日英法會否成為美國富裕層熱錢的避風港？
自新冠肺炎感染擴大以來，一年過去。至今日本政府已發布兩次緊急事態宣言，在仍無法預期疫情何時可能獲得控制的局勢之中，日經平均指數卻已恢復至3萬多日圓，達到30年來的高點。這是受到新冠肺炎的疫情影響，全球政府持續擴大內需和推行低利率政策，致使資金市場內供過於求的熱錢，流向股市及不動產等風險資產之故。熱錢四處流竄的狀況，將持續到何時呢？美國掌握著其中關鍵。在去年11月的美國總統大選，民主黨的拜登阻止共和黨的川普連任，成為新的總統。美國的財金政策產生戲劇性變化，成為吸引全球矚目的焦點。與經濟密切相關的不動產市場動態，除了日本經濟之外，也受美國經濟的影響。
■日本政府的財政狀況處於嚴峻形勢 一般政務支出已連續9年創下歷史新高，債務高達四成
首先，從日本政府的財政狀況來看，2021年度的預算案，因增加新冠肺炎對策預算，一般政務支出達到106兆6,097億日圓，連續9年創下歷史新高。眾議院預算委員會於3月2日通過由執政黨主導多數贊成的2021年度預算案，在眾議院的全體會議上，也由自由民主黨和公明黨兩黨主導的多數政黨，投票贊成該項議案，確定預算將在本年度之內成立。
由於政府呼籲減少外出和要求縮短營業時間等，不僅餐飲・服務業和飯店業受到波及，就連交通機構等的營業額也大幅下滑，個人收入也實質減少。在預算案中，分配了5兆日圓的預備金，來因應感染擴大問題。支出增加的同時，但稅收卻在下降，日本政府只能用四成的債務，來填補財政的空缺。
財政狀況的惡化，也影響了日本國債的信用度。主要的信用評等公司去年步調一致的下調了日本的評等預期。雖然沒有被降級，但風險評估從正面調整為安定、從安定調整為疲軟等變化，也反映出市場對於財政負債擴大的擔憂。
國家和地方政府的基礎財政收支平衡(Primary Balance)，雖然設定在2025年達到由虧轉正的目標，但是幾乎不可能實現，勢必要面臨重新規畫的局面。日本財務省在今年1月宣布，到2022年底為止，已發行的政府債券債務餘額，將突破1,000兆日圓。比當初的預期提前四年踏上1,000日圓的大關。日本銀行購買了大量風險資產來穩定市場。但如果以市場總值評估日本銀行時，一旦長期利率上升，日銀就會陷入無力抵付的危機感仍然存在。
■因美國實施刺激經濟措施規模過大 對消費經濟過熱的警戒感浮現
新冠肺炎疫情的擴大，不僅在日本，也在大幅度的打亂了世界主要城市的前景。美國是全球染疫和死亡人數最多的國家。截至3月2日，確診人數接近2,900萬人，死亡人數已超過50萬人。回顧美國近代戰爭的歷史，與派遣約50萬名士兵投入戰役卻遲遲無法結束，犧牲人數超過5萬名士兵的越南戰爭相較，新冠肺炎的死亡人數已是越戰戰死人數的10倍。
自川普執政時期，面臨疫情擴大的美國，已採取了強力的經濟措施，到現今的拜登政權時期，這樣的趨勢仍然維持不變。2月27日，美國眾議院通過了巨額的追加刺激經濟對策法案，投入高達1.9兆美元（相當於200兆日圓），作為因應新冠病毒對策之用。到目前為止，美國已經發放了兩次現金，每人可以領取約1,800美元，此次的追加經濟措施內，更是以每人最多可以領到1,400美元的現金給付，以及每週400美元的失業給付，作為主要的支援重點。如果新冠肺炎的疫情能夠獲得緩解，這些補貼可能被轉為購買奢侈品等，造成消費經濟過熱的情形。
另外，根據報導，中國的金融監督高層人士，對於海外市場的泡沫化感到擔憂。海外市場上的豐沛資金也湧入中國，中國境內大都市地區的不動產價格也在上升之中。儘管目前中國正在緊縮融資，仍然對於國內的不動產泡沫化，以及不良債權處理問題感到憂心。
