信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

  升息應在泡沫世代退休之後 儘管日圓貶值趨緩，整體而言仍是單獨走低的情勢   大眾開始注意到分拆讓售公寓大廈市場出現轉變，但國內外的投資人士對日本不動產市場的購買意願依然熱度不減。日圓一度貶破150日圓大關後，由於預測日本政府將買入美金、加上美國中央銀行減慢升息速度，使美日匯率升至130日圓的關卡，不過日圓持續走高的可能性很低。對於外資而言，日本不動產市場仍具優勢，目前即為購買的絕佳時機。     外資看漲日本不動產   觀察國土交通省的不動產價格指數，公寓大廈價格正在持續攀升。假設將2010年當作指數100， 2022年則高達將近180。簡單來說，也就是今年的價格比2010年增加八成。都市地區公寓大廈地理位置愈好，價格愈高。根據觀察，投資用途的購屋也是價格抬高的原因。不動產投資的優點包括資金槓桿的效果，由於可以運用貸款以少許本金買入高價的不動產，只要地理位置條件沒有問題，就能得到穩定的租金收入。   遺產稅也因容易壓低，成為受到關注的通膨對策，也能被當作所得稅的節稅對策。比方說，身為上班族的房東投資公寓大廈時，將固定資產稅及建築物的折舊費等等列入計算，如果超過租金收入，有時可減免所得稅的納稅額。   不過，據報導指出，政府／執政黨已展開防止利用高樓大廈等過度減輕遺產稅的研討。遺產稅的評估額是以路線價為基準計算得出，該路線價以公告地價的八成作為標準，都心地區幾乎都是評價額低於實際價格的情況。今年4月，繼承的出租公寓大廈的評估額過低，最高法院認定國稅廳追加課稅屬於合法行為。由於最高裁判所的這項判斷，2023年期間變更評價方法的可能性極高，甚至未來可能也會影響高樓大廈的人氣。   儘管如此，不動產服務公司JLL（仲量聯行）指出：「世界各國都在升息，許多國外投資人士特別關注唯一維持低利率政策的日本不動產。」這是因為低利率帶來良好的資金供應環境應該仍會持續下去。   根據該公司的調查顯示，2022年1～9月期的國內不動產投資額為1兆9,627億日圓，較去年同期相比減少38%；但若觀察國外投資人士的不動產購買金額基礎則為6,334億圓，較去年同期相比增加了11%。國外投資人士占國內投資額的比率，從去年同期的24%擴大至32%。   觀察不同類別的投資比例，今年1～9月期，辦公室...

  根據2022年9月20日公布的2022年都道府縣地價調查結果，日本全國所有用途的平均地價相隔三年再度上升。此外，日本全國的住宅用地地價則是上升0.1%，是相隔31年再次上揚。該調查呈現的是自2021年7月1日起的年間趨勢，由此可知受新冠疫情影響的地價正逐漸回復。   在住宅用地方面，呈現上漲趨勢的為札幌、仙台、廣島、福岡等地方核心城市。這四個城市的住宅用地平均上升率為6.6%，已經連續十年上漲，超過東京圈的平均變動率1.2%、名古屋圈的平均變動率1.6%，以及大阪圈的平均變動率0.4%。   商業用地也呈現回復的傾向。東京圈的平均變動率為2.0%，已是連續十年上升，上升率亦有所增加。大阪圈的平均變動率為1.5%，是相隔二年再度上升。名古屋圈的平均變動率為2.3%，上升幅度增加，已經連續二年上升。   在東京23區的住宅用地中，地價上升率最高的前三名分別為變動率5.6%的「中野區新井2-8-10」、變動率4.7%的「中央區晴海5-1-9」，以及變動率4.5%的「新宿區戶山1-7-4」。正在進行大型再開發的中野車站周邊，以及「HARUMI FLAG」的所在地中央區晴海5丁目等地，其上升率名列前茅。   至於商業用地部分，足立區千住、中野區中野、荒川區東日暮里等都心近郊地區，則受惠於再開發等因素而躋身前段班。在商業用地中，都心5區的上升率為1.0%，其它地區的變動率則為2.8%。以商業用地來說，都心外圍地區的成長率比都心更高。   根據國土交通省公布、呈現2022年4月1日到2022年7月1日(2022年第二季)地價趨勢的「地價LOOK報告」，東京首都圈上升地點的比率從2022年第一季的54.3%，增加至74.3%，原本下跌的中野亦轉為上升，在35處調查地點中僅有六本木下跌。   日本政府已經公告，於10月11日起放寬入境管制，重新開放個人旅遊與免簽入境，外國觀光客的人數可望增加。日圓匯率在進入2022年後大幅下跌，對外國觀光客而言十分有利。飯店用地的購買需求，原本受新冠疫情影響而減少，但已在上述背景下開始活絡，商業用地的搶購情形可能會比以往更為激烈。   (消息來源： ダイヤモンド不動産研究所 ；作者：岡本郁雄) 文章來源： 2022年地價調查公布：日本全國住宅用地相隔31年再度上升 資料...

