利率、日圓貶值、原物料上漲等是可能導致景氣惡化的負面材料
即使今年面臨價格調整的局面，購買需求仍然穩健 |
美國等主要國家的中央銀行開始針對通膨採取金融緊縮政策，但日銀總裁黑田東彥不打算因現狀變更金融寬鬆政策，2016 年 2 月起實施的負利率政策也沒有鬆綁的跡象，滿溢市場的寬鬆資金仍持續湧入不動產市場。漫長的金融寬鬆政策導致資金不斷湧出，再加上地價高漲， 使得東京都心出現不動產價格高騰現象，新屋分拆讓售公寓價格已超過泡沫經濟時期。物價上漲並非僅限於不動產。目前個人所得尚未獲得改善，但受到原油價格高漲的影響，油價與民生用品的價格亦隨之攀升。在這樣的狀態下，房市高騰是否持續呢？
東京 23 區新築公寓價格超越 90 年代泡沫化經濟時期
據不動產經濟研究所的資料所示，2021 年 12 月的新屋分拆讓售公寓大廈的價格，東京 23區的平均價格為 8,043 萬日圓。觀察首都圈全年情況，每戶平均價格達到 6,260 萬日圓，刷新了泡沫時期的最高價。泡沫時期 1990 年的每戶均價為 6,123 萬日圓。
中古公寓大廈的價格亦處於高水位，依東京 KANTEI 針對公寓大廈的調查，目前東京 23 區的均價已突破 6,000 萬日圓大關。由於新屋供給量不多，因此地理位置優異的中古公寓大廈相對受到消費者的青睞。
即使在如此的環境之下，目前的市場仍是只要開賣新築案件就能暢銷的情況。在東京奧運期間作為選手村的東京灣岸大規模公寓大廈，就獲得極佳的迴響。由包括三井不動產在內的十間大型不動產開發公司所開發及銷售的「HARUMI FLAG」（分拆讓售 4,145 戶、租賃 1,487戶），雖然因疫情而一度被迫採取暫停銷售等應對措施，但在去年 11 月重啟銷售時，相較於開放登記的 631 戶，有 5,546 組客戶申購，單戶最高申購倍率為 111 倍，平均倍率約 8.7 倍，受到各界關注。
本建案平均專有面積超過 85m2，抓住新冠疫情中追求寬敞的消費者需求。今年 3 月預計將展開第 4 度銷售，販售總計 5 個街區中的 2 個街區「SUN VILLAGE」與「PARK VILLAGE」。
預計從 2024 年的春季開始陸續進行交屋。
而都內其他的分拆讓售公寓大廈未來是否也能如 HARUMI FLAG 一般吸引消費者呢？不少人指出因為新冠疫情，住宅的需求向外發展。事實上，根據總務省的調查，2021 年東京都的遷入人口比遷出人口多出 5,433 人，呈現「遷入大於遷出」的情況，但是和去年的人數相比， 則呈現超過八成的大幅減少，創下連續兩年更新史上最少的紀錄，但如果端看東京 23 區，則遷出人口首度大於遷入人口。
大部分人普遍認為漫長的新冠疫情使得遠距工作普及，然而，觀察遷出者的新居住地即可發現，他們僅是轉入神奈川縣、埼玉縣、千葉縣等周邊縣市，東京首都圈的整體規模並無減少。從遷移仍維持在距離公司不遠的東京圈圈內這點來看，顯然上班族不認為公司會完全採取遠距工作，每週維持必須進辦公室幾天的模式是考量要素之一。因此對於東京圈的分拆讓售市場，看不到悲觀的預測。
房貸減稅扣除率調降至 0.7% 預期購屋需求將穩定發展
