不好賣的物件相當明顯。新增供應量自2016年起下降，2017年的高價公寓大廈呈現熱銷情形。但是一般上班族能夠鎖定的物件供應量明顯變少。市場需求集中在東京都心和都會區域的好地點，預估今年的熱門焦點也將維持在相同的傾向。 然而，即使處於這樣的情勢之下，瑞穗證券高級研究員石澤卓志先生仍然認為：「今年後半年起，看準2019年10月的消費稅調升問題，趕在此時期購屋的需求使得住宅需求量提高，2018年也將新增供應4萬戶左右的物件。」可見目前已經脫離了景氣最差的時期。 Nissei基礎研究所的不動產市場調查室長竹內一雅也先生表示：「2018年後半年起，趕在消費稅調升之前購屋的需求將更加明顯。售不出去累積庫存的郊區公寓大廈將出現議價人潮，還有都市周邊物件的簽約熱度也將開始回復」。 2020年東京奧運即將來臨，此外，2019年

根據美國萬事達卡信用卡公司公布的「2017年世界出國目的地排行」，比較造訪者成長率的「出國目的地急速成長排行榜」中，造訪大阪的外國人旅客正持續增加，成長率為世界第一。而在造訪人數方面，東京名列第9名，大阪則是第17名，兩者的排名都較前一年進步。 此調查是以全球132個主要都市為對象，採計因商務及觀光造訪、並停留一晚以上的來訪者數，從2011年開始每年公布調查結果，並且每年持續增加調查項目，可作為自2008年雷曼兄弟事件後，世界各都市、地區成長的指標之一。 造訪大阪的人數在 7 年中增加 4.5 倍 出國目的地急速成長排行榜是比較自2009年至2016年的每年造訪者平均增加率，前10名為以下都市： 第1名：大阪  24.0% 第2名：成都(中國 四川省) 22.7% 第3名：可倫坡(斯里蘭卡) 20.3% 第4名：阿布達比(阿拉伯聯合大公國) 18.9% 第5名：雅加達(印尼) 18.2% 第6名：東京 17.7% 第7名：河內(越南) 16.4% 第8名：利雅德(沙烏地阿拉伯) 15.9% 第9名：利馬(祕魯) 15.2% 第10名：台北(台灣) 14.5% 在2015年度的調查中，大阪為19.8%、排名第4名，2016年度則晉升為24.2%、排名第一名。整體計算2009~2016年的7年數據，造訪人數共增加了4.5倍；另一方面，東京在2015年度為14.6%、排名第8名，2016年度則為18.5%、排名第5名。 前10名中有7名都是亞洲都市，但前次調查中，中國有成都、西安及廈門等3都市擠進前10名，但本次調查只剩下成都，可以發現整體呈現下跌狀態。韓國成長最高的是首爾的12.8%。 東京造訪人數為第 9 名　大阪排名第 17 名 造訪各都市的旅客數量排名如下，前10名中亞洲都市佔了5名。 第1名：曼谷(泰國) 1,941萬人 第2名：倫敦(英國) 1,906萬人 第3名：巴黎(法國) 1,545萬人 第4名：杜拜(阿拉伯聯合大公國) 1,487萬人 第5名：新加坡 1,311萬人 第6名：紐約(美國) 1,270萬人 第7名：首爾(韓國) 1,239萬人 第8名：吉隆坡(馬來西亞) 1,127萬人 第9名：東京 1,115

為吸引亞洲等國的外籍創業人士，日本經濟產業省及法務省計畫自2018年度開始於全國提供「準備創業簽證」。雖然現在已有東京都等少數特區認可半年的創業活動居留資格，但此簽證可於全國使用，期間也延長為一年，可望使各地方政府更積極招商創業。 2017年末的內閣會議中有提出許多日本政府的新經濟政策。目前外籍創業人士是使用「經營、管理」簽證居留日本，但申請條件中要求要開設辦公室、並雇用2人以上的正職職員或準備500萬日圓以上的資本金，只有身為國家戰略特區的東京都及福岡縣能例外認可6個月為限的準備創業居留，但在實行的2年中，東京及福岡兩地加起來僅30件左右。 外籍創業人士多認為「6個月的準備期間太短了」，因為剛來日本的外籍人士要馬上租到辦公室、開設銀行帳戶及貸款等非常不容易，東京都也已經要求政府能放寬6個月的期限延長到1年。 經濟產業省及法務省正檢討研擬於2018年中變更國家戰略特區等相關法律及命令，若外籍人士向日本政府提出能於一年內完成設立辦公室及調度資金的事業計畫書，便發給「準備創業簽證」。 除此之外，對提供能以外語溝通的律師及稅務諮詢，或是提供辦公室及居住給創業家等致力招攬外籍創業人士的地方政府，經濟產業省將提出各種支援方法。    (消息來源：日本經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

