信義日本 - 日本不動產投資第一選擇，專營日本置產投資

(轉載自2017/10/08經濟日報報導) 時序進入秋天，是日本旅遊旺季，東京因為距離近，且有許多寓教於樂的景點，常是親子旅遊的首選，許多父母也會藉此順道看看當地的置產機會。市調顯示，包括品川都更區、東京港區及中央區，都有不錯的投資標的。 品川是從羽田機場進出都心的門戶，位於車站附近的品川水族館（Aqua Park），是東京都內超人氣旅遊去處。 東京信義業務統括室部長李旭鎮表示，最受矚目的中央磁浮新幹線以品川站作為起始點，加上羽田機場的國際航班增加，品川站的交通樞紐地位將更為重要，而由品川車站向周邊延伸發展的都更地區，都是具有未來發展性的潛力據點。 以靠近臨海區的塔型住宅大樓為例，格局涵蓋一房到四房，售價介於3,900萬至1.5億日圓之間（約新台幣1,072萬至4,125萬元），因具有區域指標意義，一推出便引起登記購買旋風。 而去年開幕之後便掀起參觀熱潮的史努比博物館，就位在擁有東京鐵塔、六本木之丘、東京中城等重要地標的港區，相當適合闔家前往。 港區除了是商業觀光重鎮，更是很受歡迎的住宅區，著名的燙金門牌地段3A－青山（Aoyama）、麻布（Azabu）及等同高級住宅區代名詞的白金台都在此。 日本不動產經濟研究所的統計也顯示，1億日圓以上的住宅，在港區一直維持良好銷售，足見港區難以被取代的尊榮地位。據了解，下半年將有平均每坪價格上看1,000萬日圓（約新台幣275萬元）的頂級豪宅物件推出，值得關注。 中央區是東京都心另一個具代表觀光地，位於銀座的全新大型商業設施東急PLAZA銀座及GINZA SIX陸續開幕，還有將轉型搬遷的築地市場，都值得一遊。 以未來性而言，廣達23公頃的築地市場原址、相當於五個東京巨蛋的土地，日後的開發運用將會是中央區新的發展潛力。 目前，中央區每平方公尺公告地價為551萬日圓（約新台幣151萬元），是日本全國最高，與前一年度相較仍有8%以上的漲幅。 至於中古大樓平均價格為每坪305萬日圓（約新台幣83.8萬元），在日本全國不動產價格比較中，最划算地區排名是東京23區首位，具備保值與高CP值兩項投資優勢，是置產的絕佳選擇之一。

(轉載自2017/11/26經濟日報報導) 國人赴海外置產多數是以該國的一線城市為主，以日本而言，除了首都東京，關西第一大城市大阪也很受歡迎。而地下鐵御堂筋線是縱貫大阪南北兩區的交通大動脈，串連了大阪市區的重點置產區域。 根據統計，大阪新成屋與中古屋的價格自2005年起即開始逐年上漲，且主要精華區的地價在日本全國排名也僅次於東京都心五區，包括房價和地價的漲幅則為日本全國最高，可看出其未來發展值得期待。 東京信義業務統括室部長李旭鎮表示，國人對大阪最耳熟能詳的就屬心齋橋和難波。難波是大阪市南邊主要的聯外交通樞紐，由於車站大樓和地下街的開發，使這裡成為店鋪集中的購物商業區；心齋橋則類似東京的銀座，百貨公司與精品店集中，心齋橋車站周邊屋齡十年內的中古屋行情每平方公尺平均約67萬至85萬日圓（約新台幣18萬至23萬元），住宅區延伸至四之橋、北堀江到鄰站的本町。 至於本町、淀屋橋一帶，是大阪商業活動的中心，雖然有許多辦公大樓，但仍保留大片綠意公園，並有許多具歷史的建築物也都被保存下來，是相當適合享受愜意都會生活的區域，此區座落著許多高級住宅，並且持續增加中。 以本町車站共構的住宅大樓為例，因為交通方便、生活機能充足且鄰近公園，是廣受當地居民喜愛的住宅環境，主要格局為二至三房，總價約在4,350萬至1.1億日圓之間（約新台幣1,174萬至2,970萬元）。而本町車站附近十年屋齡的中古屋每平方公尺約52萬至91萬日圓（約新台幣14萬至24.5萬元），淀屋橋站則為80萬至110萬日圓（約新台幣21.6萬至29.7萬元）。 李旭鎮說，大阪的觀光及商業蓬勃發展，工作人口不斷增加，為求便利，希望住家與職場相近的家庭與單身族群也持續增加，據了解，日本各大建商在大阪已相繼投入住宅大樓的開發，至2020年春天預計將有12棟新建住宅大完工，而御堂筋線幾個重點車站周邊具備地利之便，則是相當值得推薦的選擇。

