信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

以出售所獲得的利益為本錢，摸索下一個投資機會的時代來臨了嗎？　 中古公寓大廈的價格高點徘徊。地價自從確定舉辦東京奧運與帕運以來，持續上升。決定舉辦之後，詢問不動產市場的動向時，專家強勢回應：「（截至奧運開幕為止的）未來7年是黃金時代」，而彷彿與此等回應相應一般，不動產價格持續上漲，目前則有達到頂端的感覺。距離東京奧運開幕只剩1年。當初，就預期從開幕2年前起，會有人獲利了結，開始出售，進入價格調整的階段。實際上，出售的人不少，但賣方與買方之間對於價格的看法，則持續停留在沒有交集的狀態。換言之，賣方相當強勢，以致市場價格並沒有崩跌的感覺。在安倍經濟學開始推動前後購買的公寓大廈，資產價值則正在上升。 年初，不少專家說，不動產市場的關鍵在今年。去年為適溫市況，而能維持這般適溫，是因為舉辦東京奧運、橄欖球世界盃、推動大阪萬國博覽會等，抱持著危機感所做的各種應對措施奏效的關係。 地價上升的最大因素在於內需。政府雖然訂下6000萬人次訪日的目標，可是由於日韓關係惡化，導致韓國訪客減少。韓國訪客的人數，向來與中國、台灣訪客相提並論，如今減少，自然會有些質疑的聲浪。不過，也有不少專家認為，此影響相當輕微。因為本來韓國的市場規模，跟美國、中國、歐洲比起來較小，因此日韓關係不順，對於日本經濟的影響，可以從其他國家的交易補足。 不動產業界亦然，飯店或商業設施的領域，雖然暫時會受到韓國訪日人數減少的影響，但尚不至於走到經濟惡化，會動搖不動產市場的程度。外來需求持續增加，依照修訂的入境管理法，預估前來日本生活的外國人會因而增加。政府雖然表示，修訂的入境管理法並非移民政策，但日本逐漸成為移民大國亦屬實情。今後外來需求較強的地點，不動產市場也可能因而獲益。由於適溫的市況，是以股價或匯率、利息的行情高低為基礎，因此外國經濟的衝擊，若涉及這些的話，企業收益會受到影響。 首都圈連續3年，中古成交件數比新建高 其中，就分售型公寓大廈市場而言，以東京都心部還有其周邊、橫濱川崎地區為中心，新建價格已經超過迷你泡沫時的高點，中古公寓大廈的價格，也跟著水漲船高。2014年完工的虎之門Hills Residential、還有Park Court赤坂檜町The Tower（2018年竣工）等都心部的公寓大廈，平均每坪單價已達1000萬日圓。 根據東日本不動...

不動產調查機構東京KANTEI於7月下旬發表屋齡10年公寓大廈的價格維持率相關調查結果，本調查是自該公司資料庫內、屋齡10年的販賣用公寓大廈中，目前有在市場上流通出售的物件，計算完工販賣時的價格與現在價格的價格維持率。 東京首都圏中有進行計算的630個車站的價格維持率平均值，為完工價格的91.4％。以東京都心與周邊地區及橫濱、川崎地區為主的新建公寓大廈價格大幅超過迷你泡沫期的最高峰，也帶動現有公寓大廈價格來到高水準。 至於各車站的價格維持率，首都圈最高的是JR山手線「原宿」站的173.4％，完工販賣時平均每坪單價418萬5,000日圓，屋齡10年的流通價格則為725萬7,000日圓，這是因為這些物件都是位於可從最近車站徒步到達的好地段之高級公寓大廈，加上又是新建販售物件數不多的地段，所以即使已有10年屋齡，資產價值反而大幅上漲。 價格維持率第二名則是橫濱高速鐵道港未來線「港未來」站的155.2％，完工時平均每坪單價226萬7,000日圓，屋齡10年的流通價格則是351萬8,000日圓。第三名為東京Metro南北線「溜池山王」站的142.7％，完工平均每坪單價418萬日圓，屋齡10年則為596萬4,000日圓。 東京KANTEI分析指出，JR山手線南側地區中的千代田區及港區等擁有富裕層高人氣的高級住宅區，所以公寓大廈的資產價值會更容易上漲。 (消息來源：R.E.port) 日本購屋講座(免費參加)>> 按此報名 (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

