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中國爆發的病毒急速擴散，訪日遊客驟減 商業用不動產市場情況雖見烏雲，但影響輕微？ 根據日銀的12月全國企業短期經濟觀測調查，大企業製造業的業況判斷為0個百分點，相較於上次的9月調査時下降了5個百分點，是6年9個月以來的最低水準。原因在於從中國武漢爆發的新型冠狀病毒快速地在世界擴散，並且無法預測什麼時候會平息。正因為決定舉辦東京奧運與殘奧後的7年間，日本不動產交易的活化就寄託在外國觀光客需求上，使得這次的疫情更令人關注。本期的報導，將試著在這樣的背景下，探討2020年商用不動產市場的動向。   辦公大樓目前供需緊迫，解約通知剛收到不久，下個租戶就上門 日本的不動產市場行情依然強勢。關於土地價格趨勢，東京都內不動產鑑定士表示：「從現狀看來，雖然不管是誰都會認為價格高，但在今年國曆年節期間，如果問到日後會『上漲』、『持平』或『下跌』，則回答持平的人最多，而回答土地價格會下跌的人最少」。 持續低利率將推動行情。根據美國大型不動產服務公司JLL的調査，2019年對商用不動產的直接投資總額為4兆1450億日圓，較前一年增加了3%。從2017年起3年內，幾乎是以4兆日圓的規模橫向變動，預估2020年將相較於去年增加5%，達到4兆5000億日圓。東京23區的辦公大樓投資總額為1兆4000億日圓（較前一年減少4%）、東京都心5區(千代田、中央、港、新宿、澀谷)的投資總額為1兆2000億日圓（較前一年減少9%），雖然都相較於呈現榮景的前一年下降了，但仍然穩健。不動產的基本面，比海外主要都市來得強。 若觀察該公司所定義的東京Ａ級辦公室空屋率，都心5區在12月底時為0.6%，相較於前期降低0.06個百分點，若與前一年同期相比，則降低0.4個百分點，連續3季低於1%。租金水準也是達到每坪3萬9857日圓，即將達到4萬日圓大關。丸之內‧大手町的空屋率則為1.2%，租金為4萬7965日圓。新宿、澀谷的次級市場空屋率也是在0.4%。特別是澀谷地區的IT企業需求強勁，相繼遷入新建大樓，提升了租金市場。丸之內‧大手町因已逼近5萬日圓大關，導致簽約時有許多猶豫，但都內租戶需求仍旺盛。而B級辦公大樓市場的空屋率也連續7季維持在1%以下。由於首選的A級辦公室已經沒有空屋，因此導致B級辦公室需求強勁，在A級的領跑下，B級辦公室的租金也正在上漲中。

貨幣寬鬆支撐的分拆讓售市場，尋找臨界點的1年？　 2020年奧林匹克運動會即將開幕。在東京決定舉辦奧運的7年間，住宅、不動產業界被視為進入黃金時代，廣受相關各界矚目。奧運主會場的東京灣岸區與都內的地價上升，也帶動了周邊都市地價，使不動產價格上漲，分拆讓售公寓大廈的新成屋價格也達到了頂端。但新成屋的供給戶數降至低檔，預估2020年首都圏的供給戶數將到3萬5000戶以下。根據不動產經濟研究所的市場預測，將達到3萬2000戶。去年2019年預估達到3萬1300戶(相較於去年減少15.7%)，因受到高房價已成常態化的影響，故從開賣到簽約為止的期間越來越長。今年第1期，先來展望分拆讓售公寓大廈市場。 都區部摩天大樓等大規模物件，帶動市場行情 東京都心的高級公寓大廈人氣依然不變，且價格維持在高檔變動，即使是郊外地區，車站附近的物件價格仍看不到下跌徵兆。價格高漲使消費者打退堂鼓，新成屋銷售不佳。隨著所得兩極化，加速了好賣和不好賣物件的兩極化。去年1～11月的平均價格超過6000萬日圓，被認為是房市好壞指標的初月契約率未達7成，已成常見的情況。銷售現場也一致認為，目前售價將會維持橫向變化。 在一片不太看好的意見中，不動產經濟研究所認為，東京23區的摩天公寓大樓將從年初開始帶動市場。其原因在於車站附近大規模複合開發將自春季開始啟動，而在郊外地區數個大型開發案也將陸續登場。因為上述原因，預估東京23區的供給戶數，將相較於2019年微增1.4%，達1萬4000戶。市場對於灣岸地區與山手線的新車站「高輪Gateway」周邊的關注度也有所提高。而東京23區外地區預估將較於去年大幅提升15.4%，將新供應3000戶。預估神奈川縣也將供應7500戶、千葉縣供應3500戶。新成屋公寓大廈的商品企劃，以節能、創能設備為主題，又因受到雙薪家庭增加的影響，也以育兒輔助、減輕家事負擔相關設備等為主。因受到去年颱風所造成的洪水災害影響，而快速冒出的強化防災主題，也是其特徵之一。 另外，2020年的熱門物件，有目前作為選手村使用，但日後將作為分拆讓售公寓大廈造鎮的「晴海Flag」(中央區，總戶數4145戶)、港區的「白金The Sky」(總戶數1247戶)、港區的「Brands Tower芝浦」(總戶數482戶)、江東區的「Brands Tower豐洲」(總戶數115