日本自2012年2月開始至今的好景氣持續時間，已超過高度成長期的「伊奘諾景氣」，成為戰後第二長。內閣府於本(11)月上旬公佈的9月景氣動向指數（CI,2010年=100）已連續11個月維持在最佳的「顯示改善」。雖然正式判斷上還需要一點時間，但已可暫時認定至9月止此次好景氣已持續了58個月。 CI是由生產、僱用等經濟指標動向加以整合計算得出，可了解景氣的變化方向。正式上，景氣恢復期間是要由專家組成的內閣研究會來發表，但每個月內閣都會固定以CI為基礎來概略判斷景氣基調。 日本經濟再生大臣茂木敏充於9月份的例行經濟報告中說明，現在的景氣已可認為「可能會超過伊奘諾景氣」，這是由景氣動向指數加以判斷而暫時認定。 伊奘諾景氣自1965年11月至70年7月止，持續了57個月。此波好景氣若能延續至2019年1月，可望超越自2002年2月以來持續73個月的戰後最長景氣復甦期間。 註：「伊奘諾景氣(いざなぎ景気」指的是日本在1965年至1970年期間的經濟擴張，日本在此時期成為世界第二經濟大國。 (消息來源：日本經濟新聞) (文章來源： 日本信義新聞快遞 )

由2017年的分售公寓大廈市場來看，以東京都心為主的大都市區域，和郊外相比更加顯得朝著二極化發展。1990年代後半的泡沫經濟時期，全國地價不分地點皆呈現上昇趨勢，新建案也很搶手。而現在，雖然沒有當時泡沫經濟的氣勢，但在安倍政權的經濟政策（安倍經濟學）帶動之下，使得景氣出現回復感，部分地區的地價也強勁地衝上泡沫時期水準。然而，分售公寓大廈的新增供應量，只能說是稍微復甦，還欠缺了一股活力。今後在人口減少趨勢難以阻擋的前提之下，預估將根據現狀鎖定目標客層，推出新的開發案。 以不動產經濟研究所的分售公寓大廈供給動向來看，9月的首都圏和1年前相比下跌了13.0%，只有2978戶簽約率也只有64.9%，連續2個月銷售狀況不佳，連預期目標的7成水準都未達到。都會區的供給量為1167戶（比前年度同月份下滑8.3％），東京都內與埼玉縣、千葉縣都一樣減少了2位數。尤其是東京都內減少了32.9%，簽約率也停留在38.6%。以地區別來看，簽約率維持在7成水準的只有神奈川縣（876戶＝簽約率70.9％）而已。 銷售狀況之所以如此低迷在於售價過高。公寓大廈調查業者的全方位頭腦公司（東京都港區）的久光龍彥社長指出：「新建公寓大廈的售價和2012年相比，部分物件的價格增加了35％」。 都會區域受到地價上昇的直接衝擊，以及建築費上昇的雙重效應，而郊外公寓大廈的地價雖然比都會區域低，但是以大規模案件偏多建物比例提高，也受到建築費用高漲的影響。「建築費用粗略計算提高了1000萬日圓左右」（久光社長）。郊外公寓大廈的價格，以安倍經濟政策之前而言，當時以專有面積70㎡為例，價格是3500萬日圓，每1坪相當於165萬日圓，但現在已上昇至每坪230萬日圓。 ●追求都會區的資產價値性　傾向於富裕層與職業導向的市場 以公寓大廈的市況而言，已經不會再發生過去隨著地價上昇而熱銷的現象。市場不是只從層面來看，已進到以據點而展開動向的時代。由此層面來觀察東京都不難發現，都心部與都會區的目標客層，將會集中在富裕層與高收入的高階受薪族、具有購買力的雙薪夫妻、60歲以上的積極活力型退休銀髮族身上。 以年收入為基礎來判斷的話，40歲左右年收達到1300萬日圓的高階受薪族，可以購買6000萬～8000萬日圓的公寓大廈，而以職業導向，具有購買力的雙薪夫妻，則可物色超過2000萬日圓，一直到