仲量聯行(JLL)發表世界都市活力排行榜「2019年版City Momentum Index」，此排行榜是針對全球131個都市，分析最近3年的社會經濟指標及商業用不動產指標，調查短期的成長氣勢。 本指標主要評估辦公室需求及租金、零售店面租金、旅館客房住宿費最近的變動率及預測變動率、商業用不動產的投資額、不動產透明度等。 觀察日本都市數據，特別是大阪的矚目度很高，預測今後數年內會因為穩定的辦公室需求及有限的供應，使得租金持續上漲。大阪身為2025年世界博覽會舉辦城市，預期會增加公共建設的整備及都市更新，也因此在「商業用不動產氣勢」獲得全球排名第一，福岡則因都市更新計畫「天神Big Bang」的帶動獲得第四名，被評為正在振興市中心區域。 而綜觀整體排行榜，世界上最具活力的前20都市中，太平洋地區就佔了19個，而印度及中國的都市占了四分之三。第一名及第二名分別是印度的邦加魯魯(Bengaluru)及海得拉巴（Hyderabad)，第三名為越南河內，第四名則是印度德里。但是，印度的不動產透明度仍然很低。 (消息來源：周刊住宅) 日本購屋講座(免費參加)>> 按此報名 (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

仲量聯行(JLL)總結2019年第1季的世界商業不動產投資額相關報告，此季的世界商業用不動產投資額減少為1,560億美元，比去年同期減少8%。 美洲大陸的投資額為620億美元，較去年同期減少8%，雖然目前投資意願仍持續穩定，但可預測今後的經濟動向可能會影響到投資活動。此外，EMEA(歐洲、中東、非洲)的投資額為500億美元，較去年同期減少22%，除了因英國脫歐僵局造成投資活動鈍化外，還受到去年同期投資額在5億美元以上的15個市場中有12個市場的投資額都減少的影響。 有關各城市投資額的部分，東京睽違4季再度奪回第1名寶座，投資額達65億美元，來自日本國內的事業公司及JREIT等的日本國內投資比例很高，共佔了全體的83%。第2名是上海的63億美元，第3名則是紐約的58億美元。 預測今年全年的世界投資額應在6,900億美元左右。 (消息來源：R.E.port) 日本購屋講座(免費參加)>> 按此報名 (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

2020年東京奧運、殘障奧運組織委員會於5月29日上午11點59分結束奧運門票的抽籤申請。申請時所需的ID登錄數量達750萬8,868件，官方網站的累計連接數約達到2,425萬件之多。根據組織委員會說法，在相同銷售階段下，此次的ID登錄數超過了2012年倫敦及2016年里約兩次奧運，為史上最高紀錄。原定於5月28日晚上結束申請，但因連接數太多，於預定結束日當晚臨時宣布再延長12小時，可見這真是集日本民眾注目於一身的大型盛宴。 自5月9日上午10點開始的東京奧運門票抽籤申請，剛開放申請的第1天即湧入約130萬人次，要完成手續需耗費數小時等候，因此造成轟動；而這次又在即將結束申請時臨時決定延長12小時。 結束申請時的ID登錄者數為750萬8,868件，而延長的半天中就湧進35萬件，官方網站的累計連結數則為約2,425萬件。根據結束當天召開記者會的組織委員會票券部部長鈴木秀紀表示：「在結束第1次販賣的時間點上，這次的ID登錄者數超過了里約與倫敦，是奧運史上最多。」並向大眾表達感謝支持。東京奧運的門票總數為約780萬張，倫敦奧運則為880萬張。 這次的抽籤是開放居住在日本國內的民眾申請，從ID登錄者750萬、1人最多可以申請60張來計算，申請總數可能會破億。鈴木秀紀表示：「因為關係到今後的銷售策略，需要進行綜合判斷」，不會公布全體的申請量。另外根據奧運相關人士的說法，例如還沒決定表演內容的開、閉幕式等，有很多根本還沒有確定座位數，所以目前無法公布詳情。 在申請期間的最後階段，官方網站出現了一些混亂情況，在快到原本預定結束時間的5月28日晚上11點至11點半時，網站中最多有101萬人在排隊等候，等待時間甚至超過了開放申請的第1天，最久要等到約3個半小時。 而在5月29日凌晨0點後，因為組織委員會的設定錯誤，使得有1,000多人重複申請，預定今後將直接與當事人連絡處理。即使超過29日上午11點59分的截止時間，官網中仍有約28萬人仍在排隊，約在1小時後的下午1點7分時，才完成所有人的手續。 組織委員會中約有60人負責奧運門票事務，雖集合有曾處理過知名歌手演唱會門票販賣的專家、網站及印刷業務專家等日本頂尖人士，仍然出現了各種狀況，但也可知日本人是多麼地關心此次大會。抽籤結果即將於6月20日發表。 ◆與最近的2次夏季奧...