分拆讓售公寓大廈的購買環境也正在改變，房貸減稅的內容從 2022 年開始出現變化，以往的房貸減稅方案適用期限在 2021 年 12 月 31 日結束。新的房貸優惠雖然仍可讓屋主從所得稅／住民稅中扣除年底貸款餘額，但扣除率從過去的 1.0%調降至 0.7%。至於適用對象的所得條件，也從過去的 3,000 萬日圓以下，降至 2,000 萬日圓以下。不過，幾乎沒有聽到憂心房屋購買意願降低、需求減少的聲音。因為除了新優惠方案延長適用期限為四年外，還增加了其他策略，比如將扣除期間從「10 年」延長為「13 年」等。若是中古屋，則扣除期間是 10 年。
以碳中和的觀點來看，以具有環境應對能力的住宅為減稅對象的施策也是一大特徵。作為扣除基準的借款扣除上限額依環境性能而異。長期優良住宅／低碳住宅的上限額為 5,000 萬日圓，ZEH（zero energy house：淨零耗能住宅）水準的節能住宅為 4,500 萬日圓，符合節能基準的住宅為 4,000 萬日圓，一般住宅為 3,000 萬日圓。
住宅貸款減稅對象的建物樓板面積基準也有所改變。過去 50m2 以上才符合適用條件，如今若是在 2023 年 12 月 31 日前進行建築檢查的新築住宅，則只需要在 40m2 以上、未滿 50m2 之間即可成為適用對象。只不過，所得超過 1,000 萬日圓的年度，則設有不適用房貸減稅優惠的限制。因為假使不設限制，可能會嘉惠於非自住需求的投資家。
日圓貶值與原物料持續上漲加深經濟復甦後繼無力的疑慮
利率動向將是今年的最大重點。作為住宅貸款利率指標的十年期國債殖利率，2016 年一度大幅下滑至-0.3%以後，沒有再向下探底，多數人認為擴大負利率的可能性較低，甚至開始有人預估 2022 年後半利率可能會爬升至 0.6%。2 月 4 日的國內債券市場，十年國債利息率一度達到 0.2%，也許就是上述預期成真的預兆。除了美國外，英國的中央銀行（英格蘭銀行）及歐洲中央銀行（ECB）也被縮小金融寬鬆政策的趨勢牽著走。
一旦利率上升，將直接衝擊借款金額高的不動產業界。尤其美國已開始規畫盡早提高利率， 預期今年內將進行三次升息。由於通膨維持在高水平，促使美國展開金融緊縮政策。
日本目前並未採取升息政策，雖然長期利率估計會稍微上升，但依然控制在 1%以下的水位。
不過，提升利率的美國與維持零利率的日本是否會加速日圓貶值令人擔憂。一直以來以「出口主導型」維持經濟成長的日本，必須改變以往的模式。日圓貶值為企業帶來利益已是過去式。經歷過美金 1 圓兌 70 日圓的過度日圓升值，導致企業紛紛在海外增設製造據點。因此， 儘管現在日圓持續貶值，企業也無法從中獲利。
另一方面，必須依賴進口的石油、礦物資源、天然瓦斯等原料高漲，對企業業績造成沉重負擔。尤其受到俄國可能再度侵略烏克蘭的國際情勢影響，原油價格居高不下的情況恐怕將會持續。景氣惡化與通貨膨脹的同時發酵，將是未來的憂心材料。
企業開始將高漲的成本轉嫁到價格上。目前食材及民生用品相繼調漲，如果持續下去，消費者勢必收緊荷包，恐怕造成景氣惡化。若是經濟不景氣，處於高水位的不動產價格將被迫進行調整。
今年似乎特別需要眼觀四面、耳聽八方。「房市高騰是否持續？」持續的可能性很低。利率與匯率，雖然會因國際情勢而產生波動，但是不少人抱持「只要沒有出現造成全球震盪程度的變動，國內外企業的業績就能維持平穩」的看法。分拆讓售公寓大廈市場，新屋／中古屋在今年內面臨價格觸頂的可能性很高，但是具有購買力的消費者，預計仍會在市場活躍。
文章來源: 房市高騰是否持續？
資料來源: 信義日本不動產分析