日本國土交通省依據都市重生特別措施法，於9月底通過YODOBASHI控股公司等申請的「YODOBASHI梅田塔計畫建設事業」民間都市重生業務計畫。 此計畫會將JR大阪站相連接，建設包含商業設施、旅館的複合設施以及往來關西國際機場等地的巴士站，建築物外圍設有行人專用高架步道，可加強梅北地區的行人通行便利度，並且增加造訪者在街區內逛街的便利性及安全性，建築物備有緊急避難功能，可加強地區的災害應變能力。 該計畫區域面積約1萬7,000平方公尺，將建設地上13樓、地下2樓(總樓板面積約10萬9,000平方公尺)及地上35樓、地下4樓(總樓板面積約11萬平方公尺)等2棟大樓，各建築物的合計建築面積約1萬4000平方公尺，已於8月份動工，預定於2019年12月完工。 ↑「YODOBASHI梅田塔計畫建設事業」完工預想圖 (消息/圖片來源：R.E.port)

10月12日，日本森紀念財團都市戰略研究所發佈了2017年版「全球城市綜合實力排名」。2016年首次升至第3位的東京在「交通出行」及「文化交流」領域的得分增加，進一步縮小了與排名第2位的紐約之間的差距。排名第1位的倫敦在文化交流等領域的綜合得分大幅提高，新加坡、阿姆斯特丹和柏林等也保持了之前的勢頭，亞洲與歐洲城市明顯保持堅挺。 完善入境接收體制奏效 排名從經濟、研究開發、文化交流、居住、環境、交通出行6個領域對城市的綜合實力進行評估。通過國內生産總值（GDP）、研究人員數量、國際會議的召開次數等合計70項指標計算得出。排名從2008年開始實施，2017年以44個城市為對象進行了調查。 東京2016年超過巴黎躍居第3，2017年在劇場和音樂廳數量及海外遊客數量等文化交流領域、開通國際直達航班的城市數量及通勤和上下學的便利性等交通出行領域的得分增加。日本2020年將舉行東京奧運會，完善了訪日外國遊客接收體制等，也為得分增加做出了貢獻。 東京的綜合得分為1354.7，與始終未走出2008年雷曼危機停滯圈的紐約相比，2016年相差46分，而今年縮小到了31分。森紀念財團理事、明治大學教授市川宏雄表示：「今後1～2年，這兩座城市的競爭應該會相當激烈」，顯示出排名可能會逆轉的觀點。 另一方面，在東京原本具備優勢的經濟領域，排名由2016年的第1降到了第4，除日元貶值外，還受到了GDP增長率和經濟自由度低及法人稅率高等的影響。此外，居住領域的排名由2016年的第6降到第14，主要受到女性的社會參與度落後等「社會的自由度、公平性和平等性」等較低的影響。 即便是東京的得分提高的文化交流領域，與倫敦和亞洲其他主要城市相比，五星級酒店等高級酒店較少也是今後的課題。 其他城市的排名 亞洲城市中，新加坡繼續保持第5名，與排名第4的巴黎縮小了差距。新加坡的大氣總懸浮顆粒物（SPM）濃度較低，在環境方面繼續保持高分，經濟和研究開發等領域也處於高水平，「可以説是一座平衡性非常好的城市」，市川宏雄表示。 排名第6的首爾和第33的曼谷在國際會議舉辦次數方面的得分增加等，文化交流方面的改善比較明顯。曼谷的美術館和博物館數量及海外遊客數量增加也對得分做出了貢獻。首爾在專利註冊數量和研究人員數量等研究開發領域取得了高分。

