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  利率、日圓貶值、原物料上漲等是可能導致景氣惡化的負面材料   即使今年面臨價格調整的局面，購買需求仍然穩健   美國等主要國家的中央銀行開始針對通膨採取金融緊縮政策，但日銀總裁黑田東彥不打算因現狀變更金融寬鬆政策，2016 年 2 月起實施的負利率政策也沒有鬆綁的跡象，滿溢市場的寬鬆資金仍持續湧入不動產市場。漫長的金融寬鬆政策導致資金不斷湧出，再加上地價高漲， 使得東京都心出現不動產價格高騰現象，新屋分拆讓售公寓價格已超過泡沫經濟時期。物價上漲並非僅限於不動產。目前個人所得尚未獲得改善，但受到原油價格高漲的影響，油價與民生用品的價格亦隨之攀升。在這樣的狀態下，房市高騰是否持續呢？ 東京  23  區新築公寓價格超越  90  年代泡沫化經濟時期   據不動產經濟研究所的資料所示，2021 年 12 月的新屋分拆讓售公寓大廈的價格，東京 23區的平均價格為 8,043 萬日圓。觀察首都圈全年情況，每戶平均價格達到 6,260 萬日圓，刷新了泡沫時期的最高價。泡沫時期 1990 年的每戶均價為 6,123 萬日圓。   中古公寓大廈的價格亦處於高水位，依東京 KANTEI 針對公寓大廈的調查，目前東京 23 區的均價已突破 6,000 萬日圓大關。由於新屋供給量不多，因此地理位置優異的中古公寓大廈相對受到消費者的青睞。   即使在如此的環境之下，目前的市場仍是只要開賣新築案件就能暢銷的情況。在東京奧運期間作為選手村的東京灣岸大規模公寓大廈，就獲得極佳的迴響。由包括三井不動產在內的十間大型不動產開發公司所開發及銷售的「HARUMI FLAG」（分拆讓售 4,145 戶、租賃 1,487戶），雖然因疫情而一度被迫採取暫停銷售等應對措施，但在去年 11 月重啟銷售時，相較於開放登記的 631 戶，有 5,546 組客戶申購，單戶最高申購倍率為 111 倍，平均倍率約 8.7 倍，受到各界關注。   本建案平均專有面積超過 85m2，抓住新冠疫情中追求寬敞的消費者需求。今年 3 月預計將展開第 4 度銷售，販售總計 5 個街區中的 2 個街區「SUN VILLAGE」與「PARK VILLAGE」。   預計從 2024 年的春季開始陸續進行交屋。 ...

  森大廈(股)公布「2021年東京23區辦公室需求調查」結果。調查對象為位於東京23區的公司中、資本額排名較高的9,831家公司(不包含森大廈的承租戶)，調查時間為2021年10月6~29日，有效樣本數為1,611件。 預定承租新辦公室的公司比率為26%(2020年為24%)，其中四成計畫擴大租用面積。至於租借新辦公室的理由，則以這次調查的新增項目「為了因應工作方式變化而更動工作空間」(30%)排名第一，其次依序為「想搬到租金便宜的大樓」(29%)、「想搬到地點佳的大樓」(26%)。過去一年房租有所變動的公司占19%，大致與往年相同。   在新冠疫情下工作方式與工作空間的變化方面，目前出勤率平均為62%，其中出勤率高於80%的公司占全體的36%，至於新冠疫情平息後的預估出勤率，則平均為74%。   而讓員工回辦公室上班的最大課題，則是「如何保持距離」(42%)，其次依序為「引進與擴充通訊軟體」(39%)、「改進及修繕辦公室，藉此吸引員工」(33%)。   在多元工作空間的運用部分，「開放式會議空間」為57%(2020年為51%)，「網路會議專用空間」為51%(2020年為40%)，「個人室及工作空間」為34%(2020年為28%)，可見愈來愈多公司為了因應新的工作方式，開始充實辦公室及遠距工作的環境，並強化其功能。   在辦公大樓的共用設備需求方面，排名較高的有「員工餐廳、自助餐、休息室」(68%)、「休閒空間」(60%)、「會議室」(54%)，另外像是「運動空間」(31%)、「午睡房、瞑想室」(28%)）、「按摩房」(24%)等，與員工健康管理相關的設備亦有一定需求。   在員工福利的需求方面，則有「午餐折扣」(63%)、「飲料折扣」(48%)、「公司聚會的餐飲店折扣」(35%)等，有關飲食方面的折扣需求較高。   森大廈營業總部辦公室事業部營業推進部部長竹田真二指出，「從調查中可看出在經濟活動逐漸回歸正常的趨勢下，各家公司的心態已經出現改善的徵兆，例如預定承租新辦公室的公司已有所增加等。另一方面，隨著需求愈來愈多元，在挑選辦公室時，各家公司也不再只是單純比較租金與面積，也會納入其它因素做考量。在這個時代，考量辦公環境時必須從多元角度思考，例如該如何激發開創新事業所需的創意等。今後辦公大樓將會朝...