東京首都圏開賣件數可能微增為 3.2 萬戶 日本不動產經濟研究所於2019年12月公布「2020年首都圏公寓大廈市場預測」，與2019年的3萬1,300戶前後(比2018年減少15.7%)相較，可能增加2.2％，來到3萬2,000戶，雖然僅為微增，但是兩年來首次轉為增加。若消費稅增稅影響不大，還可能隨新一年依序開賣的大型案件人氣再次上調供給戶數。 各供給地區的預測戶數為：東京都區部1萬4,000戶(比2019年估計值增加1.4%)、東京都其他地區3,000戶(增加15.4%)、神奈川縣7,500戶(增加7.1%)、埼玉縣4,000戶(減少13.0%)、千葉縣3,500戶(增加6.1%)，預測除琦玉縣外的各地區都呈現增加趨勢。 與2018年相較，2019年1~11月的平均價格上漲2.3%，為6,006萬日圓，有部分原因是即使位於郊外仍然嚴選建設地址，拉升平均價格站上6,000萬日圓大關。2020年的供給主力仍多傾向鄰近車站的物件，所以價格應不會有很大變動，商品主要的強調重點仍會集中在協助育兒等方面。此外，對於災害地圖上預測可能會淹水的河岸物件，需要急速強化抗災能力。 2019年的估計供給戶數為：都區部1萬3,800戶、東京都其他地區2,600戶、神奈川7,000戶、埼玉4,600戶、千葉3,300戶，合計約3萬1,300戶左右。與2018年相較，雖然埼玉縣增加了7.1%，其他地區卻都減少，其中千葉縣更是減少了34.0%，東京都其他地區減少了29.1%，呈現大幅下跌。 另一方面，動工數則為上升， 與2018年同期相較，1~10月的動工戶數增加17.9%，為5萬1,628戶。各地區動工則是：東京都3萬2,166戶(比2018年同期增加23.1％)、神奈川縣1萬1,195戶(增加12.1%)、埼玉縣3,521戶(減少26.5%)、千葉縣4,746戶(增加65.4%)，除埼玉縣的都縣都轉為增加。11月底的庫存比上一年同月增加了11.5%，為7,525戶。 今後首都圏公寓大廈市場除了都心高級物件與灣岸地區大型案件仍會維持高人氣外，隨著高輪Gateway站將於今年3月開始試用，附近地區也將更引人注目。但以都內為中心，有許多物件於東京奧運開始至8月中旬這段期間可能會暫停開放樣品屋，而因秋季販賣開始的時間較晚等因素，對於販售或

預測2025年世界博覧會(大阪關西世博)時，將會有2,800萬人造訪會場的人工島─夢洲，而綜合渡假村(IR)亦有可能於同時期開幕，目前大阪市等正急速處理夢洲交通這重大課題。 大阪市首先拓寬至夢洲的幹線道路，通往夢洲的夢舞大橋與此花大橋將於2021年度結束前從四線道拓寬成六線道。並計畫將夢洲內的某些路口高架化，上層由觀光客使用，下層則由物流業者通行，以便分開動線使交通更順暢。 除此之外，也正加速整備通往夢洲的高速公路，大阪市希望將開通「淀川左岸線2期」的時間，比原本計畫的2027年提前2年，以便趕上世博。配合業已完成的第1期，可連接市中心至距離夢洲最近的出口，會比現在繞道梅田的高速公路距離，縮短四成之多。 海上交通方面也已確保新路徑，大阪市預定於夢洲北岸設立客船站，除可直接連結關西國際機場與神戸機場外，還可以停泊外國來的度假郵輪，成為海上玄關，原本預定於2024年度結束前完成，但也可能作為運輸IR與世博工程材料的基地，提前整備完成。 至於鐵路方面，已決定於2024年度前將鐵路從位於咲洲的地下鐵中央線Cosmo Square站延伸至到夢洲新站，中間約為3公里，目前為了於2020年內開工，正在進行地質與詳細路徑的調查及新站結構設計等流程。等鐵路開通後，將可大幅提升通往關西各地的交通狀況，目前已有開進Cosmo Square站的近畿日本鐵道也計畫於世博開幕前開始運行連接夢洲與奈良、伊勢志摩方面的直達對號快車。 除世博外，若能成功獲選IR，目前停滯中的計畫也可能再次運作，其中一項計畫是延伸經過日本環球影城(USJ)的JR櫻島線；而京阪電氣鐵道也可能將中之島線延伸至九条站並連上地下鐵，可提升與外國遊客常造訪的京都之交通便利度。 預計每年1,500萬利用者的IR除了賭場設施外，還將設有國際會議場等，若能成功爭取，將會比現在有更多元的人聚集到大阪，以夢洲為中心的灣岸區不只是大阪回復的起燃點，為了將效果擴及關西全體，還需整備公共設施與徵求各種活用點子。 2020 年 6 月將決定 IR 事業者 希望爭取包含賭場的綜合渡假村(IR)的大阪府、市，自2019年12月中開始正式招募事業者，為了能於2025年世界博覽會(大阪關西世博)前開幕，預定於2020年6月決定事業者。雖然中央政府將於2021年後才決定於何處建設，