知名電爐製鐵公司東京製鐵調漲2018年1月契約分的鋼材價格，漲幅為全產品每公噸調漲3,000日圓，連續兩個月調漲，合計漲幅為6,000日圓，這是因為國際市場上鋼材價格正在上漲，且東京首都圈都市更新帶來需求，使得日本國內鋼材流通變得活躍。 新價格中，使用於辦公大樓結構的H型鋼為每公噸87,000日圓，使用於造船及建設的厚鋼板為每公噸81,000日圓，據常務董事今村清志表示：「(日本國內)需求很強，廢鐵等原料也明顯上漲，下個月也可能會漲價。」 4~10月的住宅用建築的動工樓板面積為3,270萬平方公尺，較2017年同期增加6%，「預計2018年度中，還會增加非住宅相關的需求」(日本鐵鋼聯盟)，一般認為近期需求會呈現安定狀態。 (消息來源：日本經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

預計2018年日本國內的辦公室供給量將急劇增加。在佔日本主要城市辦公室面積一半以上的東京都中心，新建成的大型辦公室的使用面積將擴大至2017年的3倍。再開發計劃也不斷推進，出租面積超過1萬平方米的辦公室將陸續完工。新建的辦公室與現有辦公室爭奪租戶，空置率的減少勢頭可能時隔7年止住腳步。租金的下調壓力將增強。 據日本大型房地産服務商JLL統計，辦公室面積增長明顯的是東京都的千代田區和中央區等中心地段。預定2018年完工的大型辦公室（總面積在3萬平方米以上）的辦公室面積達59萬6940平方米。因容積率的放寬而推進的再開發項目也將陸續完工，辦公室面積將創下2008年雷曼危機後的最高水平。 辦公室面積僅次於東京的大阪市中心方面，受大型物件開業的反作用影響，預計2018年的新增供給面積還不到2017年的一半。 在東京，預計將有約10棟出租面積超過1萬平方米的大型辦公室完工。規模最大的是三井不動産開發的、將於2月份完工的東京中城日比谷（千代田區）。1層的面積達3300平方米左右，將設置商業交流中心和電影院。 在東京都中心，自啟動再開發的2000年以來，2018年的新增辦公室供給量僅次於2007年，為第3高的水平。新丸之內大廈（千代田區）和虎門Hills（港區）等大型物件相繼開業，過去10年時間大型辦公室的總面積擴大了約1倍。 企業的辦公室需求旺盛。由於業績堅挺，為了擴充員工以及集中事務所、提高業務效率，遷移辦公室的情況出現增加。 JLL分析稱「8成的大型辦公室已經內定了入駐企業」。不過其中包括從現有辦公室中搬出來的企業。外資企業開設日本辦事處等新需求十分有限。新開業的大型辦公室與現有辦公室之間的客戶爭奪戰持續下去的話，房齡較高的辦公室的空置率很可能出現上升。JLL的赤誠威志表示，如果空置辦公室增加的話，「所處地段等條件方面處於劣勢的辦公樓很可能被迫下調租金。」  (消息來源：日經中文網) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