天氣慢慢轉涼，秋意愈來愈濃，漫山遍野的楓紅正是最具代表性的日本秋天美景。在繁華熱鬧的東京，有哪些著名的賞楓景點呢？ 六義園 六義園是江戶時代的日式庭園代表之一，於1702年建成，為回遊式山泉水庭園，被指定為「國之特別名勝」。每到秋天，走在腹地遼闊的六義園，幾乎所到之處都可以看到被染色的楓葉，也可同時欣賞到神社或寺廟等日本傳統風情，園內還有被紅葉包圍的茶屋，可以在此一邊歇息、一邊欣賞美景，是都市中的放鬆好去處。六義園也是東京唯一可以在夜晚的燈光中欣賞楓葉的庭園。 賞期：11月中旬～12月上旬 開放時間：9:00～17:00(入園截止時間為16:30) 門票：普通300日圓，65歲以上150日圓，小學生以下及都內在住在學的中學生免費 交通：JR山手線「駒込」站徒步7分鐘，都營地鐵三田線「千石」站徒步10分鐘 小石川後樂園 小石川後樂園與六義園並稱東京兩大庭園，佔地廣大，是東京賞梅、賞櫻、賞楓的名所，擁有回遊式庭園。在江戶時代曾是水戶德川家的庭園，並也是國家指定的特別名勝，。園內有許多以中國名勝命名的景觀，洋溢著中式風情。位於東京巨蛋附近，還有後樂園遊樂場、購物中心等，是個集合了吃喝、玩樂、購物的地方。 賞期：11月中旬～12月上旬 開放時間：9:00-17:00(入園截止時間為16:30) 門票：成人300日圓，65歲以上150日圓 交通：都營地下鐵「飯田橋」站下車徒步3分鐘、JR總武線「飯田橋」站下車徒步8分鐘 新宿御苑 新宿御苑內有日本庭園、英式風景庭園、法式幾何庭園三個特色相異的庭園，分別有不同的紅葉景觀可以欣賞，是東京都內十分人氣的賞楓景點。 賞期：11月上旬～12月上旬 開放時間：9:00-16:00(閉園時間為16:30) 門票：成人200日圓，中小學生50日圓 交通：地下鐵「新宿御苑前」站、「新宿三丁目」站、JR「千駄谷」站徒步5分鐘 濱離宮恩賜庭園 濱離宮恩賜庭園建於1654年，也是東京都內有名的日式庭園，園內擁有引入海水的「潮入之池」和兩處獵鴨場，是代表江戶時代的有名庭園。座落高樓林立的汐留，四周林立的現代高樓大廈與充滿自然色彩的庭園相互對比，充滿令人驚艷的衝突美感。此外，從庭園内還可搭乘水上巴士前往淺草、台場等地。 賞期：11月中

根據最新發表的日本基準地價(以7月1日為基準點)，關西2府4縣當中，京都府商業地的平均上漲率為5.7%，為所有都道府縣的第1名，從2015年開始連續兩年第一名的大阪府上漲率則是5.0%，名列第二。雖然公寓大廈的漲勢趨緩，但因旅館等住宿設施持續開工建設，所以地價上漲地點是從市中心部朝周遭擴散。住宅用地則受到人口減少影響，除了大阪以外的府縣都呈下跌狀態。 今年京都府商業地上漲率超過2016年的3.3%，是泡沫經濟後的最高紀錄，且是連續四年上漲。京都市伏見區伏見稻荷大社附近地點的上漲率29.6%為全國最高，這是因為伏見稻荷大社是旅遊資訊網頁中，外國觀光客心目中排名第一的觀光景點，因感受到這股觀光商機，附近區域不斷有各種餐飲店與紀念品店開張營業。 日本全國上漲率前10名中有5名位在京都，過去主要為公寓大廈地開發的地方，現在因利潤良好讓旅館開發業者用更高的價格競標土地。   ↑ 以千本鳥居聞名得伏見稻荷大社受觀光客歡迎，亦帶動附近區域的發展。 大阪府為連續五年上漲，今年上漲率超過了2016年的4.7%，位處大阪南部鬧區的大阪市中央區宗右衛門町的商業設施「Croesus心齋橋」上漲率為29.1%，為全國第二名。雖然地價上仍是由位於大阪北部的JR大阪站前大型複合設施「Grand Front大阪南館」，以每平方公尺1,460萬日圓位居大阪府內最高價，但「Croesus 心齋橋」已上漲到每平方公尺1,420萬日圓，差距從2016年的220萬日圓縮小到40萬日圓。 仲量聯行關西分公司秋山祐子表示：「可以注意將來這兩地的地價會不會顛倒過來」，她並分析大阪南部鬧區為「跟世界上主要都市相比，是高利潤、從世界各地流進投資資金的地區」。   ↑ 商業活動興盛熱鬧的心齋橋 兵庫縣則是十年來首次呈現上漲，因為對都市更新的期待感，市中心的三宮地區上漲率令人刮目相看。奈良縣也是九年來首度上漲，造訪東大寺及奈良公園的觀光客使得近鐵奈良站周遭人氣高漲。滋賀縣則為連續四年上漲。 大阪府的住宅用地為連續四年持平，雖然大阪市北區及福島區呈現上漲，但除了堺市以外的大阪府南部及東部都是下跌的。京都府則是連續十年下跌，尤其是京都府北部及南部的跌幅更是讓人注意。兵庫縣是連續九年下跌，上漲地點只有因2016年3月JR摩耶站開幕變得便利的神戶市灘區而已