  日本國土交通大臣於2022年12月認可位於大阪市北區的「中之島4丁目未來醫療國際據點整備事業(暫稱)」為優良民間都市更新事業計畫。 (圖片來源：中之島4丁目用地における未来医療国際拠点整備・運営事業開発事業者)   此事業計畫的申請者為日本生命保險相互會社、京阪控股(股)及關電不動產開發(股)。事業地點為大阪市北區中之島4丁目32-17，事業面積8,600m2，將建設地上17樓及最上層塔屋1樓、地上2樓、地上3樓等3棟建築，將設置醫院、診所所等醫療設施、辦公室、企業育成設施、會議設施、餐飲店面、展示場等。   此事業冀望能集中相關再生醫療等的醫療機關、企業、新創企業、支援機關等，推動以再生醫療為基礎的基因醫療，以及人工智慧(AI)與物聯網(IoT)的活用、持續推進最尖端「未來醫療」的產業化。此外，亦將建設可連接至包含大阪中之島美術館等周邊設施及地區的徒步通道(中央綠道)，提高該地暢遊性。   此事業實施期間為2021年11月15日~2024年1月15日。   (消息來源：日本國土交通省) 文章來源:   大阪市醫療國際據點整備事業獲得優良認可 資料來源:  信義日本新聞快遞

位於東京都港區的「虎之門HILLS RESIDENTIAL TOWER」(總戶數数547戶)於1月20日落成，並於該日舉行竣工典禮。 此計畫鄰接「虎之門HILLS 森TOWER」，用地面積約6,535平方公尺，樓板面積約12萬1,000平方公尺，為高約220公尺的鋼筋水泥結構大廈(部分鋼骨結構、鋼骨鋼筋水泥結構)，地上54樓、地下4樓。   住戸(12~54樓)備有從1房(約55平方公尺)小格局到能對應各種生活型態的大格局(2房約95平方公尺起、3房約120平方公尺起、4房約285平方公尺起、5房約1,270平方公尺)。4~11樓規劃為短期居住用的飯店式公寓，共160戶，格局從1R(約35平方公尺)至2房(約110平方公尺)。   除備有住戶專用的餐廳、圖書室、藝廊與客房等公共設施外，還設有國際學校、內含25公尺泳池的會員制SPA「HILLS SPA」、以及與東京慈惠會醫科大學附屬醫院合作之雙語健康諮詢室等服務設施，也提供24小時雙語櫃台服務、門僮、行李員等各種服務，還預定將對入住飯店式公寓的外國企業家提供特別輔助規劃。   竣工典禮上，森大廈(股)社長辻慎吾表示：「對於希望成為國際新都心、全球商務中心，而進行擴張與進化的虎之門HILLS地區，這是擔負居住機能的極重大計畫，也是森大廈最大規模與最高級的住宅事業。自2015年9月被認可為國家戰略特區後，得到充足動力，讓本計畫於完成都市計畫後1年半便能動工興建，也不受新冠肺炎疫情影響，穩健維持進度。本計畫的竣工是極為重要的一大步，希望藉由整體性的都市營造，推升加乘效果，全力提升虎之門地區的未來發展及強化東京國際競爭力」。   此外，虎之門HILLS地區除此物件外，還正在進行與東京Metro日比谷線「虎之門HILLS」站共同開發的「虎之門HILLS STATION TOWER(暫稱)」，預定於2023年7月落成。   (消息來源：R.E.port) 文章來源:   「虎之門HILLS RESIDENTIAL TOWER」落成 資料來源:  信義日本新聞快遞