這一年內靠出售房屋獲利者也約有6成 中古公寓大廈也難以入手 與新建公寓大廈差距縮小   分拆讓售公寓大廈的新屋及中古屋售價持續攀升，首都圈的價位更是超過泡沫經濟時期。另一方面，只要試探買家口袋的深度，就會發現薪水並非像泡沫經濟時期一樣上漲。泡沫經濟崩壞後長達30年以上，個人所得沒有成長，反而持續減少。因此，買得起分拆讓售的人與買不起的人之間的差距越發顯著。2013年安倍經濟學以後，以東京等大都市為主區域的地價開始上升，不動產資產價值與個人所得出現不同方向的變化。 換屋時出售舊屋獲利   根據不動產流通經營協會（FRK）10月發表的「不動產流通業相關消費者動向調查」（2022年度）得知，因換屋而出售自宅時獲利的家庭有所增加。該份調查主要針對首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣），以2021年4月至2022年3月31日交屋的家庭為對象實施，在搬入新住處的355個家庭中，有238個家庭已將前住處脫手轉售，其比例高達67%。其中購入金額與出售金額產生價差獲利的家庭有58.4%（比去年度增加20.9個百分比），將近六成左右的家庭因出售舊屋獲利。   在這一年內售屋的人都有獲利，其獲利金額以「≤500萬日圓」為最多，占22.0%，其次是「500萬日圓～1,000萬日圓」（15.0%）、「1,000萬日圓～2,000萬日圓」（13.1%）。另一方面，價差虧損，也就是因出售產生損失的家庭平均銷售差價比去年度減少，平均虧損987.4萬日圓（去年度虧損1028.1萬日圓）。若以平均取得年份來分析，價差虧損的住宅1996年～2000年為虧損1596.8萬日圓，相較於1995年以前虧損1951.3萬日圓，損失幅度隨著屋齡增加。   屋齡越久銷售虧損的比例越高，但在所有屋齡區間中，銷售差價虧損的家庭也比2021年度減少，尤其是「5年以上～10年以內」的屋齡區間，虧損的銷售差價比任何屋齡區間更低。     年收下滑、公寓大廈價格上升的現狀   資產價值上漲的公寓大廈越來越多，有能力購買的階層卻越來越薄。不動產調查公司東京KANTEI每年都會調查「年收倍率」，算出銷售價格為買家所得的倍數。已於10月31日算出2021年新建公寓大廈及中古公寓大廈的年收倍率並進行發表。   根據該資料顯示，新屋的年收倍率全國平均為8....

  近畿圏不動產流通機構(近畿REINS)於10月發表2022年7~9月期近畿圏2府4縣不動產流通市場動向。   既有(中古)公寓大廈成交件數3,931件(比去年同期增加5.7%)，連續3期增加，調查對象的12地區中，有8地區增加，交易狀況維持穩定。新登錄(於市場開賣)件數則為1萬3,829件。   既有(中古)公寓大廈平均成交價格2,656萬日圓(上漲6.6%)，連續9期上漲。新登錄價格2,738萬日圓(上漲2.4%)。   既有(中古)獨棟住宅成交件數2,426件(減少0.1%)，連續3期減少，新登錄件數則為8,522件。成交價格2,242萬日圓(上漲4.8%)，連續8期上漲，新登錄價格則為2,675萬日圓(上漲2.6%)。   近畿REINS表示：「若物價上漲超過預期，2023年春季後日本也可能會參考歐美政策調升利率。雖然目前既有住宅交易狀況回復，價格也持續上漲，但今後可能會受到調升住宅貸款利率與不動產買賣事業資金的貸款利率影響，再加上重新裝潢之建材等價格調漲也可能會影響交易市場，需多加注意未來狀況」。   (消息來源： R.E.port ) 文章來源： 近畿圏既有公寓大廈成交價格連續9期上漲 資料來源： 信義日本新聞快遞