日本公寓大廈價格情報網站Sumai-Surfin經營的調查單位STYLE ACT，發表了針對1都3縣(東京、神奈川、埼玉、千葉)各公立小學學區居住家庭的調查報告。 根據調查結果可發現，最高學歷為四年制大學以上的父母的高比例學區，推估其家庭年收入及購買公寓時願付出的價格也有比較高的傾向，此外，對想要購買公寓的人來說，排名在前的學區也同時是高人氣地區，可知道選擇物件時也會同時考慮到學區方面的問題。 調查是以各小學學區「推估家庭年收入」、「沖式新建時價」及最新的2010年人口普查「最高學歷為4年制大學以上的比例」為基礎加以計算得出，並比較最高學歷為四年制大學以上的比例、推估家庭年收入及新建時價的相關性，最後從最高學歷為四年制大學比例最高的學區開始製作出排行榜。 父母最高學歷為四年制大學以上的綜合排行榜中，第一名是千代田區番町小學學區(64.3%)，第二名是川崎市麻生區麻生小學學區，第三名則是浦安市日出南小學學區(59.5%)。 綜合排行第一名的番町小學學區是有名的公立小學，很多知名人士曾在此就讀，學區中包含有2017年公告地價中最高價的住宅區；綜合排行第二名的麻生小學學區為新百合丘車站周邊，有很多大型財團旗下土地開發商所興建的大規模販公寓大廈，學區內也曾有知名企業的員工住宅。 而綜合排行第三名的日出南小學學區包含新浦安站南側，內有從1970年代開始至80年代之後陸續興建的大規模公寓大廈、大規模獨棟住宅區、知名企業員工宿舍等，推估是能擠進高排名的原因。 若從推估家庭年收入來看，1都3縣中推估家庭年收入綜合排行榜第一名的是港區白金小學學區(1,174萬日圓)，第二名是千代田區番町小學學區，第三名則是千代田區麴町小學學區，可知年收入前幾名的學區與父母最高學歷為四年制大學以上的排行榜有所重疊。 從公寓大廈新建時的時價調查(換算成70平方公尺)比較，第一名是千代田區九段小學學區(1億2,832萬日圓)，第二名是千代田區麴町小學學區(1億1,117萬日圓)，第三名是千代田區番町小學學區(1億842萬日圓)，第四名是港區白金小學學區(8,851萬日圓)，第五名是新宿區落合第四小學學區(7,517萬日圓)，這些學區同時也是父母最高學歷有相當高比例在四年制大學以上的學區。 從以上可以清楚知道，父母最高學歷在四年制大學

因為訪日外國遊客消費逐漸從「物」轉到「事」，日本觀光廳開始討論可充實戶外活動及文化、生活體驗、藝術鑑賞、體育賽事觀賞、夜間娛樂的政策方向，特別是夜生活方面，為跟世界各大都市競爭，必須發掘出日本獨有的事物才行。而大阪府為實現「24小時安全安心愉快待客的都市」的目標，正開始發展各種夜生活活動。   位於道頓堀的劇場「DAIHATSU MOVE 道頓堀角座」便以此導向推出針對外國客群的表演「REVUE JAPAN ～GEISHA&SAMURAI～」。此項演出是由OSK日本歌劇團、松竹、松竹藝能、JTB西日本等四家公司合作的娛樂秀，已於2017年1月底至2月初作為春節歡迎表演進行試演，因為受到好評所以開始固定演出。約45分的秀中將有和服演員進行歌唱與日本傳統舞蹈、武士打鬥場面等表演，且採無台詞表演方式，讓外國旅客也能盡興。 OSK日本歌劇團社長山口能孝說明：「有很多訪日外國旅客到大阪觀光，可是夜間活動太少了。」，關於夜間活動不多，松竹副社長安孫子正表示：「大多日本人到晚上9點後就會回家，在日本很難培養出夜生活文化。」，對於這次的合作，JTB西日本Inbound事業部長森脇和也說：「廉價航空的擴展使得造訪關西的亞洲旅客、特別是多次造訪的遊客增加，而文化消費的需求增加，但旅行消費額中的娛樂服務支出卻停留在3%，可知道雖然有需求卻沒有可消費的地方，因此希望能創造出夜生活文化，使得晚上的都市也充滿活力。」 表演時間基本上是第1場 19點30分~20點15分，第2場 21點30分~22點15分，會根據星期幾來加以調整演出場次，門票為3,500日圓(網路購買為3,000日圓)，也會在JTB西日本經營的關西旅客資訊中心的四處店面(關西機場第一航廈、第二航廈、大丸百貨心齋橋店、京都塔)進行販售。 (消息來源：なんば經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

