信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

東京KANTEI於9月發表2021年上半年日本三大都市圏「中古公寓大廈價格行情調査報告」。 此報告針對會對價格造成重大影響的「屋齡」與「所在地」設定一定的條件，使對象物件均質化後再計算出「價格行情」，對象物件須符合屋齡10年±5年、從最近車站徒步15分以內、中古買賣件數達3件以上或總戶數2%以上等條件。   報告指出，2021年上半年東京首都圏中古公寓大廈價格行情(萬日圓/坪)較前期增加6.6%，達263.2萬日圓，連續17期上漲。各都縣方面，東京都比前期增加6.5%，達317.4萬日圓/坪；神奈川縣增加4.7%，為207.8萬日圓/坪；埼玉縣增加6.2%，為161.9萬日圓/坪；千葉縣則增加5.8%，達150.6萬日圓/坪；1都3縣皆為上漲。 近畿圏的價格行情方面，則比前期增加3.4%，達184.0萬日圓/坪，上漲局勢已持續10年以上。在各府縣方面，大阪府較前期增加2.9%，達183.1萬日圓/坪；兵庫縣則為增加3.1%的178.1萬日圓/坪，自2012年以後皆是上漲；京都府也比前期大幅增加4.1%，達229.1萬日圓/坪。   中部圏的價格行情較前期增加5.5%，達143.4萬日圓/坪，連續17期上漲;名古屋市則為上漲6.1%的166.3萬日圓/坪，為2期以來再度轉為上漲。   (消息來源：suumo journal) 新聞來源: 東京首都圏中古公寓大廈價格行情連續17期上升 資料來源:  信義日本新聞快遞

    森記念財團都市戰略研究所於日前發表了「2021日本都市特性評價」結果。   該調查對象為政令指定都市、縣政府所在地、人口17萬人以上等日本國內138個都市以及東京23區，針對「經濟‧商業」、「研究‧開發」、「文化‧交流」、「生活‧居住」、「環境」、「交通‧接駁」等6領域共86個指標進行評估，將各都市的特性進行量化比較。本次調査放寬對象都市的選定標準，以東京郊外為中心，追加了川口市、所澤市、調布市等29個都市。並根據社會環境變化調整部分指標，例如：數位化轉型、二氧化碳(CO2)排放量、推廣使用自行車；也加入「完全失業率」、「專利取得數」、「電子化地方政府推進度」等新指標。   自2018年本調查開始以來，皆獨占綜合排名第一的京都市首次被大阪市超越。大阪市除了在「經濟活動」與文化交流的「接納環境」獲得高評價，還在「使用自行車的難易度」、「電子化地方政府推進度」(各地方政府行政手續網路化的推進度)等新指標獲得高分。第二名到第五名依序為京都市、福岡市、横濱市、名古屋市。   新追加的都市中，三鷹市在財政力指數與研究人員人數、公車站牌密度等獲得高分，獲得綜合排行第26名。   關於各領域成績，以「人」為出發點進行評估的「ACTOR」(單身、家庭、銀髮族、觀光客、經營者、從業者)方面，在單身與家庭、銀髮族奪得第一名的福岡市，與在家庭及銀髮族搶下第二名的松本市也備受注目。至於東京23區的成績順序為千代田區、港區、中央區，與往年相同沒有變化。   此外，若觀察反映現今社會情勢的指標，在鼓勵遠距工作的現況中，「居住環境満足度」由三鷹市、福岡市、西宮市獲得高評價，東京23 區則是由文京區、千代田區及港區獲得高評價。「住宅面積」順序為⾧岡市、出雲市、上越市；東京23 區順序則為葛飾區、世田谷區、練馬區。關於「災害時安全性」方面，由三鷹市、厚木市、相模原市獲得好成績，東京23 區則是由千代田區、文京區、目黒區排名領先。關於反映環保問題重視程度的「資源回收率」方面，則由鎌倉市、倉敷市、調布市獲得高評價。   本調查為了解新冠肺炎疫情下遠距工作狀況，於2021年3月對居住於對象都市的300人實施問卷調查。從調查結果可知，首都圈(尤其是東京23區)遠距工作的比例大幅增加，關西圏及地區性大都市則有微幅增加傾向，地...