儘管新冠肺炎疫情仍在全球肆虐，日本在前年歷經疫情高峰後，2021年已回歸正常生活軌跡，房市呈現穩健上升，去年價量成長約1成。因東京奧運重大建設，以及通膨影響下，高資產顧客避險需求等利多，專家預估2022年日本房市價量續揚，也有台灣買方早看到趨勢，去年搶進場，高達7成以上的買方即便僅視訊看屋，就出手購屋。   根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)統計，2021年東京都中古大廈平均每月交易件數超過1,700件，也較2020年增加10%。根據東日本不動產流通機構(東日本REINS)最新統計，東京都中古大廈每平方公尺的成交價格近兩年來上漲約15%，   信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示，「信義房屋不動產株式會社2021年的成交件數達422件，是近六年來的新高，相較2020年成長幅度達46%。作為投資使用的佔60%，顯示投資人對於日本房市未來發展的信心，而透過視訊連線了解物件現況及簽約的運作與規範也已相當成熟，讓客戶即使在無法出國的情況下也可安心購買日本房產。」     信義房屋日本事業部經理柳政億觀察，近期服務的客戶中，就有高達7成的買方是透過視訊看屋，即便無法親臨現場，也願意出手，多數表達是看好日本房地產的未來性。   柳政億分析，去年以來，日本房市在兩大利多加持之下，已經開始出現一波新行情，推升主要城市如東京、大阪的房價走揚，預期今年成長動能續強勁。第一利多是通膨影響，他說，2020年以來，世界各國政府都因為要對抗疫情拚經濟而大量印鈔，量化寬鬆成為主流，讓市場熱錢氾濫，抗通膨議題近來在日本已明顯發酵，不少資金流向基期相對低檔的不動產，且日本人都開始出來買房子了，是市況由空轉多的重要跡象。   其次則為是重大公共建設。柳政億指出，日本近期的重大建設，除了眾所矚目的東京奧運各場館與選手村之外，還有發展更長期、影響更全面的「國家戰略特區」，主要目標是刺激區域發展，扮演經濟火車頭角色。   以東京都而言，百年老線山手線近來開通了新車站「高輪Gateway」，屬於東京的新玄關，到羽田機場僅需20分鐘，就是戰略特區的建設亮點之一，已開始帶動週邊開發。不但這類大型計畫接連啟動，各個小區的都市更新也陸續進行中。   至於主辦2025年世界博覽會的大阪，除了會展活動將帶來的經濟效益引人注目，包括鐵路...