根據最新公布日本關西2府4縣2022年的基準地價(截至7月1日止）顯示，包括大阪府、京都府、兵庫縣的商業用地價格皆轉為上升。由於為了減緩新冠疫情而限制行動的規定鬆綁，經濟活動開始回歸正軌，因此推升了商業用地的價格。另一方面，外國遊客人數與新冠疫情前的水準仍有一段差距，使得大阪南等處的地價蒙上一層陰影。   此次是大阪與京都的商業用地價格相隔2年後上漲，兵庫則是已相隔3年。在2020~2021年的調查中，此三地的價格皆受到新冠疫情影響而下跌。在這次調查中，滋賀與奈良縣也從下跌轉為持平，僅有已連續31年呈負數的和歌山縣下跌。   以大阪的商業用地來看，上升率最高的是上漲7.3%的「箕面市船場東3丁目1番1」。在北大阪急行電鐵(大阪府豐中市)推動鐵路延伸至箕面市的工程影響下，經濟上可望能有所發展。第二名則是「大阪市港區弁天4丁目12番27」，上升率為5.9%。該區位於2025年世界博覽會(大阪關西世博)會場夢洲附近，今後與世博相關的開發工程備受期待。   大阪車站前的「GRAND FRONT大阪南館」是關西商業用地價格最高的地點，已連續三年居冠，其價格雖較去年下跌2.2%，但下跌幅度已較上次調查減少2.5個百分點。在行動限制鬆綁下，店家的獲利能力有所改善，辦公室的穩定需求亦撐住了地價。根據GRAND FRONT大阪的共同擁有者三菱地所的說法，辦公室部分大致已經租出。   事實上，位於大阪商業地區、大規模的不動產交易相當熱絡。   「我們判斷這棟大樓是優良物件，所以出手買了下來。」2022年3月，JR九州公布已收購大阪市中央區的辦公大樓「淀屋橋北濱中央大樓」。其目的為提升不動產部門的獲利，是該公司首次在大阪地區收購辦公大樓。約莫兩個月前，一旁的「Tradepia淀屋橋」才剛被清水建設等公司收購。   至於鬧區與觀光地區附近的地價也有所改善。關西地價排名第二的大阪南商業設施「Deka戎橋大樓」雖為負1.6%，但相較於下滑18.5％的2021年，下跌幅度已大為減少。     而在京都方面，著名觀光地祇園的所在地「京都市東山區四條通大和大路東入祇園町北側」，去年原本下跌2.2%，今年則大幅上升4.8%。京都市則從去年下跌0.4%轉為上升2.5%，市內全區的地價均有所上升。其中鬧區四條河原町的所在地下京區...

三幸ESTATE於10月上旬公布9月東京都心5區(千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區)以及日本全國6大都市(東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡)大規模辦公大廈(1層樓面積200坪以上)市場數據。   東京都心5區的空室率為4.70%(比前月降低0.03百分點)，雖然僅為小幅降低，但仍是時隔7個月以來再度降低。雖然各公司因重新檢視辦公室計畫而將部分辦公室解約，使得空室增加，但以低屋齡辦公大廈為中心仍有需求因此空室持續減少，所以空室率僅有小幅變動。潛在空室率(招租面積/出租總面積之比例)為7.76%(降低0.02百分點)，與前月維持持平。   每坪招租租金為2萬7,870日圓(增加40日圓)，是6個月來再次微幅上漲。為吸引承租，有些仍有空室尚未租出的大廈會降低條件，使得近期招租租金有下跌傾向。此外，有部分預定於2024年或2025年落成的辦公大廈已開始招租，招租面積超過70萬坪，達74萬2,974坪(增加6萬462坪)，   日本全國6大都市的空室率方面，東京23區4.8%(無變動)、札幌市1.4%(上升0.1百分點)、仙台市3.8%(無變動)、名古屋市5.2%(上升0.2百分點)、大阪市4.1%(無變動)、福岡市2.8%(無變動)。     (消息來源： R.E.port ) 文章來源： 東京都心5區辦公大廈空室率時隔7個月再次降低 資料來源： 信義日本新聞快遞

  知名綜合不動產服務、投資運用公司日本高力國際於10月初發表「上班地意識調查」結果。在東京都內範圍中，「想在哪個辦公商圈上班」的第2名是「大手町」，第1名則是「丸之內」。   本調査於9月14日以網路問卷進行，對象為居住在東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣、年齡層20多歲至50多歲的上班族，共獲得男女共601人的有效回答。   關於「您想在哪個辦公商圈上班？」問題，東京都內辦公商圈中，是「丸之內」獲得23.3%受訪者青睞排名第1，第2名「大手町」12.3%、第3名則是「新宿(西口)」12.1%。   在「您憧憬的辦公商圈」部分，「丸之內」仍以36.1%獨占鰲頭，第2名「大手町」18.8%、第3名則是「銀座」的10.1%。   至於「您為什麼想在該辦公商圈上班」(可複選)一題，以回答「交通便利性」(64.7%)、「街區氛圍」(38.1%)者佔多數。   日本高力國際表示，從調查結果可見，正在進行大規模都市更新的東京站周邊地區對上班族很有人氣。     (消息來源： 大人んサー ) 文章來源： 東京上班族憧憬的辦公商圈是？ 資料來源： 信義日本新聞快遞