東京都豐島區將於2018年度啟動可活用空屋成為Share house的計畫。目前若要將空屋轉為Share house，必須變更建築基準法的規定用途並且大幅整修，所以難以進行利用活化。豐島區提出若全體希望入住者都聯名簽下入住契約的話，就可以不用變更用途可直接當成Share house。目前日本很少有地方政府進行這樣的嘗試。若條例順利通過，預計將於2018年4月開始施行。 依照日本的建築基準法，將複數的入住者個別向房東簽約開始共同生活的Share house視為「寄居宿舍」用途。為避免災害，寄居宿舍需要設置緊急照明及火災警報器等設備，一般需要數百萬日圓的改裝費用，所以有不少空屋屋主放棄經營Share house的計畫。 依據這次的條例案，若大家聯名簽訂入住契約的話，可視為家族般居住，使用用途上就可以維持原本的「住宅」，可以不須改裝就做為分享居住之用。 條例案中的規定條件中，入住者需全體聯名與房東簽約，要負起若有某人遲交房租時的連帶責任，以及居住者之間不能有親屬關係等；房間面積應大於7平方公尺，原則上房間數即為居住者數量上限，具有複數房間的出租用公寓也是條例案對象。 空屋屋主須向區公所提出申請，經過由專家們組成的區審議會通過後便可得到認定證明，各設施需要把認定證明掛在明顯處，以方便他人知道沒有不守法或違法使用。 在區公所的預想使用者方面，例如單親媽媽等可以共同生活互相扶持養育小孩；或是單身高齡人士與學生們共同居住等。房租由房東與入住者彼此溝通決定，既能有效利用活用空屋，又可以提供經濟困難者及學生等族群便宜居住的環境。 其實日本都市再生機構(UR)已率先引進這種入住者聯名與房東簽約，使住宅不須變更用途就做為Share house使用的嘗試。豐島區公所住宅課說明：「在有各式各樣生活型態的現代中，Share house的需求變高，我們希望在不需要變更用途及大規模整修的前提下，就能活用空屋」。 根據日本總務省的住宅土地統計調查，2013年豐島區所有住宅中的空屋比率為15.8%，是東京都內各地區政府中最高，空屋數約3萬戶，10年內增加了1.5倍。 也因此，不僅只是Share house，豐島區在2018年度預算中亦編列了支援空屋利用活用項目，將設置登記空屋屋主與支援利用活用的業界團體、NPO的制度，「目前正在

日本財務省已向執政黨提出2018年度稅制改革中的所得稅改革案，方案中從上班族薪資中扣除的薪資所得扣除額將減少，而對所有納稅者都適用的標準扣除額將增加，將對年收入800~900萬日圓以上的上班族加稅，自由業等契約工作者則會減稅，雖然是可對應各種不同工作型態的措施，但高所得者必然會反彈，執政黨可能會陷入進退兩難的處境。 11月底執政黨稅制調查會中將協議方案內容，雖然財務省希望加減稅可以維持平衡，使稅收不會發生增減，但日本首相相關人員方面提出希望能將有小孩的家庭排除在加稅對象外。 現今的社會新產生各種不同的工作型態，例如經由網路接案，雖然工作內容與系統工程師等上班族相同，但稅務上算是自營商。因為薪資所得扣除只適用於上班族，財務省為消除工作型態不同但內容相同的稅務差異問題，將減少薪資所得扣除額。 此外，不論是不是上班族，只要是納稅者都適用的標準扣除額將會增加，目前可能的方案是將把38萬日圓的扣除額提高至50萬日圓左右。自由業等非上班族人士將可以降低須納稅所得，變成減稅。     薪資所得扣除額是以薪資所得進行調整，目前最多可扣除220萬日圓。方案中，對年收入在800~900萬日圓以下的上班族，方針將以提高的標準扣除額為準來降低薪資所得扣除額，稅負不會增加。      高所得上班族將會增加稅負，目前檢討的方案中，年收入1000萬日圓以上適用的薪資所得扣除上限為220萬日圓，將會調整成188萬日圓左右。年收入1,000萬日圓的上班族每年可能會增加10萬日圓左右的稅負。     根據日本國稅廳說法，公務員等以外的薪資所得者中，年收入超過800萬日圓的為8.9%，超過900萬日圓的則為6%。     2018年度改革中也將重新檢討政府年金等扣除，目前年金扣除額沒有上限，所以領高額年金的人可享受到比較多的優惠；此外，一邊從企業領取薪資享受薪資所得扣除，另一邊又享受年金扣除的「雙重扣除」也是問題之一，目前正檢討要減少除年金以外還領有高所得的人士之年金扣除額，或許會以每年年金1,000萬日圓左右為基準訂定扣除額上限。     近年的稅制改革中，高所得層的薪資所得扣除逐漸減少，又檢討配偶扣除問題，使得稅負持續增加，在現在激烈爭奪國際人才的時代，稅負過於增加可能會導致人才外流，所以日本財務省也有考慮要改成階段性調整扣除