日本不動產研究所於9月中旬發布「2021年上半年住宅市場指數」調查結果。此調查使用at home與KEN Corporation提供之租賃、分售公寓大廈資料，將東京23區的新建、既有(屋齡10年)公寓大廈區分成大型(80平方公尺以上)、標準(40平方公尺~未滿80平方公尺)、小型(未滿40平方公尺)等格局，進行租金與價格的分析統計。 在每平方公尺的公寓大廈租金部分，東京都心5區新建公寓大廈方面，大型格局為6,804日圓(比前期上漲3.4%)、標準格局為4,998日圓(上漲1.4%)、小型格局為4,566日圓(上漲0.1%)；既有公寓大廈則為大型格局6,083日圓(上漲3.4%)、標準格局4,580日圓(上漲1.3%)、小型格局4,297日圓(無變動)。不論是新建或既有公寓大廈，大型與標準格局皆持續上漲傾向，突破前期的最高值，但小型格局則跟前期持平，幾乎沒有變化。   東京23區方面，大型格局的新建公寓大廈每平方公尺的平均租金為5,826日圓(比前期上漲2.8%)、標準格局3,634日圓(上漲2.0%)、小型格局3,847日圓(上漲0.5%)；既有公寓大廈則為大型格局5,219日圓(上漲2.7%)、標準3,364日圓(上漲2.0%)、小型3,628日圓(上漲0.4%)；新建與既有的所有格局都持續上漲傾向，刷新最高價紀錄。   在每平方公尺的公寓大廈價格部分，都心5區新建公寓大廈方面，大型格局為216萬7,000日圓(比前期上漲7.6%)、標準格局161萬7,000日圓(下跌0.1%)、小型格局152萬2,000日圓(上漲7.6%)；既有公寓大廈則為大型格局162萬6,000日圓(下跌1.3%)、標準格局125萬1,000日圓(上漲2.5%)、小型格局124萬8,000日圓(上漲9.6%)；與前期相較，新建公寓大廈的大型與小型格局皆為上漲，標準格局則呈現持平，既有公寓大廈的大型格局比前期的最高價略微下滑，但標準及小型格局則為上漲，特別是小型格局漲勢驚人。   至於東京23區每平方公尺價格方面，新建公寓大廈的大型格局為194萬4,000日圓(比前期上漲8.1%)、標準格局117萬4,000日圓(上漲3.1%)、小型格局129萬8,000日圓(上漲7.1%)；既有公寓大廈的大型格局為111萬7,000日圓(上漲9.2%)、標準格局88萬7,000...

日本不動產情報服務公司at home發表「不動產專家的選擇！『2021年上半年洽詢數量多的原因、設施』排行」。以2021年1月後有接待尋找出租居住用物件顧客的日本全國847間at home加盟店為調查對象，調査於6月1~7日進行。 顧客洽詢最多的原因為「想降低每月的房租」之34.4%，其次為「因為調職需要搬家」(32.9%)、「想增加房間數」(30.3%)等。不動產公司方面認為：「有些客人因新冠肺炎疫情導致收入減少，所以想找比現在房租便宜的物件」、「從想增加房間數等要求可感覺到因疫情想準備遠距工作的人變多」、「有許多顧客希望維持跟現在一樣的房租，然後搬到更寬的地方或是搬到郊區。也有顧客因在家上班，想搬到隔音較好的鋼筋水泥或鋼骨鋼筋水泥建築」等，可知顧客對於住處的需求愈來愈多樣化。   在設施方面，洽詢量第一名為「免費網際網路」(43.2%)，其次是「自動上鎖大門」(34.2%)、「附攝影機的對講機」(31.2%)。不動產公司分析：「許多在推廣遠距上班業種就職的顧客幾乎都會注意是否有免費網路，或是能不能安裝光纖網路」。此外，由於在家裡的時間變長，重視防盜設施的顧客亦有增加。   (消息來源：R.E.port) 新聞來源: 出租物件附屬設施人氣第一名為「免費網路」 資料來源:  信義日本新聞快遞

  觀察森紀念財團都市戰略研究所的都市特性評價 隨著新冠疫情擴大，都市吸引民眾的要件或要素改變了嗎？在印度變異株Delta病毒威力不減的情況下，不動產業界仍有著對於前景模糊的憂慮。不過，若觀察住宅市場，分拆讓售住宅的供給情況相當吃緊，無論是大廈公寓或獨棟住宅，都是一出售就能很快找到買家的情況。只是近來出現「都心及其周圍的大都市圈與大都市以外的銷售情況出現落差」的看法。在這樣的環境下，森紀念財團都市戰略研究所提出了2021年度版的「日本都市特性評價」。此報告每年皆以排行榜形式發表日本都市具有哪些魅力，從都市特性評價探討日本的魅力。   ■ 特性評價的總冠軍為大阪市環境與數位應用獲得好評   此項調查自2018年開始每年實施一次。依照地區的「經濟／商業」、「研究／開發」、「文化／交流」、「生活／居住」、「環境」、「交通／位置」這六大領域各別計分並排列名次。   日本的都市特性評價將調查對象分為國內138個都市與東京23區兩大類，其中在不計入東京23區的138個都市的排行中，整體評價奪冠的是大阪市，第二名是京都市，第三名是福岡市，第四名是首都圈中分數最高的橫濱市，第五名之後的前十名依序為名古屋市、神戶市、仙台市、金澤市、松本市、札幌市名列前茅。   居冠的大阪市提升了宜居的評價，尤以白天人口二氧化碳排放量少而獲高分，而針對菅政權大力推行的「數位化社會」促進政策所採取的應對也備受好評，在「生活／居住」領域的新指標自治體電子化推動方面，更名列138個都市中的首位，再加上「經濟／文化」的蓬勃發展，其生活的豐富性的提升備受期待。   第二名的京都市不僅改善了「交通／移動便捷度」，在「文化／交流」方面的分數與去年同樣高居138個都市中的首位。至於「研究／開發」方面，論文投稿數的分數很高，在「研究／開發」的領域中成為僅次於名古屋的第二名，因此拉高整體評分。   第三名的福岡市作為兼具經濟活力與宜居特色的九州最大都市而獲得好評。依類別來看，除了環境以外，其他領域都擠進前十名，在「生活．居住」領域中更是高居第一。福岡市的強項「交通／移動便捷度」一如往年穩居第三，維持高度好評。「環境」與其他領域相比，得到名次較低的63名，但評價較去年提升的福岡市，若能持續以全方位型都市平均成長，未來仍指日可待。   ■ 東京 2...