美國國內則對目前低利率和擴大內需的政策何時畫上休止符感到擔憂。為抑止新冠肺炎，疫苗接種工作正在進行，今年下半年經濟走勢可能轉向復甦。實際上，從美國的感染人數來看，一月份每天的感染人數約為25萬人，和過去最嚴重的時期相比，人數大約減少至三分之一。以疫情發展能逐漸平息為前提所施行高達200兆日圓的大規模追加經濟措施，對一般消費者所灑下的現金，可能促使消費經濟過熱，導致通貨膨脹，使得政府必須改變利率政策，以為經濟降溫。市場關係人士之間正在出現這種觀點。
實際上，有多項報導指出，在美國國會預算辦公室（CBO）的試算資料中，到2024年度為止，資金供給之間的累績斷層約為7,000億美元，相較於此，1.9兆美元的追加經濟措施，似乎反應過度，而這樣的觀點，也很快速的反應在美國的長期利率數值。美國交易市場內，10年期政府債券的利率，於2月25日一度驟升至1.61％，達到一年以來的最高水準。
由於市場擔憂寬鬆的貨幣政策可能產生變化，導致美國的股市暴跌，隔天也隨之反映在2月26日的東京股市走勢，日經平均指數下跌了1000多日圓。如果「超低利率政策維持長期化」的觀點產生動搖，則市場則會進而產生金融政策可能受到修正的聯想。當融資利率上調，不動產的市場需求有可能大幅消退。對政府和日本央行的金融支援、寬鬆量化政策結束後可能造成的衝擊感到擔心的不動產投資家不在少數。
■拜登政府的課題：修復分裂的社會 以取消富裕層的稅金優惠政策等為目標
泡沫經濟崩壞以來的日本不動產市場，以不良債權化的不動產為投資標的的外資大軍壓境之舉為契機，從此，跨越國境的Cross Border交易量增加。外資的存在感隨之升高。
根據美國大型不動產服務公司仲量聯行Jones Lang LaSalle（JLL）的調查，針對東京投資的不動產金額，在2020年達到世界第三高。僅1～9月份之間，就吸引了世界最高投資金額的數據可以看出，而正因日本巨大的不動產市場需求，投資家對日本及美國的利率走勢將更加關注。
新上任的拜登政府以縮小在川普政權時期擴大的貧富差距、修補社會分裂為政策公約。此政策首當其衝的就是富裕階層。在不動產部分，施策方針是取消基於投資目的而買賣的資本利得稅務優惠，當在美國國內投資不動產的利潤減少，這些資金可能會轉而流入倫敦、巴黎和東京等，坐擁許多適於投資的不動產標的的各個先進國家。
同時，在新冠疫情之中，業績下滑的日本企業，出售持有不動產的動向，逐漸變得熱絡。音樂行業主要公司之一的艾迴(Avex)，決定出售其位於東京都港區的總部大樓，並預計於3月下旬將其移交給一般公司。出售的所得利潤極高，成交金額較購入時多出290億日圓。
目前已知的案件有：此外，三井不動產以1,000億日圓的價格，將東京巨蛋納入合併子公司；大型不動產公司Hulic除獲得收購電通總部大樓的優先談判權之外，也取得了瑞可利Recruit公司登記資料中位於銀座的總公司大樓等。隨著企業加速出售其資產，以改善資產和資本效率，預期將有不少大型不動產交易的案件出現。
順帶一提的是，從日本國土交通省每季發布的地價觀察報告來看，最新一期在2月24日發布，1月1日時的土地價格，上升的地區增加，下修與持平的地區減少。由於公寓大廈的銷售狀況穩定，業者收購土地的動向恢復，使得住宅用地區價格強勁，但在商業用地方面，有地價持續下降或轉為下降的地區，出現有所落差的局面。
新聞來源 : 美國新任總統的政治手腕，是否影響日本？市場對低利率、量化寬鬆的熱錢以及金融政策變化的警戒感
資訊來源 : 日本信義不動產分析