東急(股)於2021年11月開賣位於神奈川縣横濱市的「DRESSER TOWER新綱島」，此住商複合型高層公寓大廈與預定於2022年度啟用的東急新横濱線新綱島站共構，並因便利性及稀有性，自開賣以來持續熱銷。 新綱島站是連接日吉站與新橫濱站的新路線的新車站，目前正於預定地周邊進行大規模都市更新，「DRESSER TOWER新綱島」也是此都市更新計畫的一部份，將興建可直通新站的商業、公共設施(北棟，地上7樓、地下2樓)與高層分售公寓大廈(南棟，地上29樓、地下1樓)。   此物件最大的優勢即為「車站共構的高層公寓大廈」，東急表示，橫濱市內約3,000棟公寓大廈中，只有不到1%是20層樓以上、且在距離車站徒步3分鐘以內。根據負責本物件販賣的沿線開發事業部住宅開發團隊分售事業推進課長補佐田中翔太指出：「周遭地區沒有其他競爭物件」。   中籤率最高25%   此物件因為具稀有性而獲得廣大回響，自2020年4月網頁開放後，登錄數已達4,500件以上，該公司說明：「是原本預計的2倍以上」。中籤率最高只有25%。田中翔太表示：「第1期66戶已幾乎完售」。其中僅佔3戶的1LDK主要為投資用，其他2LDK以上的物件則以實際居住為主。   因具備如此魅力，價格也超越附近物件價格帶。第1期販售住戶的最多價格帶為6,500萬日圓區間(2LDK)及7,800萬日圓區間(3LDK)，平均每坪單價約400萬日圓。最高層的28~29樓為面積超過100m2的「頂級住戶」，每坪單價高達約500萬日圓，雖然最高價格達1億8,000萬日圓區間，但中籤率也只有50%左右。   田中翔太說：「還有很多目標就是高層公寓大廈的客戶正在比較當中」，也有很多客戶跟奧運選手村「HARUMI FLAG」」等東京都內高層公寓大廈進行比較。觀察數據，有約75%的意願者現居橫濱市內，而居住於橫濱市港北區的更有50%左右，來自東京都內的也有20~25%上下，但極少客戶是來自附近的川崎市，田中翔太認為：「川崎市民可能優先考慮武藏小杉」。   配合近年生活型態的室內格局   除了良好位置外，此物件也致力提升住宅的商品價值，在格局設計中規劃了1間可變更格局做為小型個人房或開放空間使用的「MY STUDIO」，裝有窗戶及空調，可作為工作空間與休閒空間使用，是本物件首次納入...

  價格位居高水位的公寓大廈進入盤整局面   海外投資家開始關注具備環境永續指標的物件   自從新冠病毒開始擴散之後，社會經濟情況出現了巨大變化。即使從2020年開始肆虐的新冠疫情已延燒兩年，仍無法預見社會經濟何時能走向正常化的明朗未來。雖然政府在9月底解除了緊急事態宣言，10月以後每日新增染疫人數持續下降，越來越少人感染，但世界各國疫情失控的情況依然持續，難以預先評斷走勢。 2022 年的不動產市場將如何發展？我們一同根據 今年 的狀況展望。   ● 都市型公寓大廈的優勢不變   　即使在疫情下也有豐沛的資金湧入，是不動產市場的特徵。寬鬆貨幣下的資金分別流進「自住取向」與「投資取向」這二種不動產。分拆讓售公寓大廈市場，無論是新屋或中古屋，價格都持續上漲，已達到一般上班族不易出手的價位。   　根據不動產調查公司東京KANTEI的調查，10月的中古公寓大廈價格，首都圈平均為4360萬日圓，已連續上升6個月。東京都為5914萬日圓（較去年上升0.6%）， 東京23區為6465萬日圓（較去年上升0.5%），皆已連續上升16個月。雖然都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）出現些許走弱的趨勢，但還是達到9262萬日圓的高水準，甚至有行政區的中古物件超過9000萬日圓，都心區域的物件平均價格超過一億日圓。   　不過也有人指出，位於高水位的中古物件價格，差不多到了開始進入盤整也不稀奇的局面，為何會有這種看法，是因為依照該公司調查，東京23區的庫存數連續5個月呈現微幅增加傾向，價格調整的物件佔比與價格調降率也有擴大趨勢。   　因新屋分拆讓售的供給很少，所以物色中古屋的需求者增加，但由於放到市面上銷售的公寓大廈很少，所以中古公寓市場從2020年6月開始，物件明顯不足。這個趨勢不僅限於東京圈，大阪圈、名古屋圈、福岡圈等其他主要都市也是同樣走向。該公司預期，接下來考慮購屋者可能轉而持觀望態度。以目前的新冠疫情來看，新的變異病毒株Omicron開始在全世界擴散，日本也發現了感染者，可能會成為消費者心理層面的主要耽憂。   　不過，無論是消費者或住宅銷售公司，雙方都有心理準備和新冠病毒長期共存。基於共存想法所採取的消費行動，大多數人預估，除了分拆讓售公寓大廈，包含出租房屋在內，格局寬敞的住宅...