三友SYSTEM APPRAISAL不動產金融研究所發表2021年第2季(4～6月)的「三友地價指數東京圏最新地價動向」。   在東京圏(東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣)的地價變動率方面，住宅用地比去年同期增加4.4%(比上季增加3.4百分點)，連續19季為正。商業用地也比去年同期增加2.6%(比上季增加5.7百分比)，同樣為正值。   若將1994年第2季地價指數設為100進行比較，本次的住宅用地的地價指數為76.9(比上期增加2.1百分點)，恢復至超越2008年不動產迷你泡沫期的水準。商業用地則為61.5(比上期增加0.7百分點)，同樣恢復至超越迷你泡沫期的水準。   至於東京圏各都縣的地價變動率，住宅用地反映出各都縣的地價M極化，出現漲跌不一。商業用地雖於各都縣皆持續上升傾向，但因受到大幅上升的後座力，最近數期稍有趨緩。   與去年同期相較，東京都各種用途的土地平均地價變動率上升6.0%。各地區方面，都心部(比去年同期增加13.8%)、西與南部(增加1.3%)、東與北部(增加5.7%)、多摩地區(增加3.1%)、都心3區(增加10.6%)，皆為增加。   地價指數方面則為：都心部(83.4)、西與南部(97.5)、東與北部(79.7)、多摩地區(66.5)、都心3區(71.4)。西與南部維持在高水準，但多摩地區因較少顯著上升的商業地，回復較為疲軟。   (消息來源：R.E.port) 新聞來源: 東京圏地價變動率連續19季為正 資料來源:  信義日本新聞快遞

不動產服務公司仲量聯行(JLL)日本分公司於7月上旬舉辦以物流不動產為主題的線上講座。講座中針對蓬勃發展的物流不動產最新趨勢及開發需求等主題進行解說。該公司認為，東京圈的空室率將維持在低點，預測2023年將落在1.3%。 JLL將先進物流設施定義為西元2000年後完工、總樓地板面積5萬平方公尺以上(東京圈、大阪圈)的租賃用物件。第一天的講座介紹了先進物流設施的未來展望。   2021年第一季東京圈(東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城)_的空室率為0.9%，較上季上升0.7個百分點；租金(每月每坪，含管理費)則為4,388日圓，較上季上升0.7%，呈現蓬勃發展。JLL分析，2021年的新提供面積為250萬平方公尺，其中七成已確定租出，2021年的空室率為1.2%。   JLL預測2022年可望提供約350萬平方公尺，2023年約300萬平方公尺，在開發地點交通方便且招租順利的情形下，2022年的空室率將落在1.4%，2023年則為1.3%。並預料租金將持續上漲，2023年將達到4,550日圓。   另一方面，大阪圈(大阪、京都、兵庫、奈良)的空室率為2.9%，較上季下降0.5個百分點，租金則為4,007日圓，較上季上升0.5%。2021年的提供面積為110萬平方公尺，JLL預測其中九成已完成簽約，空室率為3%。並預測2022年的空室率將落在2.5%，2023年為2%，需求與供給之間持續緊繃，租金被迫上漲，預計2023年將達到4,150日圓。   用電容量的重要性上升   第二天的講座則以研討會的方式針對趨勢進行解說。在租賃需求方面，JLL工業租賃部門的資深主任友田健表示：「評估結合自動倉庫與物流機器人的案例增加，如何確保用電容量成為重要的課題。」並推估今後十年將一步步邁向自動化。   收購開發用地加劇了競價競爭，使價格居高不下。資本市場事業部門的執行主任瀧澤洋指出：「積極評估市街化調整區域與農地的案例增加。近十年來各地都可見到開發成果，業者也累積了不少經驗。」有了調整區域與農地開發的前例，行政機關的負責人在處理上也將更加順暢。另一方面，也可見到因為市街化調整區域開發過度，而導致地方政府評估應予以降溫的案例。   (消息來源：住宅新報) 新聞來源: 東京圈物流不動產空室率維持1%，市街化調整區域開發更積極化...