根據2017年的試算值，新建分售型公寓大廈在10年後 －表參道地區漲幅將達到逼近8000萬日圓的水準－ 在日本，購買分售型公寓大廈時，重視資產性的傾向越來越強烈。換句話說就是，新建案完工後在過了10年、20年，能夠以相對於當初購買價格的多少比例售出？或是，要出租的話能夠維持在多少租金的水準？尤其是東京這種大都市，由於較為容易維持資產價值，因此特別受到投資人的喜愛。基於這種資產性的觀點，我們試著探討都會區主要區域的不動產價值。 ●住宅和公司接近市中心，由於交通便利而獲好評 轉售價格第1名是馬喰橫山站區域   東京Kantei依照每個車站區域的10年屋齡左右的公寓大廈的「轉售價格」，計算並公布其資產價值。根據該報告指出，2017年度，在都會區內轉售價格最高的是，都營新宿線的「馬喰橫山站」155.2％。第2名是橫濱高速鐵路港未來線的「港未來站」（148.2％），第3名是京成押上線的「京成曳舟站」（145.3％）。換句話說，在這前3名車站附近購買的公寓大廈，目前的市場流通價格，和當初新建完工時相比，馬喰橫山站的漲幅超過5成以上，港未來則是5成左右，而京成曳舟也達到了4成5以上。 在轉售價格第1名的馬喰橫山站附近，大約10年前的分售型公寓大廈的每坪單價是223萬日圓。這是比JR山手線內側更便宜的水準，反映出近來通勤便利的公寓大廈相當熱門，也就是說，市中心交通便利的優點，足以作為避免資產價值下滑的一項評估條件。 第4名起依序是JR京濱東北線的「東神奈川站」（145.0％）、東京地下鐵有樂町線的「豐洲站」線（144.2％）、都營地下鐵新宿線的「岩本町站」（144.0％）、百合海鷗號列車線「台場海濱公園站」（137.7％）、JR山手線的「品川站」（137.2%）、東京地下鐵銀座線的「表參道站」（136.2%）、東京地下鐵東西線的「門前仲町站」（134.9％）排名前10名。千代田區的岩本町和江東區的門前仲町，與前3名車站相同的理由，提高了轉售價格的評估值。 基本上進入排行榜的區域，大多是位於都心的表參道和六本木等JR山手線地區南側，具有高度的品牌特性，但就連10年前被低估的區域，這次也重新獲得修正而變得醒目。 ●資本收益＋收入增加的評定 資產價值頂端集中在「表參道」等都心區域 但是，如果反映租金...

二次大戰後最長的景氣成長期今後走向是否依然強勢 「應關注金融廳對不動產融資審核的動向」 不動產價格居高不下，是因為經濟環境改善及長期的大規模金融寬鬆政策，讓多餘的資金持續流入不動產，其中投資熱錢更大量流入大都市圈。在目前的狀況下購買不動產，一般認為會買在高點而難以獲得投資效益，但從目前的不動產市場來看，買方態度依然十分積極。 美國不動產大型服務公司Jones Lang Lasalle（JLL）預測，對重視股利收入（=income gain）（租金收入）的投資者而言，採行長期低利率政策的日本是個充滿吸引力的市場環境，日本的不動產投資市場將持續擴大，對日投資金額預估2018年一整年將達4.3兆～4.5兆日圓，較前一年度最多增加1成。 今年在以500億～1500億日圓成交的芝公園大樓與新日石大樓等大型買賣帶動下，一般稱為軍艦大樓、在外資之間頻繁買賣的芝公園大樓，已由亞洲SPC（Special Purpose Company）賣給關電不動產開發等的SPC。 除了這類商用不動產的交易之外，住宅價格也明顯上揚。根據東京KANTEI調查顯示，首都圈中古公寓大廈價格7月時為3834萬日圓，超越5月打破年初最高價格的紀錄。東京都平均價格為4879萬日圓，即將來到5000萬日圓大關；東京23區為5376萬日圓，維持在3月以來5300萬日圓大關的後半段，價格水準居高不下。而都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）的平均價格則再度逆轉上揚到7545萬日圓。 如此強勢的房產價格也波及到近畿圏（關西地區），近畿方面平均從2月份起維持上升的趨勢，大阪也重新回到1998年的2400萬日圓大關。大阪市的價格也更新了最近5月才創下的紀錄，達到3028萬日圓。大阪市中心6區（福島、西、天王寺、浪速、北、中央）為3970萬日圓，直逼4000萬日圓大關。 政府致力刺激新建建築與中古住宅的流通活力，在國土交通省2019年度的概算要求中，可見到為了刺激現有住宅流通、裝潢改造市場的活力，編列了71億日圓，較前一年度增加35%。在國土交通省的稅制修法需求中，對於買進後脫手的特例措施進行擴充（不動產取得稅），以及抑制空屋發生的特例措施進行擴充與延長（所得稅等），加強推動中古住宅流通的政策態度不變。 ■各家不動產業者陸續投入東京城東地區 ...